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    聶梅生回應(yīng)兩會提案爭議:房地產(chǎn)業(yè)步入微利時代
2009年03月23日 09:09 來源:新華網(wǎng) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  今年全國兩會上,全國工商聯(lián)提交的一份有關(guān)房企開發(fā)費用的調(diào)研報告引起了輿論軒然大波。3月17日,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生在接受本報記者專訪時首度直面此事做出回應(yīng),并對未來房地

  產(chǎn)市場走勢表達了個人看法。她特別指出,2月份房地產(chǎn)投資的“高臺跳水”是一個值得警惕的信號。

  “政府要考慮如何在‘高價饅頭’和‘低價面粉’之間建立過渡通道”

  中國房地產(chǎn)報:據(jù)工商聯(lián)調(diào)研,在開發(fā)總費用中流向政府的部分,即土地成本和各種稅費占比達49.42%甚至更高。這在樓市低迷期意味著什么?

  聶梅生:建安成本、土地成本和各種稅費是房企無法調(diào)整的剛性成本,這也是下調(diào)房價的底線。隨著近一年來的量價齊跌,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)步入微利時代。本次調(diào)研就是希望用科學的數(shù)據(jù)來分析房價構(gòu)成,給購房者以及決策層一個理性的依據(jù)。就房企單方面而言,房價的壓縮空間已經(jīng)不大,要進一步調(diào)整就需要有更大的彈性。

  中國房地產(chǎn)報:但一些地方政府似乎對這個調(diào)研數(shù)據(jù)存有異議。

  聶梅生:這里有一個理解的問題,可能是對“流向”和“拿走”有所混淆。占比49.42%的部分,除去土地出讓金外,還有國稅與地稅,以及各種費用,并不等于說全是“地方政府拿走”。至于這些稅費流向政府之后,二次分配再補回到什么地方,則是另外一個層面的問題。如果有人認為數(shù)據(jù)有誤,可以拿出自己的數(shù)據(jù)來討論,這本身就是一個學術(shù)研究過程。

  中國房地產(chǎn)報:有觀點認為,這是把“房價高企”的“球”踢給了地方政府。

  聶梅生:調(diào)研報告并沒有針對地方政府,而是針對整個房地產(chǎn)的財稅體制和土地出讓制度。隨著近十年來住房需求的釋放,上一輪房地產(chǎn)高速發(fā)展的周期已經(jīng)走到盡頭,當前阻礙房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的是一些體制機制上的障礙,必須改革。而當前市場的低迷恰恰是改革的良機。

  中國房地產(chǎn)報:在這個時候提出開發(fā)稅費的改革,是否和當前房企的生存狀況有關(guān)?

  聶梅生:目前行業(yè)還不至于出現(xiàn)大規(guī)模的房企倒閉現(xiàn)象,原因在于它們正在回吐2006、2007年所賺得的利潤!盎赝录业住钡慕Y(jié)果就是填平交易量,修橋過溝,換一個更加平穩(wěn)、健康的市場環(huán)境。

  但現(xiàn)在的情況是,過去市場過熱時期拿地建造的樓盤還沒有賣出去,即便有低價土地,開發(fā)商沒有錢也不敢貿(mào)然買進。當前政府需要考慮的是,如何在“高價饅頭”和“低價面粉”之間建立一個過渡通道,這樣市場才可能真正好轉(zhuǎn)。

  “除了要在消費環(huán)節(jié)促進交易回暖,還要在開發(fā)環(huán)節(jié)穩(wěn)定投資信心”

  中國房地產(chǎn)報:您對當前房地產(chǎn)市場最擔憂的是什么?

  聶梅生:庫存的大量積壓直接關(guān)系到房地產(chǎn)的后續(xù)投資,這是我最為擔憂的。舊的房子賣不出去,新的投資便不可能開始,而這最終會體現(xiàn)在GDP上。

  GDP的增長要依靠所有行業(yè)共同支撐。如果要保8%的增長,即便房地產(chǎn)業(yè)不給予支援,至少也不要拖后腿。但今年1~2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長僅為1%,過去兩年該數(shù)據(jù)一直保持在20%~30%之間,這樣的“高臺跳水”非常值得警惕。

  中國房地產(chǎn)報:有觀點認為,政府應(yīng)該借本次金融危機調(diào)整GDP對房地產(chǎn)投資的依賴程度,而其缺口將通過保障房及其他產(chǎn)業(yè)的4萬億元投資來彌補。

  聶梅生:我對這種觀點持保留意見?梢运阋还P賬:即便比較樂觀地預(yù)計今年房地產(chǎn)投資零增長,按照去年投資總額3萬億元、同比增長20.9%來計算,這一缺口便是0.6萬億元,乘以拉動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的系數(shù)2,總?cè)笨诟哌_1.8萬億元。4萬億元是國家未來兩年的投資計劃,加上當前外貿(mào)出口、農(nóng)業(yè)、鋼鐵業(yè)都在下滑,怎么彌補得過來?

  房地產(chǎn)的問題最終會反映到宏觀經(jīng)濟上,但很多人談房地產(chǎn)都只愿意談民生而回避經(jīng)濟方面的問題,這是不全面的。房地產(chǎn)業(yè)的健康與否不能單純以房價的高低來判斷,保持合理的投資增長是必要的。房地產(chǎn)是經(jīng)濟增長的一個巨大引擎和杠桿,在保增長中不應(yīng)人為地忽略它。

  中國房地產(chǎn)報:但目前房地產(chǎn)刺激政策主要還停留在消費層面,并沒有全面涉及房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

  聶梅生:政府對政策的出臺有一個步驟設(shè)計,目前還停留在消費層面,而且對購買力也是從低端到高端逐步釋放。對此我非常贊同,也確實取得了一定的成效。但是僅僅依靠現(xiàn)有的政策內(nèi)容能否支撐一整年的市場回暖勢頭,我表示懷疑。在宏觀經(jīng)濟環(huán)境并不樂觀的情況下,除了要在消費環(huán)節(jié)進一步促進交易回暖,還要在開發(fā)環(huán)節(jié)穩(wěn)定投資信心,雙管齊下才能保證房地產(chǎn)市場企穩(wěn)發(fā)展。

  中國房地產(chǎn)報:您對未來市場的走勢作何判斷?

  聶梅生:目前我還沒有看清楚,大家都在等數(shù)據(jù),因為第一輪“自住性需求”還沒有釋放完,而第二輪“改善性需求”也才剛剛在兩會上定調(diào)。我個人認為6月份是一個時間節(jié)點。如果6月底之前成交量能持續(xù)回升,等到下半年4萬億元投資的效果逐步顯現(xiàn),這個危機就算過去了。但如果這一輪購買力的釋放僅僅是暫時的,未來3個月都不能持續(xù),政府便需要有進一步的動作。

  值得注意的是,政策效應(yīng)往往都有3個月左右的滯后期,一旦錯過出手的最佳時機,恐怕整個宏觀經(jīng)濟都要付出代價。(中國房地產(chǎn)報)

【編輯:位宇祥
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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