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    上海倒樓事件賠償協(xié)商陷入僵持局面
2009年08月10日 09:07 來源:法制日報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  □多數(shù)購房者不認同開發(fā)商賠償方案

  □業(yè)主提原址重建和退一賠一等訴求

  □專家稱關(guān)鍵在于能否找到法律依據(jù)

  8月8日,臺風“莫拉克”以每小時15公里的速度向上海逼近。暴風雨前的寧靜使得天氣悶熱而潮濕。

  上午9點,記者在閔行區(qū)羅陽路小學看到,已有上百位蓮花河畔景苑的業(yè)主聚集在接待室內(nèi)。面對來自閔行區(qū)政府信訪辦、萬科集團的接待人員,業(yè)主們情緒激動!拔覀冎皇窍胍粋家!毙募比绶俚臉I(yè)主們說。

  原址重建需考慮多重因素

  閔行區(qū)倒樓事故發(fā)生已一個多月,在各項工作有序推進的同時,購房人與開發(fā)商在賠償方案上卻遲遲未能達成共識。

  7月11日,開發(fā)商公布了針對倒覆的7號樓業(yè)主的理賠草案。草案提出了A、B兩套解決方案供業(yè)主選擇。一是“解除預(yù)售合同,并向購房人承擔賠償責任”。倒覆樓房業(yè)主與開發(fā)商解除預(yù)售合同后,開發(fā)商除退還業(yè)主已經(jīng)支付的房價款本金外,還將按合同約定向業(yè)主支付5%違約賠償金。若違約賠償金不足以彌補購房人差價損失的,開發(fā)商將對超出部分予以賠償。

  另一方案為“解除預(yù)售合同,并以小區(qū)未售住宅房屋置換”。業(yè)主與開發(fā)商解除預(yù)售合同后,以小區(qū)內(nèi)其他未售住宅房屋置換原房屋,并與開發(fā)商重新簽訂預(yù)售合同。

  然而,開發(fā)商一直強調(diào)的“合法、合情、合理”的方案并未得到7號樓業(yè)主的認可。業(yè)主普遍認為,開發(fā)商提出的5%違約金并不足以彌補房價上漲帶給他們的損失。無論是按市場價賠償,還是通過B方案的房屋置換,都已無法使他們擁有和原有樓房類似條件的住房。

  7號樓業(yè)主由此提出“原址重建”的訴求!凹饶茏寴I(yè)主重獲原有房屋,將損失減到最低;又能使開發(fā)商用最小的投入恢復(fù)房屋,履行合同;還能體現(xiàn)權(quán)為民所用的理念!睒I(yè)主們表示,他們提出的這一方案是個“多贏”的解決方法。

  對此,華東政法大學經(jīng)濟法學院院長吳弘指出,業(yè)主這一訴求雖符合合同法規(guī)定的繼續(xù)履行需由非違約方請求、標的特定化、不違反法律等部分要素,但開發(fā)商是否有能力繼續(xù)履行、事故發(fā)生地是否適宜重建也是必須要考慮的要素。“如果屬于事實上不能履行的情況,便不能強制開發(fā)商履行,這可能要由司法作出判斷。”

  另有律師指出,根據(jù)法律規(guī)定,開發(fā)商必須在合同約定期限內(nèi)整體交付房屋。而現(xiàn)在一旦對7號樓單棟房屋進行重建,勢必會造成其余房屋業(yè)主無法在明年5月31日接收到開發(fā)商的整體交房,由此可能會引發(fā)更大的違約風波。

  推倒重建關(guān)鍵在于法律依據(jù)

  就在7號樓業(yè)主與開發(fā)商僵持不下的同時,未倒樓房業(yè)主也面臨著同樣的困境:開發(fā)商提供的方案并不能讓他們滿意。

  在針對未倒樓房業(yè)主的善后方案中,開發(fā)商提供了3套可選方案。

  方案一為“預(yù)售合同繼續(xù)履行,適當讓利,特定擔保”。即業(yè)主繼續(xù)履行合同,開發(fā)商以購房合同總價的5%進行讓利。同時,由開發(fā)商引進有實力的公司,對購房者提供連帶責任擔保;

  方案二為針對堅持要求解除合同的業(yè)主,提出了“有條件解除預(yù)售合同,退本返息”。開發(fā)商同意解除合同,但只退還本金及購房者已付房款的銀行同期存款利息。

  方案三為“第三方收購”。即由開發(fā)商引進一家有實力的公司,由該公司以2009年6月27日當日的市價收購購房者所退房屋。

  然而這3套方案并未能完全消除業(yè)主的顧慮。一些業(yè)主表示,房屋倒覆的機理尚不明確,任何所謂檢測都缺乏科學嚴謹性。為了業(yè)主的生命安全,他們提出了“推倒重建”的要求。

  業(yè)主提出,開發(fā)商應(yīng)將整個小區(qū)所有樓房推倒,請有一定資質(zhì)的開發(fā)商按照原規(guī)劃設(shè)計方案進行重建,并提供相應(yīng)的責任擔保。開發(fā)商要賠償房屋總價的5%作為違約金,并承擔一切因違約導(dǎo)致的賠償費用。

  “基于對居住安全的考慮,業(yè)主提出這一方案的心情是可以理解的。但訴求能否得到支持,關(guān)鍵在于能否找到相關(guān)法律依據(jù)!鄙虾I鐣茖W院法學研究所研究員史建三對“推倒重建”表達了自己的看法。

  由于雙方簽訂合同時,并未考慮到這種特殊情況的發(fā)生,因而在賠付標準缺乏合同依據(jù)的情況下,房屋質(zhì)量是否符合國家標準或行業(yè)標準便是能否“推倒重建”的關(guān)鍵。史建三指出,判斷業(yè)主的訴求是否合理必須從利益平衡的角度出發(fā),而不能僅以部分購房者的心態(tài)來代替法律及國家的質(zhì)量標準。

  退一賠一恐難獲法律支持

  在業(yè)主們提出的各類解決方案中,另一呼聲較高的訴求是“退一賠一”。在一份由業(yè)主向開發(fā)商提供的《購房者關(guān)于退房索賠的框架性處理方案》中,業(yè)主們表達了對生命財產(chǎn)安全的顧慮,并表示退房是惟一選擇,同時要求開發(fā)商給予合理的賠償。

  根據(jù)法律規(guī)定,若原合同因無法履行而解除,開發(fā)商理應(yīng)退還業(yè)主已經(jīng)支付的購房款,賠償已開支的各項購房費用,還應(yīng)補償合同約定的房價與標的房屋目前市場價格之間的差價。但對于“退一賠一”的訴求,一些專家表示依據(jù)尚且不足。

  根據(jù)我國消費者權(quán)益保護法的規(guī)定,只有一方當事人故意告知對方虛假情況、或者故意隱瞞真實情況,誘使對方當事人作出錯誤意思表示等行為引發(fā)的民事責任才適用于“退一賠一”。而在我國的司法實踐當中,個人向開發(fā)商購買商品房,一般不適用消費者權(quán)益保護法。

  中國商法學研究會常務(wù)理事、復(fù)旦大學民商法研究中心主任胡鴻高表示,在這起事故中,沒有證據(jù)證明業(yè)主與開發(fā)商之間所定的預(yù)售合同中存在欺詐行為!案鶕(jù)我國《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題解釋》第八條和第九條的規(guī)定,‘退一賠一’適用于一房兩賣或隱瞞抵押等五種情形。本案的情況并不符合退一賠一的法定條件!焙櫢哒f。

  據(jù)記者了解,在7號樓的41位業(yè)主中,目前已有17戶倒樓業(yè)主愿意接受開發(fā)商的賠償方案,其中8戶業(yè)主已簽訂賠償意向書,9戶業(yè)主口頭表示有意向簽字。

  而在近四百名未倒樓的業(yè)主中,有相當一部分業(yè)主希望相關(guān)部門抓緊時間對房子進行質(zhì)量檢測!叭绻罱K的檢測結(jié)果認為房子確實有安全保障,消除了我們的心頭之患,我當然選擇搬進去住!币晃辉趫龅臉I(yè)主說道。此外,還有十多位未倒樓的業(yè)主表示愿意考慮接受開發(fā)商的賠償方案,以盡早解決問題。本報記者 劉建 本報實習生 陳怡菲

【編輯:吳博
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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