做回開發(fā)商 教你算房價

　　盡管房價構(gòu)成中有諸多不確定因素，但是每個開發(fā)商在拿地時都會迅速開列一個成本清單，這個過程可能只有幾分鐘，他就會迅速計算出，這個地價是否適合拿地，在這塊地上做成什么樣的產(chǎn)品等等。 這是開發(fā)商基本的“吃飯”技能，一點也不神秘。普通百姓雖不可能做成開發(fā)商，但通過這個房價簡單的計算方式，也可以基本推算出不同區(qū)域、不同樓盤產(chǎn)品的大致價格，對于尋找新的房子，了解開發(fā)商將會如何定價會有非常大的幫助。

　　開發(fā)一個房地產(chǎn)項目的成本大概由幾部分組成，一是土地成本，你可以簡單地理解，開發(fā)商得到這塊土地所需要支付的成本，比如出讓金、拆遷費，甚至潤滑賄賂部分的費用，當(dāng)然拿地方式不同，支付的成本是不同的；二是建安成本，說白了這是建房子的成本；三是管理成本，建設(shè)過程中，開發(fā)商的各種管理（人員）支出、資金成本、營銷成本等等；最后一部分就是開發(fā)商的利潤和稅費了。

　　其中的土地成本、綜合建安費基本是公開的，這兩部分的成本可能占開發(fā)成本的70%，也比較容易計算出來。不同時期獲得的土地的成本是不同的，但土地公開招拍掛后，這個成本就公開了。綜合建安費也比較容易計算，別墅產(chǎn)品的土建造價（裝修除外）一般在500－600元/平方米；多層住宅土建成本通常是1000元左右/平方米；板樓住宅的土建成本在2000元左右/平方米。

　　以去年華潤以25.65億的價格拍得清河地塊為例，就有人粗略估算過，這塊地的樓面地價每平方米保守估計3500－3800元，建安1200元，還沒有蓋樓，成本就已經(jīng)接近5000元，最終的建成成本估計6500元左右，因此業(yè)內(nèi)人士告訴你，這個項目至少要賣到8000元/平方米。而清河地塊現(xiàn)在主力樓盤價格都在6000元以下，很多人說華潤的地拿貴了，就是因為這點。

　　但不同的開發(fā)商的戰(zhàn)略是不同的，一是他們的利潤目標(biāo)可能不同，二是他們的資金支持可能不同，因此會有些開發(fā)商拿地后，不急于銷售，等待房價的上升，但也有一些急于銷售，因此在一些新盤開盤時，低于成本價的房子也可能買到。

　　學(xué)習(xí)開發(fā)商計算成本方面最重要的一環(huán)是要認識所銷售項目的開發(fā)商的背景，因為不同的開發(fā)商在其他幾個成本構(gòu)成方面是不同的，而成本部分的另外三分之一，指公司的管理成本、財務(wù)成本及銷售費用和稅金部分則是模糊地帶，不同規(guī)模、不同背景的房地產(chǎn)公司的運營管理成本是不同的，而在營銷費用的控制、財務(wù)成本方面就更為敏感。一位業(yè)內(nèi)人士指出，開發(fā)商還有很大一部分利潤源于高的財務(wù)杠桿。簡單地說，就是以較少的自有資金啟動項目后，房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行貸款、房屋預(yù)售、施工企業(yè)墊資等方式完成銷售利潤。因此其資金的回報率極高。

　　其次，不同公司的產(chǎn)品，其品牌收益也不同。以北京星河灣為例，盡管這一區(qū)域的高檔產(chǎn)品極多，但開盤即定價到15000元/平方米，比周邊項目高出近一倍，與當(dāng)時朝陽北路沿線的樓盤銷售價格在6000-8000元/平方米相比，可謂有極高的利潤，這種定價除了產(chǎn)品間的差異，也可謂其老板黃文仔對其品牌的定價。

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