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杭州政府出擊“硬擠”泡沫 房價暴跌有崩盤之憂

2004年12月15日 20:44

  中新網(wǎng)杭州12月15日電 據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟報道,今年10月底,杭州商品房均價為5651元/平方米,而今年上半年均價為6613.9元/平方米,其間跌幅高達14.6%。1-10月,杭州市商品房銷售額增長只有10.3%,增幅比全國平均水平和上海分別低24.5和27.3個百分點,比浙江全省投資低26.1個百分點。

  杭州商品房實際成交量也首次少于批準(zhǔn)預(yù)售量。1-9月份,杭州市主城區(qū)(不包括蕭山、余杭)商品房和住宅實際預(yù)售面積為267.6萬平方米和241.6萬平方米,同期的批準(zhǔn)預(yù)售面積則分別為358.56萬平方米和291.53萬平方米,比實際銷售面積分別多出90.93萬平方米和49.93萬平方米。杭州商品房開始由熱銷轉(zhuǎn)為滯銷。

  從波峰滑向谷底?

  一份杭州市房地產(chǎn)市場監(jiān)測報告1-10月,連日來在該市各大開發(fā)商老總的案頭流傳。也許令他們頗感沮喪的是,杭城一度鬧猛的倒房、炒樓熱潮正在降溫。

  今年1-10月,杭州市商品房實際預(yù)售35637套,其中外地人購買4544套。到10月底,商品房均價為5651元/平方米,今年上半年均價為6613.9元,跌幅高達14.6%。而2003年末該數(shù)據(jù)為5605元/平方米。

  最近,杭城黃龍區(qū)域的“嘉華”、“恒勵”、黃龍飯店、世紀(jì)廣場一帶,30多家售樓處冷冷清清,少有人氣。而據(jù)一些中介公司透露,去年這個時期的二手房成交中投資型房產(chǎn)比例占到30%以上,目前已下降至14%。同時,許多有實力的開發(fā)商也相繼放慢拿地、再投資住宅的腳步,土地招拍掛會上鮮見其身影;不少資金吃緊的房產(chǎn)公司,面臨逐漸增加的拆遷、建設(shè)成本,開始“下腳發(fā)虛”,紛紛尋求合作伙伴。

  “2004年,將是杭州地產(chǎn)市場滑向谷底之年。”浙江省統(tǒng)計局的朱卓瑤副處長指出,過去的13年中,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的狀態(tài)大致劃分為5個區(qū)域:“1997年浙江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展處于過冷區(qū);1996年和1998年處于冷區(qū);處于適度區(qū)的年份是1991年、1994年、1995年、1999年和2000年;2002年處于熱區(qū);而1992年、1993年和2001年、2003年均處于過熱區(qū)域!

  如果此說成立,那么,杭州樓市目前正跨過波峰滑向谷底。

  “杭州樓價是被炒高的”,國家統(tǒng)計局景氣中心土地專家張海旺分析認(rèn)為:一是高價位房屋比重過大,如杭州長期以來新增高檔房屋占據(jù)主流,中低檔房屋嚴(yán)重缺乏。二是房價炒作和投資性需求過度。據(jù)有關(guān)機構(gòu)在杭州的問卷調(diào)查顯示,僅有11%的居民購房的目的為居住,其余均為置業(yè)投資或居住兼投資目的。

  浙江財經(jīng)大學(xué)的單東教授表示,杭州樓市供需關(guān)系即將出現(xiàn)變化。原因在于,前段時間集中供房的大潮已經(jīng)過去;加息等一系列金融新政策的相繼出臺,抬高了房產(chǎn)投資的門檻;尤其已試運行的杭州“透明售房系統(tǒng)”,也在一定程度上抑制了交易量的虛高現(xiàn)象。

  而杭州市在過去幾年中房價猛漲,一定程度上和政府實行的“非飽和供地”有關(guān)。在地價上漲到一定程度之后,政府部門“挖潛”投放土地,2003、2004年計劃一共投放8000畝地,創(chuàng)歷史紀(jì)錄。這些土地將在2-3年內(nèi)轉(zhuǎn)化為大量的房產(chǎn),發(fā)揮“加水止沸”的作用。

  單東教授認(rèn)為,隨著2005年杭州市計劃再推4500畝住宅用地,以及九堡、下沙、丁橋等地大量經(jīng)濟適用房對住房需求的“釜底抽薪”,杭州樓市將進入一個相對較長的冰河期。

  崩盤之憂

  浙江省社科院高級研究員谷迎春表示,杭州未來不排除樓盤放量與跌價同現(xiàn)的可能性。

  他說,如果房價平盤或者微跌現(xiàn)象持續(xù)一段時間,交易量將更加萎縮;同時,大批投資客失去信心,不但不購買反而拋出,而開發(fā)商也加緊開發(fā)進度,盡快推出樓盤脫手,以求規(guī)避風(fēng)險。這樣一來,市場供需比例將更加失衡,房價有可能進入快速下跌通道。

  谷迎春教授預(yù)計,最近幾周內(nèi)將是一個新樓開盤的小高潮。按照行業(yè)特性,房產(chǎn)銷售與商家的促銷不同,逢年過節(jié)的時候生意反而清淡,所以很多房產(chǎn)商都想加緊進度趕在12月銷售,以期順利進行資金結(jié)算。

  而來自市場的消息正在印證這種說法。例如,美達房產(chǎn)開發(fā)的天成北苑預(yù)計在12月初開盤,共有130多套房子,價格約為8000元/平方米,2006上半年交房。位于城西遠郊閑林鎮(zhèn)的盛世家園也可能會在年底前后銷售,預(yù)售價不到4000元/平方米。城北三墩鎮(zhèn)的天陽棕櫚灣和親親家園也將在本月銷售部分房源。而錢江南岸的賀田尚城在12月推出的量比較多,有近500套。通和置業(yè)也有兩個樓盤同時推出,一個是城北的都市楓林(公寓),一個是濱江的南岸花城(排屋)。

  “杭州樓市讓我看不懂。”2004年5月,地產(chǎn)大腕、北京華遠集團總裁任志強曾經(jīng)直抒胸臆。他表示,杭州的土地供應(yīng)量已連續(xù)5年大幅增長,但房屋竣工量卻沒有增長多少,這是極不正常的。據(jù)統(tǒng)計,2001年杭州的土地供應(yīng)總量為1800畝,比上年增長21%;2002年為2300畝,增長12%。按2-3年的建設(shè)周期計,多數(shù)地產(chǎn)項目近幾年應(yīng)集中上市。但2003年該市住宅竣工面積472萬平方米,增長僅6.9%;房屋銷售面積488萬平方米,增長僅10%。

  頗具諷刺意味的是,自稱對杭州并不熟悉的任志強最終被證明是正確的。由于近兩年市區(qū)6000多畝住宅土地放量開始釋放,今年下半年來新盤急劇增多,估計到2005年春節(jié)前后的開盤量將非常集中。

  “去年的這個時候,市場上供不應(yīng)求,排隊買房現(xiàn)象很普遍。今年以來由于政策變化比較大,樓市出現(xiàn)了調(diào)整,一些公司將加大市場供應(yīng)量。”杭州都城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售經(jīng)理湯麗君如是說。

  但買方市場未必會捧場。今年8月本報記者了解到,杭州市中心的綠城集團“深藍廣潮”、西湖房產(chǎn)“星都嘉苑”、廣廈集團“綠洲之星”、金都華庭朝暉現(xiàn)代城三期等項目均在售或待售。12月4日,本報記者再次電話回訪這些樓盤時,被告知上述各項目均有房可售。

  今年7月底,浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長虞曉芬教授曾向本報記者表示,杭州房產(chǎn)市場火爆的“虛擬需求”必須挑破,否則有礙于杭州房產(chǎn)市場的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展,還將削弱整個城市的綜合競爭力。

  “硬”擠泡沫

  杭州政府再次出擊。

  據(jù)浙江日報報道,杭州市經(jīng)濟適用房新政實施細則近日公布,其中一條“硬杠子”就是,申請家庭現(xiàn)有或已有過住房建筑面積必須小于48平方米。為此,杭州市房改辦開始清理此前已批出去的尚未購房的五萬戶申購家庭,并對群眾反映強烈的520戶申購者進行嚴(yán)格審查——在最新一次預(yù)登記中,這些人被認(rèn)為不符合條件卻取得了申購資格。

  最近,杭州即將推出1452套經(jīng)濟適用房,分別位于城西的“都市水鄉(xiāng)”和城北的“北景園”。預(yù)計這些高層和小高層將在2005年2月完工。此舉也是杭州市繼最近暫停征收20%二手房交易契稅之后,為規(guī)范樓市而祭出的第二“板斧”。

  第三“板斧”力度亦不輕。11月下旬,杭州市國土局宣布,通過對市區(qū)2197宗已供具體項目地塊排查,共清理出閑置地塊72宗,喚醒了2410畝“冬眠地”,其中7宗406畝土地被依法收回。同時,該局還將用地預(yù)審環(huán)節(jié)前移至計劃立項,在立項時便對每個項目進行審查,達不到投資強度、容積率要求的建設(shè)項目一律不立項,一律不供地,使有限的土地發(fā)揮最大的效益。

  12月3日,該局再次表態(tài),為完成杭州市政府年初制定的年內(nèi)供應(yīng)4500畝宅地的計劃,將于本月突擊“拍”地。其中,分別位于濱江、九堡、和睦以及留下小和山的7宗468畝土地將在本月底正式出讓。上述土地總共可開發(fā)超過445000平米的商品住宅,如果開工建設(shè)順利的話,兩年內(nèi)將上市銷售。

  未來杭州郊區(qū)住宅供應(yīng)量還將持續(xù)增大。像銀湖、閑林五常一帶前兩年的協(xié)議出讓土地尚有相當(dāng)大的數(shù)量待開發(fā),僅閑林鎮(zhèn)區(qū)范圍內(nèi)沿02省道便有6000余畝的土地,目前尚有4500畝尚未開發(fā)。而九堡、轉(zhuǎn)塘、下沙年內(nèi)還將陸續(xù)推出住宅用地。

  浙江浙商研究會副會長王曙光表示,防范樓市泡沫是一項復(fù)雜的工程,地方政府應(yīng)有宏觀戰(zhàn)略。例如,有必要調(diào)整現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制,將稅收政策重點轉(zhuǎn)向使用環(huán)節(jié),增大房地產(chǎn)的保有成本和交易成本,從而打擊囤積炒作行為,抑制被放大的過度需求。在“去泡沫化”的同時,通過增加居民收入、落實住房補貼、提供稅收優(yōu)惠、發(fā)展住房金融等方式,提高居民的購房能力,從供求兩方面降低房價收入比等。

  杭州樓市,不在泡沫中破滅,就在泡沫中重生。

 
編輯:王旻】



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