在北京市朝陽區(qū)安華西里小區(qū)，有一個安靜的小旅館——家美豐旅館。據(jù)小區(qū)居民說，這個旅館已經(jīng)在這兒有十多年了，然而前不久，住在這個小區(qū)里的兩位居民區(qū)對這個小旅館的產(chǎn)權(quán)提出了疑問。

　　“地下一層是設備層，地下二層是人防設備，后來就是把地下一層的設備層和地下二層的這個人防層全部都成了一個旅館，辦上旅館了，就委托給私人辦旅館，所以這個我們現(xiàn)在享有的這個物權(quán)，我們是正式法定的權(quán)屬人，但是我們想不到這個權(quán)利，眼看就讓別人做了商業(yè)性的經(jīng)營了，而且是私人商業(yè)性的經(jīng)營�！�

　　家美豐旅館位于安華西里一區(qū)2號樓的地下室，像這樣的地下室在這個小區(qū)一共有三個，其他兩棟樓里的地下室都是用來停放了自行車，只有2號樓下面的地下室改做了旅館，據(jù)居民介紹，安華西里小區(qū)的房子原來都屬于公房，1992年進行房改之后，房子產(chǎn)權(quán)才歸了個人。

　　“因為我們當時買房子的時候，給我們房產(chǎn)證的時候，它包括兩部分，一個是買房，就是我們住的實用面積，另外一個還要乘一個0.33，0.33部分實際上是公用的部分，包括什么，包括樓道、樓梯、電梯、地下室，還有樓外頭公用的場地，這些是屬于公用部分�！�

　　據(jù)家美豐旅館的老板介紹，家美豐旅館在2號樓的地下一共兩層，每層有500多平米、40個房間，由于安華西里小區(qū)緊臨著三環(huán)路，附近還有一個安貞醫(yī)院，所以這兒客源還比較多，當聽說小區(qū)居民想要回旅館的所有權(quán)時，老板當然不會答應。

　　旅館老板：“產(chǎn)權(quán)誰投資產(chǎn)權(quán)就是誰的�！�

　　“這個產(chǎn)權(quán)可不是誰投資，這個產(chǎn)權(quán)是人家。”

　　旅館老板：“這個樓，這個樓設計的時候包括地下室誰投資的，那肯定產(chǎn)權(quán)是投資單位的�！�

　　記者：“那后來業(yè)主買過去了？”

　　旅館老板：“他買的是地上部分，他如果說是一個單位投資的，買了地上的，地下肯定是居民的�！�

　　記者：“咱們有產(chǎn)權(quán)證嗎？”

　　旅館老板：“那我不知道，這房屋不屬于我，我是使用者，不是產(chǎn)權(quán)者。”

　　記者：“你是從哪里就是？”

　　旅館老板：“北京城市開發(fā)建設集團的房子�！�

　　為了維護小區(qū)居民的利益，老楊和老張找了物業(yè)公司、找了街道辦事處，一共跑了十多個單位，找來找去也沒有一個滿意的答復，最后他們決定通過法院來解決此事，然而當他第一次來到朝陽法院時，法官卻有不給他們立案。

　　“說現(xiàn)在我們的法律依據(jù)不夠，打你也打不贏，沒有法律依據(jù)啊�！�

　　記者：“他就說光靠這個管理條例？”

　　“對，依據(jù)不夠，他說你打還未必打贏，他說沒法律規(guī)定，他說你得等《物權(quán)法》，《物權(quán)法》就明確規(guī)定，寫的享有權(quán)這是整個，共有權(quán)享有，是這樣的。”

　　法院當時之所以沒有給他們立案，是因為根據(jù)國務院物業(yè)管理條例的規(guī)定，小區(qū)業(yè)主對物業(yè)的共有部分，共有設施設備和相關(guān)場地使用情況只享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)，并沒有提到共有權(quán)，所以根據(jù)法官的意見，在等到十月一號之后，他們再次來到朝陽法院，以物權(quán)法為依據(jù)立了案。

　　“那么《物權(quán)法》同樣對這個問題就明確的規(guī)定，這就給老百姓做了一個挺有利的支持了，第72條，業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，這就是共有權(quán)，承擔義務，不得以放棄權(quán)利不履行義務。”

　　老楊今年77歲了，他告訴記者，之前也曾經(jīng)試圖找律師，但是由于訴訟費太高，所以就放棄了，為了打官司，他買了很多物權(quán)法的書籍，只要看到報紙上有關(guān)物權(quán)法的文章，也都剪下來認真研究，他決定到開庭的時候自己代理。

　　小區(qū)物業(yè)收停車費，地下室開旅館，這兩種情況在北京都十分普遍，正因為這樣，剛剛看到的兩起案子都引起了大家的關(guān)注，而負責審理的法官認為，由于是第一次使用物權(quán)法，判決的時候會比較慎重，法院的具體審理結(jié)果，還要等一段時間才能知道，那么像這類案件在物權(quán)法中間又是如何界定的呢？法律專家拿停車費的案子給我們進行了分析。

　　“那么根據(jù)規(guī)定，《物權(quán)法》74條是區(qū)別了車位和車庫，那么車位指的是包括地面上一些，在地面上劃一條白線，有一個車位閘這種，這個《物權(quán)法》的規(guī)定是占用了業(yè)主的共有道路來修建的，這種車位都是歸業(yè)主共有的�！�

　　申教授介紹，即使停車位屬于業(yè)主共有，但是這也并不意味著業(yè)主就可以無償?shù)氖褂谩?/p>

　　“歸業(yè)主共有，但是要平衡有車的人和沒車的人，因為這些可能要收一些費用，但是因為收的費用因為這個車位的所有權(quán)歸業(yè)主共有，所以收的費用也不再歸物業(yè)公司了，是歸業(yè)主共有�！�

　　和小區(qū)地面上的停車位相反，申教授認為小區(qū)地下的車庫應該歸開發(fā)商所有。

　　“我理解的車庫就包括地上專門蓋了停車的房子，也包括地下的停車庫，那么一個可能沒有基于公攤，再一個最主要的原因，他是開發(fā)商投入了開發(fā)的成本，所以就歸開發(fā)商所有，那么開發(fā)商可以來租。”

　　如何理解物權(quán)法

　　從專家的分析，告訴我們，實際上在物權(quán)法中間，小區(qū)地面停車位和地下車庫的所有權(quán)是有區(qū)別的，而即使歸業(yè)主所有的地面停車位，也不能無償使用，那么眼下我們小區(qū)的業(yè)主到底還要不要再交停車費了，這需要業(yè)主委員會和物業(yè)公司進行具體的交涉，看來物權(quán)法并不是包治百病的萬能藥，對這部剛剛實施的法律，我們還有很多地方需要熟悉和掌握。

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