又到年終盤點時，房市自然是重頭戲。許多城市的房價在宏觀調(diào)控和全民降價呼聲中越漲越快。雖不能貿(mào)然套用全國人大常委賀鏗不久前所言“官商勾結(jié)是房地產(chǎn)調(diào)控不力的主因”來加以解釋，但“上有政策，下有對策”確是鐵打的事實。比如，現(xiàn)在看來，今年7月我國關(guān)于限制外資炒房的171號文”，不但限外效果微弱，反倒產(chǎn)生了逆向激勵作用，日前外資入主中國房地產(chǎn)業(yè)重現(xiàn)熱潮。

　　實際上，限外令只是對一般性商業(yè)投資產(chǎn)生了一定影響，而對于背景較深的投機(jī)性熱錢，并沒能真正起到實質(zhì)性的限制效用，充其量只是延緩了其入主的時間。

　　原先直接購買物業(yè)的形式比較多，“限外令”出臺后，注冊港資、澳資公司及參股的形式多了起來。今年8月，花旗集團(tuán)、ING集團(tuán)等分別參股上海徐房集團(tuán)與深圳金地，其注資額都接近2億元人民幣。當(dāng)這些入主形式也有所收緊，于是像深圳百仕達(dá)等在內(nèi)地而擁有境外上市公司的房地產(chǎn)企業(yè)，則如魚得水。他們通過境外公司融得巨額外資，投資于內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)，賺的是豐潤的人民幣，還錢則用美元，在美元持續(xù)貶值的態(tài)勢下，這些企業(yè)樂此不疲。

　　外資入主內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)可能會因為限外令而變得迂回。比如包含貸前調(diào)查、審批、風(fēng)險評估等程式在內(nèi)的常規(guī)方式——信貸融資，在限外令之后重新回暖。要知道，經(jīng)營狀況良好的中國商業(yè)地產(chǎn)項目租金回報率高達(dá)9%，比新加坡5只REITs的回報率高出約三個百分點，大摩等外資投行不可能因為一紙限令而坐失良機(jī)。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度中國樓市利用外資金額上升到了259億元，同比增長高達(dá)46.6%�？磥�，外資增加投資中國樓市是大勢所趨，并不會因為一級限令而畏縮不前。

　　另一方面，據(jù)悉，內(nèi)地如今通過正規(guī)渠道入主房地產(chǎn)市場的資金十分有限，加上壁壘及規(guī)制多多，通過非正規(guī)渠道入主的資金則是前者的3到5倍。限外的結(jié)果，只能是“激勵”更多的資金選擇通過非正規(guī)渠道入主。

　　限不限外其實是個偽命題。沒有“限外令”，外資并購中國房地產(chǎn)業(yè)也不會在短時間內(nèi)出現(xiàn)“井噴”；有了限外令，外資也不會就此駐足。外資不是來玩游擊戰(zhàn)的，而是做長線投資的。

　　本土投資機(jī)構(gòu)的操作相對粗糙些。急功近利的秉性加上不少開發(fā)商渾水摸魚投機(jī)心切。如遇利潤率不盡如人意或是信貸收緊導(dǎo)致資金鏈吃緊，又會轉(zhuǎn)戰(zhàn)它途，這顯然是一種有失妥當(dāng)?shù)耐顿Y情緒；轉(zhuǎn)移到股票、外匯與基金市場的資金越來越多，有意海外上市的房地產(chǎn)公司也越來越多，這未必是好事。

　　形成對比的是，外資投行與基金更樂于來幫著打理他們留下的凌亂攤子，比如收購許多銀行房地產(chǎn)抵押貸款中的不良資產(chǎn)，把其全新包裝后上市或重新出手。近年來大摩通過旗下地產(chǎn)基金對于不良資產(chǎn)的運作逐漸引起人們的關(guān)注。

　　內(nèi)地投資機(jī)構(gòu)甚至整個房地產(chǎn)業(yè)的短板，正在于投資性格的幼稚和對投資管理細(xì)節(jié)化的淡漠。在這種情形下，“限外令”自然而然產(chǎn)業(yè)了逆向激勵效應(yīng)，外資投資機(jī)構(gòu)逆流而上，變得更加彪悍，結(jié)果可能是作為政府核心治理目標(biāo)的房價漲速依舊居高不下，反倒搭上了高昂的扯皮成本與交費費用�？梢灶A(yù)見，未來中國大中型開發(fā)商將以聯(lián)合海外投行和基金為主，進(jìn)行融資模式轉(zhuǎn)型。

　�。▉碓矗好咳战�(jīng)濟(jì)新聞 作者：東方愚）