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《中國新聞周刊》:決定房地產(chǎn)市場走勢的力量

2005年06月01日 11:29

  (聲明:刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán)并注明摘自中國新聞社《中國新聞周刊》。)

  地產(chǎn)新政前泡沫的大小,金融政策是否有實(shí)質(zhì)性的跟進(jìn),以及中央地方利益協(xié)調(diào)的程度,將從各個(gè)層面決定地產(chǎn)的走勢

  2005年3月26日,國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》,通知要求控制房價(jià)漲幅過快,即現(xiàn)在媒體通稱的“老國八條”。4月28日,國務(wù)院又出臺了“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場引導(dǎo)和調(diào)控的八條措施”,即“新國八條”。

  5月13日,國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》,共8條意見。

  連著三個(gè)月出臺三個(gè)“八條”,中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控到達(dá)高峰。這些政策的出臺,直接作用到去年此時(shí)還在如火如荼節(jié)節(jié)高升的上海房市!皰伿邸薄ⅰ暗兔浴钡仍谝荒昵斑無法想象的字眼現(xiàn)在頻頻被用來形容上海房市了。

  觀望。無論是資產(chǎn)百萬、千萬的炒房者還是現(xiàn)階段擁有強(qiáng)烈購房欲望的買房者,還是房地產(chǎn)開放商,都在觀望中。

  上海房價(jià)會(huì)像購房者期望的那樣被抑止增長,甚至降低,還是會(huì)像房地產(chǎn)開放商期望的那樣盤整后繼續(xù)上升呢?全國房市又將如何呢?

  

升或者降取決于泡沫有多大

  建設(shè)部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)業(yè)處處長趙路興對上海房市一點(diǎn)都不陌生,那是他們調(diào)研的重點(diǎn),每個(gè)季度以至每個(gè)月,他們都會(huì)去上海,和政府相關(guān)部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、炒房者等舉行會(huì)談。就在2005年3月,他們還遞交了一份調(diào)研報(bào)告。

  在他看來,上海房市增長速度目前會(huì)得到抑止,但市場在停滯兩個(gè)月后,仍會(huì)呈穩(wěn)步上升趨勢。據(jù)他分析,上海有效需求仍很大,如上海周邊地區(qū)如溫州、杭州、寧波等地的購房需求,還有海外機(jī)構(gòu)人員以及上海本地人的需求等,這些需求會(huì)遭遇上海有限的土地供應(yīng)。因而,上海的房價(jià)還會(huì)上升。

  中國社會(huì)科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展室主任易憲容則持完全相反的觀點(diǎn):上海房價(jià)肯定要降低,在現(xiàn)有基礎(chǔ)上降低50%都不為過。原因是上海房產(chǎn)泡沫很大,而此次的政策就是要打擊炒作。

  例如,七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》(以下簡稱《意見》)中力度比較大的是從今年6月1日起,對個(gè)人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅;還有一項(xiàng)措施為,禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。

  政策出臺是為了擠“泡沫”,因此,房價(jià)的升降關(guān)鍵在于,房市過去的泡沫到底有多大。趙路興也指出,租房價(jià)格一般可以反應(yīng)真實(shí)的需求。上海租房價(jià)格幾乎是北京的一半,但上海房價(jià)現(xiàn)在并不比北京低。中信證券研究咨詢部研究副總裁王德勇也認(rèn)為,上海房市投資投機(jī)性需求比例很大,這次政策出臺后,投機(jī)性需求得到抑止,而真實(shí)需求也會(huì)等待觀望。另一方面,供給會(huì)迅速上升,如過去投機(jī)性房屋的拋售等,供求關(guān)系將發(fā)生變化。他提供的數(shù)據(jù)顯示,上海房市交易量4月份比3月份下降了37%,交易量下降之后,便是房價(jià)的下降。

  

金融政策的兩難之境

  “目前出臺的政策還沒有觸及最核心部分,即金融政策!币讘椚輳(qiáng)調(diào)道:“上海房市是拿著銀行的錢將泡沫做大了,風(fēng)險(xiǎn)很大!

  據(jù)調(diào)查,2004年上海住房按揭貸款占銀行新增貸款的比重已經(jīng)超過了75%,并且這一比重還在增長,而全國平均水平只有12%。

  據(jù)人民銀行上海分行在房地產(chǎn)貸款增長情況發(fā)布統(tǒng)計(jì)報(bào)告中指出,2004年全市中資金融機(jī)構(gòu)人民幣自營性房地產(chǎn)貸款累計(jì)增加1023億元,同比增加204億元,其中個(gè)人住房貸款累計(jì)增加728億元,同比多增106億元,新增個(gè)人住房貸款占中長期貸款增量比例高達(dá)48%,而在增加的1023億自營性房地產(chǎn)貸款中所占的比例則超過70%。

  可見,購房能力的提高和銀行貸款的易得性有很大關(guān)系,銀行已經(jīng)成為房地產(chǎn)商品的最大埋單者。過去的金融政策一直在鼓勵(lì)買房,直到2002年后有所轉(zhuǎn)向。從今年3月17日起,央行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策,不再實(shí)行優(yōu)惠利率而回復(fù)到同期貸款利率水平。對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市地區(qū),個(gè)人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%。

  “但是房貸目前違約率低,收益豐厚,銀行很樂意擴(kuò)大這塊業(yè)務(wù)!币晃粯I(yè)內(nèi)人士透露道:“正是因?yàn)檫@個(gè)原因,過去出臺的一些金融政策一直未能得到很好的執(zhí)行,這次七部委中包含銀監(jiān)會(huì)便有試圖給予銀行更多壓力的意思在內(nèi)!

  另一方面,銀行給予房地產(chǎn)開發(fā)的資金供給卻在急劇下降。據(jù)王德勇介紹,1999年到2003年一直高達(dá)40%的增長貨幣供給,在2004年一下子降低到1%。貨幣供給的減少,影響到開發(fā)能力,即使一些手里有地的開發(fā)商也面臨資金短缺的瓶頸。

  盡管現(xiàn)在北京各房地產(chǎn)商手里的房子夠開發(fā)十年的,上海也囤積了不少土地。但沒有貨幣供給,這些都轉(zhuǎn)化不成真實(shí)供給。

  

中央地方利益的協(xié)調(diào)

  國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2004年第4季度,35個(gè)大中城市中,有9個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅超過10%。不過,直至去年年底,中部適度上升,西部一直保持平穩(wěn)。但今年第一季度,數(shù)據(jù)發(fā)生了變化,不僅東部、中部,連西部城市房價(jià)也在上升了,如昆明、重慶、鄭州、蘭州等城市。

  雷厲風(fēng)行的宏觀調(diào)控也沒能控制住這個(gè)趨勢。國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示,2005年的第一季度,35個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場價(jià)格持續(xù)上漲,房屋銷售價(jià)格上漲9.8%,其中,商品房銷售價(jià)格上漲10.5%。

  面對如此形勢,中央試圖從干部隊(duì)伍著手!袄蠂藯l”的第二條指出:“省級人民政府對本地區(qū)穩(wěn)定住房價(jià)格工作負(fù)總責(zé),同時(shí)要落實(shí)市、縣人民政府的責(zé)任。為強(qiáng)化地方各級人民政府的責(zé)任,對住房價(jià)格漲幅超過當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)價(jià)格指數(shù)一定幅度的地區(qū),有關(guān)部門可采取暫停審批該地區(qū)其他建設(shè)項(xiàng)目用地、暫停提高公用事業(yè)價(jià)格和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等措施,對住房價(jià)格上漲過快,控制措施不力,造成當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場大起大落,影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的地區(qū),要追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。”

  國家行政學(xué)院法學(xué)部教授任進(jìn)對本刊分析道,副部級以上官員的人事權(quán)在中央組織部,且此規(guī)定符合1999年《中共中央國務(wù)院關(guān)于地方政府機(jī)構(gòu)改革的意見》的精神,即省政府有區(qū)域性經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)的任務(wù)。

  據(jù)他介紹,1994年分稅制改革后,全國財(cái)政收入大多交給中央,地方大約余下30%。房地產(chǎn)業(yè)能增加當(dāng)?shù)氐腉DP,土地轉(zhuǎn)讓金、房地產(chǎn)稅等收益不容忽視,地方是愿意看到房地產(chǎn)業(yè)的繁榮景象的。而據(jù)趙路興介紹,中央從2000年開始就一直在考慮金融風(fēng)險(xiǎn)的問題,并著手調(diào)控房地產(chǎn),2005年將會(huì)是調(diào)控的重點(diǎn)年頭。

  在此背景下,“老國八條”中省政府承擔(dān)責(zé)任的意見就顯得尤為重要,是保持中央和地方在房地產(chǎn)業(yè)上步調(diào)一致的關(guān)鍵。

  段海瑞(西南證券分析師)對本刊指出,如果4、5月份統(tǒng)計(jì)數(shù)字出臺,房價(jià)上漲趨勢仍不能得到緩解,加息的討論將勢在必行,而且還應(yīng)會(huì)有相關(guān)的金融政策出臺。

  (文章來源:《中國新聞周刊》 作者:劉英麗)

 
編輯:姚笛】
 


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