商品房的成本構(gòu)成主要有三部分:土地、建安費用和政府的各項稅費。在鄭州一位開發(fā)商提供的成本清單中,記者發(fā)現(xiàn),各級行政部門林林總總的稅費在當(dāng)中占了20%,和15年前比,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的稅費增加了30%,不僅收費項目在增加,收費標(biāo)準(zhǔn)也在升高。(7月26日央視《經(jīng)濟半小時》)

　　就在上周末,國土資源部公布了房地產(chǎn)項目用地地價專項調(diào)查結(jié)果。全國620個樓盤,地價占房價平均比例為23.2%,其中,比例在30%以下的約占項目總數(shù)的78%。如此揭蓋子,國土資源部是為了證偽“地價推升房價”的公眾輿論;房地產(chǎn)商不甘落后,曝光的是林林總總的稅費。捂了多年的房價成本的蓋子終于大白于天下,結(jié)果是讓公眾大吃一驚。原來市場上的天價房,竟然有一半左右源于稅費紊亂。

　　房市成本曝曬于陽光下總是好事,起碼曬出了監(jiān)管者和開發(fā)商向來諱莫如深的利益關(guān)系。由曖昧漸顯明朗的房價成本,或許還披著不為人知的面紗,但是苦于房市多年的公眾終于曉得了其中的分肥鏈條。能夠清清楚楚地知道,自己如何變成了“房奴”冤大頭,也算是吃虧吃到了明處。

　　但是,對公眾而言，明白了房價成本構(gòu)成,知道了房價高企的原因遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。公眾需要知道的是,為何房市成本構(gòu)成里雜亂橫陳著如此多的行政稅費?為何地價比例如此之高?因為無論地價也好,各種行政稅費也罷,匯總之后總是要納入地方或中央的財政預(yù)算軌道。除了一部分行政開支,大部分應(yīng)該�？顚Ｓ�,取之于民用之于民。譬如投入到經(jīng)適房、安居房、廉租房建設(shè)、房屋維修等等。遺憾的是,民生安居工程眼下尚不完善,各種商品房質(zhì)量和糾紛問題絡(luò)繹不絕。也就是說,地價和各項行政稅費具有“只進不出”的虹吸效應(yīng),卻不見回饋和反哺公眾安居。

　　還有就是,即使地價和各項行政稅費占了房價的50%,那開發(fā)商依然還有50%的利潤。除去建安費用,開發(fā)商最終的利潤構(gòu)成也會在20%-30%間,這個比例依然可以算是高額利潤了。當(dāng)然,按照目前漸趨清晰的房價成本構(gòu)成,利益既得者首先是政府然后是開發(fā)商。是誰推升了高房價,答案已然不言自明。筆者以為,房地產(chǎn)商追求高額利潤,基于其市場逐利本性,是無可厚非的。但是,對于政策設(shè)計者或決策者,將房市視作GDP和財源的孵化器顯然有悖其公共屬性。房價高企之責(zé)以及房價成本長期以來形成的黑洞之殤,公共管理者確實難辭其咎。

　　值得一提的是,地價成本構(gòu)成的清晰,映射出一種尷尬的場景。對于公權(quán)力而言,如果地價和行政稅費占了房價的50%,權(quán)力推升房價就是正解。當(dāng)然,開發(fā)商的抱怨也難辭其推升房價之咎。資本諉過于權(quán)力的借口相當(dāng)弱智,很有“五十步笑百步”的諷喻色彩。但不管如何,難以掩蓋房價高企乃權(quán)力和資本合力而為的事實。

　　現(xiàn)在的問題是,既然開發(fā)商因為撇清推高房價責(zé)任而甩出了房地產(chǎn)成本構(gòu)成的內(nèi)幕,公眾就希望正本清源,還給人們一個價格公道、供求合理的房市。首先,房價構(gòu)成中的地價成本應(yīng)該降低,各種稅費應(yīng)該整合,而且收得合理,用得明確,不應(yīng)該變成一筆糊涂賬,變成預(yù)算外流動的地方 “小金庫”;其次,地價和稅費成本應(yīng)該由開發(fā)商和購房者均攤,而不應(yīng)由開發(fā)商直接轉(zhuǎn)嫁給購房者。對于至今依然諱莫如深的房市利潤構(gòu)成,應(yīng)該通過公開、透明的審計手段摸清楚,并告知公眾,以防止開發(fā)商攫取高額利潤。更重要的是,除了地價、稅費、建安費用,房價成本中是不是還有潛伏更深的灰色成本?　　　

　　張敬偉