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老任和小潘都不是活雷鋒 房產(chǎn)業(yè)暴利有多大?

2006年06月01日 14:34

    漫畫:越走越遠(yuǎn)——房產(chǎn)暴利何時休背景說明:調(diào)查顯示:國外房地產(chǎn)利潤為10%,而中國則達(dá)50%,70%居民買不起新房,有關(guān)部門應(yīng)出臺嚴(yán)厲的調(diào)控政策,迫使地方政府在擠壓房地產(chǎn)暴利方面積極作為,讓百姓“居者有其屋”。關(guān)鍵字:房地產(chǎn) 中新社發(fā) 任士可 攝

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  房地產(chǎn)業(yè)的本有多大,利有多厚,水有多深,恐怕一般人難以搞明白。

  其實(shí),房地產(chǎn)業(yè)的確是一個暴利行業(yè)。

  說其暴利,道理很簡單。不要細(xì)算其土地成本和建安成本,光從地價和房價變動上就可以看出。

  一般而言,一個房地產(chǎn)項(xiàng)目,從跑前期,到拿到銷售許可證,本事最大的開發(fā)商也得需要一年時間。

  我們現(xiàn)在對開發(fā)商的暴利進(jìn)行一個經(jīng)濟(jì)學(xué)的分析。

  假設(shè)開發(fā)商是現(xiàn)房銷售,這里不考慮期房。道理都一樣,就是計(jì)算起來簡單。開發(fā)商從銀行獲得開發(fā)貸款,與消費(fèi)者無關(guān)。對于一個開發(fā)商而言,在一年開發(fā)時間內(nèi),有幾個成本是固定不變的。

  首先是地價。開發(fā)商以拍賣方式獲得土地,并支付一定的土地款。

  盡管土地價格很高,但開發(fā)商拿到手后,這塊土地的購買成本就是固定的了。也就是說,不管土地價格如何暴漲,在開發(fā)商拿到地后,這塊地只有價值的增加,而不可能有土地成本的增加,因?yàn)橥恋乜钜呀?jīng)簽訂協(xié)議了,不可能再變化了。

  其次是利率。開發(fā)商除了少量的自有資金,其開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的絕大部分資金來源于銀行貸款。由于加息的可能性很小,即使央行加息,其基點(diǎn)也較低,因而可以認(rèn)為,在一年內(nèi),銀行貸款利率是固定的。也就是說,開發(fā)商的資金成本在一年內(nèi)是固定的。

  再次是建安成本。由于建筑材料的價格漲幅一般穩(wěn)定,開發(fā)商在做預(yù)算時,都會考慮到原材料漲價因素。即使?jié)q價幅度較大,這部分的成本在一年內(nèi)也是相對穩(wěn)定的。其實(shí),房地產(chǎn)業(yè)人士都知道,這部分成本相對比較容易控制。

  再有就是銷售成本。不管物價如何波動,售樓人員的工資成本基本上是固定的。至于其他相關(guān)成本,基本上也是平穩(wěn)的。

  簡而言之,在一個房地產(chǎn)項(xiàng)目一年的開發(fā)周期內(nèi),開發(fā)商的開發(fā)成本基本上是固定的,雖然不能說是絕對不變,但基本變化不大,用經(jīng)濟(jì)學(xué)語言來說,可以假定開發(fā)成本就是固定成本。

  那么開發(fā)商的利潤來自何處?

  很簡單,利潤就是房價減去成本。因?yàn)槌杀臼枪潭ǖ模敲捶績r越高,利潤就越高。

  現(xiàn)在,我們就來說說房地產(chǎn)的暴利是如何形成的。

  很多開發(fā)商都聲言,房地產(chǎn)沒有暴利,其代表人物是任志強(qiáng)和小潘。

  假定老任和小潘都是對的,即他們在一年內(nèi)完成房地產(chǎn)開發(fā),準(zhǔn)備銷售,此時其定價是沒有暴利的,也就是成本加上微利,比如成本是每平方米5000元,成本利潤率為5%,定價就應(yīng)該是每平方米5250元。

  但老任和小潘會按照5250元的價格銷售嗎?

  不會!

  為什么?

  因?yàn)檫@個定價是按照一年前的成本制定的。而現(xiàn)在,地價大幅上漲了,假如周邊的地價上漲了20%,事實(shí)上往往不止20%。如果按土地成本占總開發(fā)成本的37%計(jì)算,那么在老任和小潘拿到他們各自的那塊地的一年后,在土地價格增加了20%的情況下,周邊新開工項(xiàng)目的開發(fā)成本將是每平方米5370元。如果加上5%的利潤,那么,新項(xiàng)目的定價應(yīng)該是5638元。新項(xiàng)目在5%成本利潤率條件下,定價比一年前老任和小潘的項(xiàng)目增加了388元。

  老任和小潘此時準(zhǔn)備出售住房。

  誰都知道,新項(xiàng)目一年后的價格應(yīng)該是5638元,老任和小潘的現(xiàn)房成本加利潤是5250元。他們會按原來制定的價格售房嗎?

  老任和小潘從來都不說自己是活雷鋒,但他們都是人精。

  如果老任和小潘按照現(xiàn)在的市價,即以5638元的價格售房,那么他們的利潤就從計(jì)劃的每平方米250元,增加到638元,利潤率也就從5%,增加到12.76%。如果他們捂盤不賣,如果地價接著漲,那么他們的利潤還會不斷增加。從博弈論角度看,老任和小潘的最優(yōu)選擇就是不賣,等著地價上漲。

  我的計(jì)算不是說老任和小潘一定獲得了暴利,只是告訴大家,地價越漲,老任和小潘就賺得越多。

  如果他們的房子還沒有賣,意味著老任和小潘還在等地價漲。如果老任和小潘現(xiàn)在已經(jīng)開始賣幾年前開發(fā)的房子,那么他們一定是在數(shù)票子啦。

  房地產(chǎn)究竟有沒有暴利,您現(xiàn)在再去問問老任和小潘,他們肯定在偷著笑。

  (來源:中華工商時報 作者:劉杉)

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