中央電視臺《央視論壇》：溫州人來了
節(jié)目嘉賓：常修澤國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院
季如進清華大學房地產(chǎn)研究所副所長
主持人：各位好，歡迎來到《央視論壇》。最近，溫州購房團又一次成為人們關注的焦點，說它“又一次”，是因為從1998年以來到現(xiàn)在這六年間，溫州人集體買房這種行為從來沒有停止過，他們從自家門口買到臨近的浙江的、杭州和上海，從經(jīng)濟發(fā)達的地區(qū)炒到了不發(fā)達地區(qū)，又從省會城市買到了地級城市，甚至縣級城市。溫州購房團所到之處總能掀起大大小小的房地產(chǎn)業(yè)的波瀾。據(jù)報道，溫州的炒房大軍人數(shù)將近10萬，用于購房的資金在一千億元上下，哪個地方將是溫州購房團的下一個采購目標，各地政府在面對即將到來的溫州購房團這個問題上又應當采取什么樣的措施，今天我們演播室就請到國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院的常修澤先生和清華大學房地產(chǎn)研究所的副所長季如進先生。
主持人：我們先來看溫州人自己說的，以上海世貿濱江花園為例，從去年這個時候的一平方米一萬三千塊錢，到現(xiàn)在的一萬九千塊錢到兩萬四千塊錢，是有他們的功勞的，他們是功不可沒，我想請兩位給我們分析一下，他們是怎么把這個房價能夠炒到這么高的？
常修澤：這里面有一個對原來的房產(chǎn)的價格，與他炒作以后形成一個新的價格，這里有一種，是一種放大了市場需求，本來市場需求是比較旺的，在這個旺的基礎上又加大了一塊。
季如進：炒上去，不是完全是他們的影響，但是有相當重要的成分是他們的影響，
主持人：比如說上海世貿濱江花園，去年這個時候的價錢是一平方米一萬三，那他們用什么樣的方式能在一年的時間，把它炒到一平方米一萬九到兩萬四？
季如進：因為任何一個項目，它的房子是有限的，買到了以后再通過各種包裝、宣傳，這樣的話，后面的人一看房子賣得很好，可能就想跟進，跟進的時候他們集體漲價，而且他們作為團購的話，誰降價也是不允許的，所以這樣慢慢越炒越高。
主持人：集體購買會對后來者產(chǎn)生什么樣的影響？
季如進：集體購買就要炒房價，我是花一萬三買的，現(xiàn)在馬上我們就宣布，這個房子以后要漲多少錢，把輿論造出去，大家就接著買，就像股票一樣，它就往上漲。
主持人：所以說用炒這個字最能形容，它是煽風點火。
季如進：它實際上是一種虛擬的需求，房地產(chǎn)我們說了，只要有市場它就會存在著炒作現(xiàn)象，這個是作為個案來說無可厚非，但是成風以后，這樣的話必然造成了一個虛假的，我們叫泡沫也好，給它吹起來了，這個項目怎么好怎么好，這樣的話大家就想跟進，跟進到一定時候，他不是說這個房子最后我要，接著這個時候他再出手。
常修澤：為什么在我們國家這么大的版圖上，炒房的這個行為主體是溫州人，這個本身就值得我們從宏觀層面進行分析，我想跟改革開放以來這20多年當中，溫州人率先推進市場化的進程有關，因為我曾經(jīng)計算過，在中國31個省市自治區(qū)當中，哪個省市場化程度最高，我用財產(chǎn)關系進行研究，從所有制關系進行研究，在整個工業(yè)里面國有的比重和非國有的比重，哪個非國有的比重最高，我把大陸上31個省市分析了以后發(fā)現(xiàn)，全國的平均數(shù)國有比重47%，民營的就是53%。但是在浙江省，它的國有比重只有20%，非國有比重，民營的比重80%，是大陸上這31個省市自治區(qū)當中，是民營化程度最高的地區(qū)。
主持人：這個比例跟他們拿出這么多錢去炒房有什么直接關系？
常修澤：有關系，這是我們從宏觀上分析它的實力，由于這個地區(qū)民營經(jīng)濟比較發(fā)達，私人財產(chǎn)的比重比較可觀，再加上它的工業(yè)化進程快，城鎮(zhèn)化進程快，溫州這個地區(qū)有三化推進速度比較快的，一是市場化，二是工業(yè)化，三是城鎮(zhèn)化，這三個化的迅速推進，而且在國內居于比較高的水平，因此它使當?shù)氐睦习傩眨數(shù)氐娜罕娪斜容^雄厚的資金，因此它具備一個可靠的一種資金作為一個支撐的條件。
主持人：有那么多東西可以投資，那為什么他們偏偏選的是房地產(chǎn)呢？
季如進：主客觀條件決定的，剛才常教授講了，溫州人在主觀條件上，為什么在別的地方出不來，除了意識還有資金，這兩個溫州人正好具備了，這是主觀條件，客觀上，房地產(chǎn)的增值空間是存在的，而且現(xiàn)在來說，它又是我們國家的支柱產(chǎn)業(yè)，我們全國都在加快小康建設，住房這個問題應該說房地產(chǎn)業(yè)還有一二十年的火爆的時間，這樣它的升值空間大，客觀上提供了這個，所以在溫州出現(xiàn)了炒房團。
主持人：我們看，溫州購房團他們所到之處給當?shù)貛砹耸裁礃拥挠绊懀覀円稽c一點看，首先來看給當?shù)氐姆康禺a(chǎn)界帶來什么樣的影響？
常修澤：本來房產(chǎn)是中國下一步的居民的消費熱點，同時房地產(chǎn)，這個房產(chǎn)本身也有一個投資的性質，它這種東西很特殊，這種商品，帶有雙重性，兼有生活消費品和投資品的雙重特征。不完全等同于、相似于一種股票、債券、期貨，那種完全的投資品，也不完全等同于像家用電器這種生活必需品，它一方面是消費品，一方面是投資品，因此炒房團到了這些地方之后，我覺得它放大了這個市場的需求。
主持人：那對于當?shù)氐姆康禺a(chǎn)商來說肯定是樂得合不攏嘴，有人幫我抬房價。
季如進：也不完全，因為要團購的話，它要壓價的，團購的話，我買你一棟樓，你當然要給我讓很多點，買你一層。
主持人：總而言之對當?shù)胤康禺a(chǎn)商來說，他是高興的。
常修澤：應該是個推動，它釋放了一個信號，就是有市場需求，而且市場需求比較可觀，所以對開發(fā)商來講是從一個方面，給他提供一個市場的空間。
主持人：這是開發(fā)商，那對當?shù)劂y行來說這是一件好事嗎？
季如進：從我個人來說，我最擔心的就是銀行資本的大量介入，因為1992年、1993年那場房地產(chǎn)業(yè)的大起大浮最后導致全國的宏觀調控，那里頭一個根本的原因就是銀行的錢通過各種渠道，當然主要是不少政府行為，進入了房地產(chǎn)業(yè)，全社會的投資很大一塊集中在房地產(chǎn)業(yè)，一旦下面的盤接不下去，這就我們叫泡沫破滅了。
主持人：那對銀行來說短期的財務報表會做得很漂亮。
季如進：對，但是作為炒房團，即便它有一千億，我不敢相信這個數(shù)，也可能大也可能小，不可能絕大部分的人一點不貸款，這樣如果時間放長一點，如果這樣炒房成風，每一個人比方都用30%的定金首付，然后我就貸款，這樣一旦到了接不下去了，怎么辦？我就把這個賬全甩給銀行了，銀行兜底，所以最大的風險在這兒，銀行一旦這樣，您剛才說短期是個優(yōu)良資產(chǎn)，大量的錢都進入到這里，就麻煩了。
主持人：常先生怎么看？
常修澤：這里潛伏著什么問題了，剛才咱們也扯到了，由于這里邊它是放大的市場需求，人為地推上了房產(chǎn)的價格，如果這個東西能夠正常的運轉的話，還尚可，因為這里多少潛伏了一些房產(chǎn)的泡沫在內，現(xiàn)在假如說有某種事件或某種因素導致泡沫的破滅。
主持人：或者鏈條的中斷。
常修澤：鏈條一中斷，因為這個款，剛才季先生分析了，大約有70%左右，就算一半吧，是從銀行貸來的，他等于把銀行拖到這個經(jīng)濟活動當中來了，有一半到70%是銀行的錢注入的，如果一旦這個鏈條斷裂，或者說這個泡沫的破滅，這個購房者就難以支付銀行的貸款。
主持人：風險是在未來潛在著。
常修澤：因為現(xiàn)在銀行的不良資產(chǎn)已經(jīng)比較嚴重了，前不久溫家寶總理在政府工作報告中講我們國有銀行的不良資產(chǎn)率在20%左右，已經(jīng)絕對額近兩萬億元人民幣，這是公開的政府報告講的，現(xiàn)在已經(jīng)有這么大的不良的信貸，如果再出現(xiàn)這個問題，就是雪上加霜。
主持人：對于當?shù)卣畞碚f，有一個溫州購房團來大規(guī)模購房，這是好事還是壞事呢？
季如進：應該因地區(qū)而宜，剛才我說了，炒房在一定的時候，最初有時候可以起到一點好的作用，大家都不認識這個項目，也都不了解這個情況，這個時候一炒把人氣炒起來，或者宣傳出去，這樣的話相對大家可以推動這個市場的發(fā)展，但是因為這個里頭不會增加一分錢的財富，作為全社會而言還是這些房子，無非他賺的錢必須有人去支付，不是政府支付就是最后的消費者支付，所以對當?shù)氐慕?jīng)濟，就像強行針一樣，但是這一針過去以后，任何一個地方，房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟是密切相關的，你這個產(chǎn)業(yè)結構，你這個城市沒有一些支柱的產(chǎn)業(yè)，最后這個商鋪也好，寫字樓也好，住宅也好，吸引不來人氣，政府要長遠一點看。
常修澤：對這個問題我想我們還需要做深入的分析，溫州炒房的經(jīng)濟活動除了炒房者本身這個主體之外，它有四類相關利益者，我把它叫做相關利益者，有四個主體，每個主體的心態(tài)并不完全一樣的，我說四種主體有八種心態(tài)，第一個主體是政府。政府跟政府是不一樣的，我分析了地方政府的心態(tài)，大體上有兩種，一種是屬于它著眼于啟動市場和培育市場的，這樣它就持有一種比較歡迎的態(tài)度，想借助溫州市場經(jīng)濟力量來搞活本地的經(jīng)濟，搞活本地的市場，另外一種也是政府，它著眼于規(guī)范市場和完善市場，比方像長三角的一些政府。
主持人：南京、杭州已經(jīng)出禁炒令了。
常修澤：他們著眼于規(guī)范市場和完善市場，它就要采取一些相應的措施。
主持人：就是市場發(fā)育的不同階段，政府心態(tài)是不一樣的。
常修澤：第二說金融組織，說到銀行，這里邊銀行這個相關利益者恐怕也有兩種不同心態(tài)，一個就是剛才咱們說的著眼于短期的放貸，我追逐銀行的利潤最大化，這是一種。另外一個就是我既考慮短期的放貸，短期的盈利，同時我要著眼于未來的風險，著眼于金融風險，那么在操作面上也不完全一樣，這是從金融組織。第三個利益相關者是開發(fā)商，或者叫房產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)，企業(yè)的心態(tài)實際上仔細研究也不完全一樣，一種是屬于比較單純考慮季期的我的樓盤的建設和售出，然后把資本收回，另外一種開發(fā)商它有戰(zhàn)略的考慮，我要考慮我的品牌，我要考慮我的長治久安，我的長遠的發(fā)展，我要考慮小區(qū)建成以后是不是能及時的入住，造成一種人氣，就是有一種長遠考慮的話，跟短期考慮也不完全一樣，這是第三個相關利益者。最后第四個相關利益者是居民，老百姓，其實老百姓跟老百姓是不一樣的，作為想買房的老百姓和有房子想出售的老百姓，同樣是老百姓不一樣，我想購房老百姓，你把這個房價給炒上去了，增加了我的支出，我當然不贊成，反過來說，另一部分家里有房，還想保值增值，想出售的，想賣房的，正好你們幾位給我抬上去了，我可以搭便車，我也把它推出去，這也是老百姓，這也是居民，就是購房的居民和準備待價而沽的居民心態(tài)也不一樣。
主持人：我們退一萬步講，即便人家就是炒了，炒有什么不對有什么不好，人家按市場價買進，等它升值之后再賣出，這完全是符合市場規(guī)律市場規(guī)則的，憑什么指責人家說，炒就不好？
季如進：我說的是不要成風，各地炒永遠是有的，只要有房地產(chǎn)市場，從一開始，到房地產(chǎn)市場存在，這個炒是存在的，但是如果成風了，集中砸向一個城市，這個中等城市的承受力是很有限的，這兒的老百姓是要倒霉的。
主持人：如果按照是否利于市場經(jīng)濟的發(fā)展這個角度去看的話，溫州人炒房這件事情應不應當去封殺他們呢？
常修澤：它作為一種投資的行為，我們暫且不說它確實有一部分是個人需要的，把這部分刨除，就算是一種投資的行為，就是一種投資行為，它只要不對宏觀層面產(chǎn)生影響，我們應該去允許它做。
主持人：您覺得截止到目前為止，溫州炒房團對宏觀經(jīng)濟有沒有產(chǎn)生影響？
常修澤：宏觀層面的影響，剛才我有一種隱憂，就是我擔心這種活動由于人為地抬高價格之后，會不會遇到另外一種情況的撞擊。
主持人：比如說？
常修澤：比如說某一種事件而造成一種斷裂，構成一種金融的風險，這不是微觀的問題，這是個宏觀的問題。
主持人：在香港有一段時間樓價畸高，現(xiàn)在是有產(chǎn)者都變成了負資產(chǎn)，這是不是叫一種突然事件？
常修澤：我也擔心，我們現(xiàn)在說他們是富人，是富裕的富，會不會有一天被套牢以后變成負人，正負的負，他一旦變成了負資產(chǎn)的所有者，負資產(chǎn)的擁有者，由于它是借助了一部分銀行的信貸，借助了國有銀行的信貸，等于把國有銀行給拖進來了，這個是宏觀層面需要審視的問題，因為這個問題要從微觀看，人家投資于房地產(chǎn)無可厚非，但在宏觀層面這會帶來某種影響，這是應該值得憂慮的。
主持人：從宏觀角度來看，國家經(jīng)濟建設在很多方面都急需用錢，結果發(fā)展現(xiàn)在溫州人手里有這么多閑散的資金，怎么能夠把他們閑散的資金用到該用的地方去？
常修澤：你提這個問題很重要，我們現(xiàn)在一方面經(jīng)濟建設需要資金，去年的銀行信貸增加了，新增銀行信貸規(guī)模是兩萬九千九百億，將近三萬億，去年新增的貸款規(guī)模，原有就十幾億，新增了300億，今年的計劃是新增兩萬六千億，2.6萬億，為什么呢？據(jù)我初步的調查研究，估計浙江省大約有八千億的民間資本，八千億左右。江蘇大約有九千億左右，上海有五六千億左右，長三角地區(qū)，這三家，江浙滬大約兩萬五到兩萬六千億，民間資本力量比較雄厚，因此我們要想法啟動這筆資金，至于整個對于剛才我們討論的這個議題，我們把鏡頭縮到這個議題上，這是一個新情況，這是一個新的問題，應該說我們還缺乏經(jīng)驗，缺乏很完備的對策思路。
季如進：剛才我說了，是主客觀條件決定了溫州炒房團的出現(xiàn)，開始我說它主觀是好的，但是好的背后有一個溫州人要考慮一個問題，你自己當?shù)厝说目傮w素質，人才、科技如果不行，在下一次產(chǎn)業(yè)結構變革中你可能就要被淘汰掉。
主持人：在溫州人炒房這個問題上，地方政府應當如何作為，各種觀點莫衷一是。有的說，地方政府應當聽任市場的力量去調節(jié)，有的說，地方政府應當進行適當?shù)奶嵝�，還有的說，地方政府就應當著手去干預，但無論怎么做，溫州人購房團的出現(xiàn)無疑給地方政府提出了一個難題。其實最重要的應當是溫州人購房團手中握著的那一千個億的閑散資金，現(xiàn)在國企改造需要錢，各種經(jīng)濟建設都需要錢，如何能夠把溫州人手里的這部分閑散資金用到最需要用的地方去，恐怕是一個新的課題。
(稿件來源：央視國際)
