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時評:土地增值稅發(fā)揮作用難 應(yīng)“重保有輕交易”

2007年01月18日 09:40

    房地產(chǎn)調(diào)控再出重拳。國家稅務(wù)總局網(wǎng)站1月16日公布一份通知,從今年2月1日起,將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。據(jù)悉,這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,該稅種的正式開征,將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響。圖為一位女士從北京街頭的宣傳畫前走過。 中新社發(fā) 王瑤 攝


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  國家稅務(wù)總局日前發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(以下簡稱“《通知》”),從今年2月1日起,將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30%~60%不等的土地增值稅。據(jù)悉,這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為,該稅種的正式開征,將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響。

  土地增值稅是一個邊緣稅種

  宏觀調(diào)控需要充分發(fā)揮稅收金融工具,土地增值稅很容易納入視野。設(shè)立土地增值稅的初衷就是降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤、抑制投資、穩(wěn)定房價、節(jié)約土地資源。然而,從國內(nèi)外的經(jīng)驗來看,土地增值稅很難發(fā)揮作用,需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進行研究和調(diào)整。

  土地增值稅的歷史并不長,1820年在德國出現(xiàn),1898年在中國青島德租界完善,所以青島實行的土地增值稅被視為該稅種的起源。國際上開征土地增值稅的國家(地區(qū))并不多,從德、英、日早期開征的土地增值稅,在歷史上都先后停征,并且未見復(fù)征。征收時間最長,征收范圍最廣的,是我國的臺灣地區(qū),土地增值稅是臺灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種,約占房地產(chǎn)稅費的60%以上。

  然而,在內(nèi)地1993年準(zhǔn)備開征此稅之時,臺灣某教授卻對土地增值稅持否定意見:“土地增值稅在臺灣已欲振無力,土地投機暴利日甚,愿大陸勿步此后塵。像新加坡‘地價永以為定,隨時照價收買’的做法,才是中山先生‘漲價歸公’的理想途徑,愿多加參考!爆F(xiàn)代稅收體系三大分支財產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅中,土地增值稅很難占到一席之地。

  對房價可能會有拉動作用土地增值稅以土地增值為稅基,土地的增值往往在漫長的持有過程中發(fā)生,土地增值稅的征收對象一般是土地使用者、持有者或經(jīng)營者。在征收過程中,各國和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機者會運用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值。我國的土地增值稅并不對土地保有過程征稅,而是對土地開發(fā)階段的增值征稅,也就是說對利潤直接征稅,這一過程基本是2~3年。而從理論上講,正常房價漲幅下,土地增值可能微乎其微。

  在房價漲幅比較大的年份中,房地產(chǎn)企業(yè)的賬面利潤也并不高,企業(yè)可以通過分期滾動開發(fā)攤平利潤,1994年不得不采用預(yù)征的辦法,才能收到少許稅額。而根據(jù)《通知》的要求,土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算,對于分期開發(fā)的項目,以分期項目為單位清算。在這種規(guī)則下,開發(fā)商的稅收籌劃將無用武之地。

  任何一個稅種出臺,開發(fā)商和老百姓都會對經(jīng)營和購買行為進行調(diào)整,力爭在法規(guī)允許的范圍避稅。《通知》中規(guī)定“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計算增值額!鞭k公樓、商鋪的出售率一直不如住宅,原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營的方式。把物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn),已經(jīng)成為開發(fā)商的一種選擇,并且有逐年增多的趨勢。土地增值稅清算,可能加劇這種趨勢。土地增值稅清算,可能促使更多的開發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓、白領(lǐng)公寓等經(jīng)營模式來避稅,傳統(tǒng)住宅項目投資的比例可能會有所減少。

  在需求大于供給的條件下,任何稅收都會一定程度轉(zhuǎn)嫁給消費者,土地增值稅清算對房價可能會有拉動作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%,如果開發(fā)商的利潤大幅度減少,房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會受到較大影響,投資少供給就少,可能會進一步抬高房價。

  需要堅持“重保有、輕交易”的原則

  土地增值稅雖然有征收的依據(jù),也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟環(huán)境,但是,土地增值稅不符合“重保有、輕交易”的原則,只能治標(biāo)不能治本。保有階段的稅收重了,人們在購房時就會按自己的需求購買相應(yīng)面積的住房,不會以投資目的購買面積過大的住房,抑制房地產(chǎn)投機為目的的住房占有,為了避免繳納保有階段的稅費,對于不需要的住房,人們也會盡量轉(zhuǎn)售,這樣就增加了住房市場的供給,刺激住房流通。

  交易階段的稅收輕了,才能盤活市場。房地產(chǎn)調(diào)控要發(fā)揮市場本身的調(diào)節(jié)作用,市場本身正常的運行條件就是稅收金融的工具是完善的。我們近年來的稅收調(diào)整,基本上是加大交易環(huán)節(jié)的稅收。這對于打擊房地產(chǎn)投機和購房投資相當(dāng)有效,然而,也使正常的二手房出現(xiàn)較大萎縮。二手房以中小戶型為主,結(jié)構(gòu)矛盾在重交易的稅收環(huán)境下越發(fā)突出,中小戶型的供給進一步減少。當(dāng)住房市場主要以真實的二手房成交為主,市場的價格和結(jié)構(gòu)才不會有大的波動。

  物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅、贈予稅等保有階段的稅收,才是住房資源優(yōu)化配置的關(guān)鍵所在。

  (來源:新京報 作者:陳則明 上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任博士)

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