方星海：這個房地產(chǎn)市場，大家經(jīng)常跟去年的情況比，去年上海的房地產(chǎn)情況非常好，今年相對去年比就下降了很多，大家也意識到，去年的狀態(tài)是一種非正常的狀態(tài)，今年更多的是回歸到對房地產(chǎn)的實質(zhì)性的自住的需求，當然就下降了一些。

　　房地產(chǎn)是我們國家拉動經(jīng)濟需求非常重要的一方面，在目前這種時候，我覺得應(yīng)該適當?shù)貑�動一下投資性的房地產(chǎn)需求。這里有兩件事情，從上海來看我們可以做，一方面是減少各種各樣的稅費，就是你提到的昨天公布的政策當中，比如說把買房子的契稅從3%降到1%，原先有5%的營業(yè)稅，兩年之后賣了的話，把營業(yè)稅完全取消，這些都是非常好的措施，看一段時間，這方面的措施還可以進一步推出。

　　另外一方面，怎么樣吸引一些國外的需求到上海來，因為上海這個地方有一些比較高檔的住宅和商用樓。前一陣我們國家因為房子，更多的外資流入中國，這方面卡得比較嚴，現(xiàn)在根據(jù)新的情況，我建議是不是可以放松對外資購買國內(nèi)的住宅和商用房地產(chǎn)的限制，進一步拉動上海和其他的一些發(fā)達城市在這方面的一些需求。

　　主持人：謝謝方博士從上海給我們發(fā)回的分析。剛才您也看到了這個新聞，中研出了一個報告，說未來幾年，房價有可能會下跌10%，有的地方會下跌30%，您是否贊成這樣一個觀點？

　　陳淮：我們的金融專家應(yīng)該知道，第一個，我們別自己嚇唬自己，同樣的金融危機，美國什么癥狀不一定中國什么癥狀，美國的問題是它欠別人的錢太多，政府、企業(yè)和個人消費者，中國的問題是別人欠我們的錢太多，我們持有的美國國債、兩房債券以及我們不斷膨脹的出口產(chǎn)業(yè)的應(yīng)收賬款。面對風(fēng)險，務(wù)必弄明白，美國是欠別人錢太多的風(fēng)險，中國是別人欠我們錢太多的風(fēng)險。

　　第二個，也別把當前中國房地產(chǎn)面臨的問題估計過大，我給你打一個比方，有一個大家子兄弟很多個，老大一年前買了股票了，老二買了基金了，老三買了黃金了，老四買了美元了，老五買了QDII了，老六炒期貨了，老七干脆存了一批石油，老八買了房子，一年過去到現(xiàn)在，這八個兄弟中誰是最幸運的。

　　主持人：應(yīng)該還是買房的這個相對幸運一些。

　　陳淮：所以我們不要把這個市場中的情況說得那么岌岌可危，但是它的的確確最穩(wěn)定的市場可能是最后風(fēng)險的集中爆發(fā)點，我們恰好是認識到這一點，所以采取了多方面財政的政策、貨幣的政策以及鼓舞消費者信心的政策，和化解這個風(fēng)險集中度的政策。房地產(chǎn)業(yè)就是有風(fēng)險，但是問題在于，如果風(fēng)險的所有參與人都擔一點，沒事。集中在一個人身上就壞了，就把這個人壓死了。

　　剛才的金融專家是不是意識到了，我們通過綁架消費者信用，把開發(fā)貸款的風(fēng)險加到購房人頭上了，我們現(xiàn)在購房人頭上擔上浮動利率的風(fēng)險、未來稅收變化的風(fēng)險、房價變動的風(fēng)險，自己由于經(jīng)濟緊縮帶來的職業(yè)不穩(wěn)定的風(fēng)險以及種種意外變故，我們是不是在這個環(huán)節(jié)中風(fēng)險太多了，我們需要把這個風(fēng)險通過各種各樣的政策使它分散到各個環(huán)節(jié)去。

　　有一個大家最近大家爭論很多的宏觀調(diào)控的問題，好像你減點稅、降點息，對我的總房貸的影響不是很大，但是它是非常重要的政策在于，我們到08年8月，住房個人按揭貸款總額3.4萬億，而四年之前的03年末，這個指標只有3300億，也就是說，我們有90%的按揭貸款是過去四年里貸出去的，我剛才說，在還貸的時候，頭三到五年是最危險的，高風(fēng)險期，比如說你用供3000，2700還利息，300塊錢還本金，這個時候利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你馬上就還不起利息，那么真正的斷供臨界點恰恰是在這里。

　　主持人：其實高峰時期反而恰恰過去了。

　　陳淮：不是，我們現(xiàn)在雖然稅收只降得不多，但是整個購房群體的安全性大大地往后撤了一步，原來很多人站在岸邊上，風(fēng)浪一大，很多人會被卷進去，現(xiàn)在大家都往后站了兩米，風(fēng)浪大，我的安全性大大提高了，不要小看目前的政策，它不是僅僅省幾個錢的問題。我們整個住房個人按揭貸款的安全性，由此大大提高了，安全邊際大大寬大了。

　　主持人：基于您剛才的數(shù)據(jù)分析，您對未來并沒有像剛才那位專家那么悲觀。再次提醒一下觀眾朋友，我們的節(jié)目已經(jīng)開通了手機留言，如果您對金融危機有什么問題的話，就可以發(fā)送留言到10669999和我們進行溝通。我們先來看看今天觀眾提出了哪些問題，請陳教授給我們回答。

　　江蘇南京一位手機尾號6732的觀眾說，他本來準備在國慶節(jié)之后去買房子，現(xiàn)在看到房價不斷地跌，他就一直不敢出手，他問，房價還會不會下降？什么時候買房比較好？其實剛才陳教授對這個問題做了一些解讀，愿意不愿意給他做一個解答。

　　陳淮：你問我房價會不會下降，肯定會下降。你要問我房價會不會上升，我也說肯定會上升，因為房價的運動總是波動的，有時候漲有時候跌的，目前由于市場信心缺乏，它會下跌，但是有一個基本的房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)道理，一個區(qū)域，在一個地方長的時間里，比如十五到二十年，一共能賣多少房子是一個常數(shù)，我們的社會經(jīng)濟規(guī)�？偭吭鲩L速度和人們收入增長速度一定的前提下，南京在未來十五到二十年一共賣多少房子是一個常數(shù)，在這一年多賣了，后面的幾年可能少賣，這年少賣，后面幾年一定會多賣，這是一個道理。

　　第二個，我們還得明明確確地跟大家說，在三年之內(nèi)、兩年之內(nèi)，房價都有可能跌或者漲，但是在二十年內(nèi)，頭和尾之間比較，房價一定是漲的。所以也請大家關(guān)注，什么都有賣期貨的，唯獨房地產(chǎn)不賣期貨，金融衍生品市場，沒有一個國家有房地產(chǎn)指數(shù)交易，為什么呢？當指數(shù)的變化是不確定的時候，才可以把它做成金融衍生品，它是確定是要漲的，所以沒有哪個國家把房地產(chǎn)價格指數(shù)作為一個金融衍生品來交易，但是這并不等于說明年不會比今年偏移，后年不會比明年便宜，它是上下波動的。這個風(fēng)險有多種因素，也可能全國都上升了，你那個城市還在跌。也可能全國都下降了，唯獨你那個城市還在漲。這是第一。

　　第二，你所希望的是什么房子，可能全國的房價都在跌，但是你買的房子是不跌的，比如核心市區(qū)，我們打一個通俗的比方，我們在周邊郊區(qū)不斷地擴張，蓋了很多新小區(qū)，普通住宅。但是南京市也好、北京市也好、上海市也好，平均房價一定是在下降的，但是外圍的小區(qū)蓋得越多，核心市區(qū)的房子就越貴，因為核心市區(qū)沒有地方蓋了，它就越發(fā)地變成稀缺資源，這個稀缺程度就高。你不可能在南京，每一樣房子買一份，像基金一樣，你只買一個房子，你問我股價會漲會跌，股價跌的時候也有漲的時候。

　　主持人：你要找到那個最低點是件非常困難的事情。四川樂山一位手機尾號是5621的觀眾問，這幾年他們縣城的房價上漲很快，遠遠脫離了當?shù)匕傩盏纳�活水平，而且人口有限，很多修好的房子都空在那兒，很多在建的樓也停工了，這種現(xiàn)象是不是普通現(xiàn)象？

　　陳淮：應(yīng)該說在全國不是普遍現(xiàn)象，但是在兩頭有這種現(xiàn)象。