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《中國(guó)新聞周刊》:中國(guó)“房?jī)r(jià)戰(zhàn)爭(zhēng)”之上海標(biāo)本

2005年06月01日 11:11

  (聲明:刊用《中國(guó)新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán)并注明摘自中國(guó)新聞社《中國(guó)新聞周刊》。)

  歷經(jīng)三、四、五月地方和中央的輪番“出招”之后,上海房地產(chǎn)開始了自1998年來勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整,而且這個(gè)調(diào)整期可能會(huì)比人們預(yù)料的要長(zhǎng)。

  如果把抑制房?jī)r(jià)的種種努力看作一場(chǎng)戰(zhàn)爭(zhēng),則其間攻防態(tài)勢(shì)的轉(zhuǎn)換、各利益主體間的進(jìn)退特別耐人尋味。而這其中中央與地方政府房產(chǎn)新政的交替性推出,以及穿插其間的中央調(diào)研的展開、地方姿態(tài)的展現(xiàn)、各種詮釋與解讀的互動(dòng),尤具指標(biāo)意義。

  圍繞上海房?jī)r(jià)的戰(zhàn)爭(zhēng)暫時(shí)告一段落,而造成上海房?jī)r(jià)飆升的體制性因素的解決則剛剛起步:中央各部門間政策的協(xié)調(diào),中央與地方財(cái)權(quán)、事權(quán)的劃分,行政手段與市場(chǎng)手段主輔地位的轉(zhuǎn)化等等,都需要長(zhǎng)期的努力才能捋順。而這些問題的解決與否,將決定地產(chǎn)市場(chǎng)的上海故事會(huì)否再次上演。

  

上海樓市:新政下的頹勢(shì)

  歷經(jīng)三、四、五月地方和中央的輪番“出招”之后,上海房地產(chǎn)開始了自1998年來勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整。而且這一調(diào)整期可能會(huì)延續(xù)一至兩年,而非5個(gè)月到半年

  “要么6月1日前賣出,我愿意‘割肉’,要么6月1日后出貨,什么都免談!5月中旬,上海市面上各類房產(chǎn)中介都開始紛紛收到房東們的“臨危委托”。

  類似的“房東式”話語頗耐人尋味:一方面是急于出售的焦躁,一方面是對(duì)于后市依然“堅(jiān)挺”的信心。

  這是上海二手樓市對(duì)5月11日由中央七部委(建設(shè)部、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì))聯(lián)合發(fā)出的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》(下簡(jiǎn)稱《意見》)的一個(gè)回應(yīng)。所謂6月1日的時(shí)限,正是出自《意見》中的規(guī)定:“2005年6月1日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅!

  上海的房東們前所未有的焦慮表明頹勢(shì)似乎難以挽回,“上海房地產(chǎn)開始了自1998年來勢(shì)頭最為迅猛的下挫和調(diào)整!币晃簧虾J姓仄笡Q策咨詢專家對(duì)本刊說。事實(shí)上這也是本刊接觸到的上海地產(chǎn)商、中介、購(gòu)房者及學(xué)者們的共識(shí)。

  

“心理反轉(zhuǎn)點(diǎn)”出現(xiàn)

  從4月到5月,上海的樓市出現(xiàn)了微妙的“心理反轉(zhuǎn)點(diǎn)”。

  今年3月、4月,即上海出臺(tái)多項(xiàng)政策(包括征收營(yíng)業(yè)稅、期房限轉(zhuǎn))、央行加息之后,上海的樓市進(jìn)入了僵持狀態(tài)。就是說,樓市中的上家和下家開始博弈:上家不肯降價(jià),下家不肯掏錢。

  這背后是兩種完全不同的政策解讀:開發(fā)商和投資者們普遍認(rèn)為政府政策主要是為了調(diào)控房?jī)r(jià)的增速,打擊投機(jī)者的短期行為;而購(gòu)房者卻認(rèn)為,政府政策直指虛高房?jī)r(jià),價(jià)格不降調(diào)控不止。當(dāng)時(shí)上海市政府一方面推出了“兩個(gè)1000萬”的安居房,以平抑房?jī)r(jià);另一方面,又宣稱要將房?jī)r(jià)的增速控制在10%以內(nèi)。

  在此背景下,“業(yè)內(nèi)大多都認(rèn)為今年4月樓市會(huì)重復(fù)去年4月的走勢(shì)!鄙虾:缈趨^(qū)一家開發(fā)商對(duì)本刊說。去年4月,上海市政府也出臺(tái)了“期房限轉(zhuǎn)”的政策,當(dāng)時(shí)中央宏觀調(diào)控還有針對(duì)房地產(chǎn)的系列政策,但不出3個(gè)月,上海樓市稍事調(diào)整就得以再次狂飆突進(jìn)。

  與開發(fā)商的樂觀情緒不同,今年4月市場(chǎng)的預(yù)期已開始悄然分化。“其實(shí)4月時(shí),購(gòu)房者的預(yù)期已經(jīng)開始明顯分化了,但開發(fā)商并沒有感覺到!敝蟹恐笖(shù)系統(tǒng)(華東)副主任陳晟對(duì)本刊說。陳曾提醒開發(fā)商注意這一點(diǎn),“但他們大都仍很樂觀”。

  如陳所言,整個(gè)4月上海樓市的買賣雙方開始分化和調(diào)整。盡管中心地區(qū)成交價(jià)格還在上漲,但整體價(jià)格已出現(xiàn)松動(dòng),二手房成交價(jià)格整體微幅下挫。部分區(qū)域中高檔二手房均價(jià)有所回落,例如中遠(yuǎn)兩灣城4月1日前房?jī)r(jià)基本在15500至16000元/平米之間,4月末回落至15000元/平米。

  此外,二手房成交量出現(xiàn)明顯萎縮,市場(chǎng)呈現(xiàn)量跌價(jià)平的局面。中原地產(chǎn)上海中原物業(yè)代理有限公司副總經(jīng)理李錦德對(duì)本刊介紹:“4月上海整體成交量跌了60%左右,市場(chǎng)各方都還在觀望市場(chǎng)的變化!

  這種狀態(tài)在5月初的“假日樓市”表現(xiàn)得淋漓盡致。上海展覽中心為期4天的“假日樓市”展廳里明顯人氣不足,許多參展商表示,相對(duì)以前樓市紅火時(shí)期,本次房展會(huì)令人失望。部分二手房大幅跌價(jià),新樓盤光顧者寥寥。

  一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露,展會(huì)4天中,已有不少房源或明或暗地降低了價(jià)格。上海靜安區(qū)和長(zhǎng)寧區(qū)的幾處房源的掛牌價(jià)也出現(xiàn)了10萬元到20多萬元不等的降價(jià)。但當(dāng)時(shí)降價(jià)幅度較大的房子,其房主多有急于脫手的原因,并非普遍現(xiàn)象。

  不小的降幅也凸顯出賣方市場(chǎng)開始向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)化的跡象。這種狀態(tài)延續(xù)到5月11日,由中央七部委聯(lián)合提出的《意見》直接引發(fā)了樓市的“心理反轉(zhuǎn)點(diǎn)”。

  盡管在土地政策方面,《意見》并沒有更嚴(yán)厲的新措施,但未來對(duì)政策的執(zhí)行力度顯然會(huì)不斷加強(qiáng)。而《意見》最核心的政策要點(diǎn)是遏制投機(jī)炒作行為,對(duì)兩年內(nèi)的二手房交易全額征收營(yíng)業(yè)稅,將大大提高目前房地產(chǎn)投資、投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。

  這些被上海的市場(chǎng)人士廣泛理解為充分表明了中央調(diào)控房?jī)r(jià)的決心!罢{(diào)整房?jī)r(jià)變成了一個(gè)政治任務(wù),地方政府將必須有所作為。”李錦德對(duì)本刊說。至此,房地產(chǎn)業(yè)中的賣方信心開始徹底動(dòng)搖。這種動(dòng)搖最初是從二手房市場(chǎng)體現(xiàn)出來的。

  

二手房:買方市場(chǎng)確立

  上海二手房交易萎縮始自于上海3月份推出的相關(guān)財(cái)稅政策,其中規(guī)定個(gè)人購(gòu)買上海行政區(qū)域范圍內(nèi)的普通住房,居住不滿一年出售的,銷售時(shí)按銷售價(jià)減去購(gòu)入原價(jià)后的差額依5%的稅率征收營(yíng)業(yè)稅。

  而《意見》則更為嚴(yán)厲,“自2005年6月1日起,對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅!币陨虾R惶60萬的房子為例,一年內(nèi)轉(zhuǎn)讓100萬賣出,只需要征收2萬營(yíng)業(yè)稅,但如果按照《意見》則需要5萬。

  5月中旬,上海地產(chǎn)中介的幾位老板和銷售總監(jiān)在新天地的一家酒吧里對(duì)本刊抱怨世事艱難:4月份上海二手房市場(chǎng)的掛牌量已經(jīng)比3月驟增五成,《意見》出臺(tái)后的5月,掛牌量又增兩成左右,同時(shí),成交量卻萎縮六成左右,“零成交”已經(jīng)成為不得不面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。

  在這種情況下,上海多達(dá)14000家的中介市場(chǎng)洗牌在所難免,一些大的中介已經(jīng)準(zhǔn)備減少店面,而一些小的中介干脆選擇關(guān)張大吉。

  為了“過冬”,一些中介公司打出橫幅,“對(duì)自住型買房者贈(zèng)送3000元的套餐服務(wù)”。其中包括,搬家服務(wù)、裝修服務(wù)、家居服務(wù)等。不過中介公司自己也說,這種策略也只是能夠增加一點(diǎn)“人氣”而已。

  面對(duì)“慘淡”樓市,房東陣營(yíng)也開始迅速分化。一類人實(shí)力較強(qiáng),資金承受力較大,他們選擇撐下去,其中一些甚至打算等兩年;而另一種人考慮到未來房?jī)r(jià)調(diào)整幅度和自身實(shí)力,準(zhǔn)備與時(shí)間賽跑,最好在6月1號(hào)前拋出。

  根據(jù)李錦德的估計(jì),這兩類人在房東中各占一半。但在一些投機(jī)較多的區(qū)域,如浦東的東城板塊,選擇拋出的房東可能占到7成左右。正因此拋盤量才會(huì)如此激增。

  二手房供求比例的急劇變化最終帶來了買方市場(chǎng)的確立。本刊接觸的多家中介顯示,由于選擇空間加大,買方不再像以前一樣急于拿到一個(gè)“優(yōu)惠價(jià)”,而是追求反復(fù)的變動(dòng)的“心理價(jià)位”,當(dāng)房東降價(jià)后,買家往往要求每平方米再降幾百元,甚至如此反復(fù)多次。

  在此情況下,二手房的價(jià)格開始持續(xù)走跌。上海美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理方萬昌介紹說,根據(jù)他們的調(diào)查,繼3月初以后上海二手房房?jī)r(jià)至今累計(jì)下降至少10%。而李錦德也認(rèn)為,5月的頭三個(gè)星期,二手房成交價(jià)格已經(jīng)下調(diào)了10%。此前4月已經(jīng)下降了5%,個(gè)別“虛高”者掉下幅度達(dá)20%~30%不等。以世貿(mào)濱江的二手房為例,1月份成交價(jià)在3.5萬元/平方米,但到5月,有人以2.9萬元/平方米的價(jià)格出手一套房子。

  盡管二手房的降價(jià)幅度普遍達(dá)到10%左右,但購(gòu)房者還是“買漲不買跌”。比較普遍的看法認(rèn)為,相比原本漫天要價(jià)式的“虛高”,現(xiàn)在的降幅還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。此前上海中心城區(qū)樓市價(jià)格成倍的上漲,因此即便是成交價(jià)下跌20%,也還比漲價(jià)前高很多。

  由于成交量銳減,一些房東已經(jīng)改變策略,轉(zhuǎn)為中長(zhǎng)線投資。漢宇地產(chǎn)總經(jīng)理施宏睿發(fā)現(xiàn),5月11日的新政策出來以后,他們的客戶調(diào)查數(shù)據(jù)顯示:除急需資金周轉(zhuǎn)的3成客戶選擇繼續(xù)拋售外,約有7成客戶明確表示,考慮由售轉(zhuǎn)租,或是邊租邊售,以此捱過這個(gè)市場(chǎng)趨冷的夏天。

  

新盤還能撐多久?

  比之于2005年初金外灘花園等樓盤在開盤前10天數(shù)千人搶購(gòu)的場(chǎng)面,4月份以來,上海新盤銷售市場(chǎng)熱度較之以往大幅降低,搶購(gòu)場(chǎng)面難以再現(xiàn)。許多新盤的銷售陷于停滯。

  美國(guó)第一太平洋戴維斯上海辦事處市場(chǎng)研究及開發(fā)顧問部負(fù)責(zé)人譚文紅對(duì)本刊回憶,2004年上海一手房住宅市場(chǎng)日均成交800~1000套,2005年3月份日成交量則在500~700套之間,4月的日均成交量為450套左右,而到5月的頭三個(gè)星期,日均交易量只有200套左右。而在5月15日,全市簽約數(shù)僅136套,占可售新房0.1%。

  眼下,新盤日均銷售一套已堪稱佳績(jī)。5月中旬,位于徐匯區(qū)的名盤“海上名門三期”以每日平均銷售1套的業(yè)績(jī),獲得了徐匯區(qū)銷售排行榜第一名和全市第十名,有人感慨這種“佳績(jī)”在以前是不可想象的。

  但大部分的新盤價(jià)格基本保持穩(wěn)定。在上海12個(gè)城區(qū),新盤4月份價(jià)格比上月下跌0.73%。譚文紅介紹,整體看,今年1季度商品住宅均價(jià)為8921元/平方米,較去年下半年的7903元/平方米上漲12.8%,部分市中心樓盤的漲幅甚至超過50%。

  根據(jù)上海房地產(chǎn)交易中心一位人士對(duì)本刊的說法,小開發(fā)商有些松動(dòng)了,但是大的開發(fā)商“還在等等看”。整個(gè)新盤市場(chǎng)并沒有出現(xiàn)大量拋盤的情況。

  由于目前市場(chǎng)交易冷清,一些資金實(shí)力較弱,急于回籠現(xiàn)金的開發(fā)商已經(jīng)如坐針氈,他們的樓價(jià)開始有所松動(dòng)。不過,從價(jià)格看,其調(diào)整幅度也不過千元左右。

  根據(jù)本刊接觸到的一位具政府背景的開發(fā)商稱,該企業(yè)還能撐一年,他相信政府調(diào)控房地產(chǎn)是“淘盡黃沙始見金”,現(xiàn)在開發(fā)商比的是實(shí)力和耐力。

  上海本地一家地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)本刊回憶說:“上周(5月14日至5月20日)開發(fā)商們吃過飯了,大家都表示不降價(jià),都要挺著。圈子里就這么定了!笔袌(chǎng)人士也普遍認(rèn)為,一手房的房?jī)r(jià)暫時(shí)還會(huì)被地產(chǎn)商們撐著。然而,房地產(chǎn)是較為市場(chǎng)化的行業(yè),很難成立一個(gè)價(jià)格聯(lián)盟,“房產(chǎn)市場(chǎng)到最后還是要靠自己,新盤有沒有開,以前的樓盤賣了多少,有沒有足夠資金可以支撐,情況出現(xiàn)了很大的不確定性。誰也不知道年底情況會(huì)怎樣!钡谝恢袊(guó)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)高級(jí)經(jīng)理鮑滋元說。

  那么,實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商究竟還能撐多久呢?“根據(jù)我們對(duì)開發(fā)商的延期成本和承受力的考察,估計(jì)最多就是一年!鄙虾I赉y萬國(guó)證券研究所有限公司分析師劉浩對(duì)本刊說。

  這并非所有開發(fā)商的時(shí)間表。許多開發(fā)商由于擔(dān)心短期賣不出好價(jià)格,因此將樓盤以租代賣,“這主要是一些高檔公寓和別墅。一些樓盤還出現(xiàn)了帶租約出售,F(xiàn)在這樣做的樓盤越來越多,這是策略調(diào)整!鄙虾;膷u房地產(chǎn)工作室有限公司市場(chǎng)研究中心主任馮偉說。

  可以做為佐證的是,仲量聯(lián)行對(duì)本刊提供的研究報(bào)告顯示:今年第一季度,“高級(jí)”和“豪華”住宅租賃需求強(qiáng)勁,季內(nèi)“豪華”住宅物業(yè)租金上漲1.7%。當(dāng)中以萬豪行政公寓最為矚目,盡管新租約租金上漲15%至25%,但空置率依然低于3%。

  但其他普通住宅開發(fā)商就沒有那么幸運(yùn)了。根據(jù)上海房產(chǎn)之窗網(wǎng)樓市監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示:開發(fā)商在5月14日~5月20日一周已經(jīng)開始試探性的加快了推盤步伐,新開樓盤共計(jì)39個(gè),推出房源6620套,面積70萬平方米。而此前一周,新開盤僅24個(gè),推出房源3149套,面積約為37萬平方米。

  “銷售放緩已經(jīng)給開發(fā)商的資金鏈帶來一定壓力,為緩解這一壓力,試探性推盤會(huì)繼續(xù)上升。”上海市經(jīng)濟(jì)研究中心秘書長(zhǎng)肖元真說。盡管開發(fā)商不會(huì)采取公開降價(jià)的方式,但他們開始采用一些間接方式,如免去10年物業(yè)費(fèi)、送家電和裝潢等。

  

“硬著陸”會(huì)來臨嗎?

  在經(jīng)歷了3、4、5連續(xù)三個(gè)月的房產(chǎn)新政之后,目前上海樓市一種流行的看法是,“硬著陸”即將來臨,《意見》可能是壓死駱駝的最后一根稻草。以前這種說法主要存在于學(xué)者和研究機(jī)構(gòu)之中,但現(xiàn)在一些開發(fā)商和大部分中介也都開始心里沒底了!拔覀?cè)诟_發(fā)商討論,上海政府原本希望將房?jī)r(jià)漲幅控制在10%之內(nèi)的目標(biāo)會(huì)不會(huì)演變成房?jī)r(jià)大幅下跌!标愱烧f。本刊接觸到的大部分上海開發(fā)商、中介及政府智囊的看法是:新八條可能調(diào)控“過頭”,“4月份的成交量已經(jīng)下了那么多,房?jī)r(jià)也開始回落,這說明3、4月份的政策可能剛剛好。這時(shí)又出一個(gè)《意見》,是否太過嚴(yán)厲了?”

  但仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)董事陳立明對(duì)本刊說:“在中國(guó),如果政策不過于嚴(yán)厲,是很難見效果的,甚至矯枉過正才能達(dá)到目的。”原因很簡(jiǎn)單,以往的經(jīng)驗(yàn)表明,政策執(zhí)行起來會(huì)打折扣,因此嚴(yán)厲的政策對(duì)于中國(guó)國(guó)情而言似乎并不為過。

  事實(shí)上,這同時(shí)又是一個(gè)很微妙的調(diào)控。香港中原地產(chǎn)董事局主席施永青曾經(jīng)如此來形容房?jī)r(jià)調(diào)控:“好像開一部老爺車,這個(gè)舊車打油門油還不到,車子還不快,所以油門就打多一點(diǎn),油到了車就一下子沖向前了,你覺得害怕了就用剎車,一下子剎重了它又熄火了!

  

房?jī)r(jià)的走勢(shì)到底將會(huì)怎樣?

  各方折衷的判斷是第4季度見分曉。根據(jù)陳晟的判斷,目前上海仍有大量的剛性購(gòu)房需求者,從他們的心理預(yù)期和實(shí)際承受力來判斷,其所能忍受的觀望期是5個(gè)月左右。地產(chǎn)界很多人士也將10月份看作政策效果最終顯現(xiàn)之時(shí)。

  據(jù)劉浩分析,到時(shí)房?jī)r(jià)將下跌20%~30%。但如果超過30%,就會(huì)出現(xiàn)金融風(fēng)險(xiǎn)!澳壳按蟛糠址孔佣际70%的貸款,如果房?jī)r(jià)跌破30%,那就意味著‘負(fù)資產(chǎn)’出現(xiàn),銀行風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)!崩铄\德說,因此他估計(jì),政府并不希望讓房?jī)r(jià)跌破30%。

  樂觀的看法認(rèn)為,當(dāng)房?jī)r(jià)在第四季度平均跌破20%時(shí),自住者會(huì)主動(dòng)接盤,因?yàn)樯虾7康禺a(chǎn)的基本面并無根本性的改變。

  但這種判斷可能忽略了一個(gè)變量,就是《意見》中土地政策的執(zhí)行力度,即“超過出讓合同約定的動(dòng)工開發(fā)日期滿1年尚未開發(fā)的土地,征收土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開發(fā)的,無償收回土地使用權(quán)!

  事實(shí)上,目前各大開發(fā)企業(yè)都在搞各自的土地儲(chǔ)備、土地“銀行”。如果這一條能有效執(zhí)行的話,對(duì)上海房地產(chǎn)格局將產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。據(jù)本刊了解,以前開發(fā)商往往先挖個(gè)坑,佯裝已經(jīng)開工。但這次國(guó)土資源部如果出臺(tái)工程進(jìn)度方面的規(guī)定,則可以杜絕這方面的“手腳”。

  這樣一來,新的樓盤供應(yīng)量將在未來一二年大幅增加,因此,目前這個(gè)調(diào)整期會(huì)延續(xù)一至兩年,而非5個(gè)月到半年。到時(shí),“虛高的樓價(jià)將被拉回理性,投機(jī)者也會(huì)變成真正的投資者!标惲⒚髡f。

  (文章來源:《中國(guó)新聞周刊》 作者:王晨波)

 
編輯:姚笛】
 


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