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樓市股市上演“大逆轉(zhuǎn)” 五大思路判斷投資首選(2)

2006年06月16日 08:58

  如何確定盈虧平衡點:首付越高,風(fēng)險越小

  不過細(xì)心的讀者可能會發(fā)現(xiàn)上述計算方法中的“漏洞”。也就是說,依據(jù)貸款利率計算資金成本的方式,可能只適用于那些僅支付少量首付款的以租養(yǎng)房者。對于那些以自有資金購房者,雖然從國際慣例來說,銀行貸款利率基本接近于社會平均投資回報率,但在中國,由于利率法定,同時投資工具匱乏,其機會成本未必能夠比照銀行貸款。

  這在上海樓市近期出現(xiàn)的冷熱不均中可找到依據(jù)。事實表明,樓市新政對高檔二手房的影響并不大。北靜安、浦東陸家嘴濱江區(qū)域等新興的豪宅區(qū),近期客戶詢問量明顯增加,掛牌價格比較堅挺。市中心黃浦、盧灣和徐匯等傳統(tǒng)的高檔住宅區(qū),高檔二手房掛牌和成交不論在數(shù)量上還是價格上都沒有明顯變化。

  除了地段,以房屋面積為變量的情況同樣如此。某業(yè)內(nèi)人士表示:“這是很顯而易見的,政府規(guī)定每個小區(qū)的90平方米以下住宅要占到整個項目開發(fā)量的70%,那今后大戶型的房產(chǎn)在市場上肯定更加稀缺,物以稀為貴,大戶型的房產(chǎn)不漲價是不可能的!

  事實上,由于高檔樓盤的拉動,上海商品房成交量在經(jīng)歷了三四月份連續(xù)大幅上漲后,到了5月份呈現(xiàn)出平穩(wěn)局面。5月的最后一周,即使日均交易面積受政策影響下滑8.44%,但是仍然維持在10萬平方米以上。

  盡管總體成交量平穩(wěn),但是滬上個人住房貸款增幅仍然一路下跌。4月份時,上海中資銀行個人住房貸款減少22.51億元,而前3個月月均減少額為29.6億元。

  工行上海市分行房貸部有關(guān)人士分析說:“如果新房成交量和個人住房貸款的增量幅度相差很大,那么最根本和直接的原因可能是,一次性付清貸款的購房者比例大幅上升。”

  上海建工總經(jīng)理杭迎偉認(rèn)同這種說法,他表示,高檔樓盤的購買者資金實力雄厚,一般都不需要從銀行申請貸款,即使申請,首付比例也很高。這是成交量和房貸呈現(xiàn)背離的重要因素。

  理財專家的意見與這種趨勢相契合,他們認(rèn)為,按揭買房者應(yīng)該好好權(quán)衡一下投資回報率與房貸利率,如果沒有回報高于貸款利率的投資渠道,有了閑錢,最好還是先還房貸。這種建議的言外之意是,在目前階段,投資者很難取得6%左右的無風(fēng)險收益,因此,首付比例越高,購房風(fēng)險越小。

  我們以相對較為穩(wěn)定的貨幣市場基金為參照,統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自6月5日IPO資金進(jìn)入凍結(jié)期以來,貨幣基金的收益率總體呈現(xiàn)平穩(wěn)中走高的態(tài)勢。其中,6月5日所有貨幣基金的平均7日年化收益率為1.8564%,6月6日的平均7日年化收益率為1.8598%,保持了非常穩(wěn)定的狀態(tài)。

  為了計算方便,假設(shè)貨幣市場基金的收益率可以達(dá)到2%,房貸利率為6%,那么,投資者將這部分資金投資于房產(chǎn)的話,在首付達(dá)到50%的情況下,其加權(quán)資金成本的利率可以下降到4%左右,在這種情況下,大致可以達(dá)到盈虧平衡。換言之,在以下三種情況下,以租養(yǎng)房仍然是不合算的:一、基金收益率高于2%;二、首付比例達(dá)不到50%;三、租金收益率低于4%。

  需要指出的是,在上述計算中,還沒有考慮房屋折舊的因素,因此,嚴(yán)格說來,除非購房首付能夠達(dá)到80%,這樣才能支撐4%左右的租金收益率。以100萬元為例,通過計算可知,成本大致為:80萬×2%+20萬×6%+100萬/70=4.23萬元。

  樓市、股市選哪個:五條基本思路

  當(dāng)然,由于近期股市總體向上,股票型基金受追捧程度有所上升,他們的收益率也可能會高一些。但由于股市投資的風(fēng)險與收益總是并存的,因此收益率的波動也會比較大。更何況,如果投資者自行入市的話,其投資風(fēng)險與收益會更難以預(yù)料,個案間的差別也會呈現(xiàn)兩極分化趨勢,因此很難一概而論?偟膩碚f,因為投資房產(chǎn)(收取租金)屬于長線投資,而投資股市更多地依靠短期操作,兩者間的直接比較會非常困難。

  不過投資者在根據(jù)自身情況進(jìn)行取舍的時候,基本的思路應(yīng)該是一致的,主要有以下幾條:

  首先,投資者需要估算自己在其他投資渠道可以獲得的穩(wěn)定的回報率。這一比率越高,投資房產(chǎn)越不合算;

  其次,投資者應(yīng)該精心選擇適合收取租金回報的樓盤,因為從目前來看,房價不太可能再有大的上漲;

  第三,在整個樓市歸于理性并且二手房買賣受到嚴(yán)重抑制的背景下,房屋租金也將告別暴利時代。如在美國,經(jīng)過多年發(fā)展,其租金收益率基本穩(wěn)定在5%-8%之間,中國市場也會向著均衡穩(wěn)定的方向靠攏。

  第四,首付比例越高,越有利于降低資金成本,從而減少投資風(fēng)險。

  第五,對于資金流動性要求較高的客戶,應(yīng)該充分考慮到房屋變現(xiàn)成本較高,即使是以此為抵押申請貸款,其折扣率也會比較高且手續(xù)復(fù)雜。

  當(dāng)然,對于那些資金充足,且缺少較好投資渠道的高端客戶而言,以自有資金投資房產(chǎn)仍不失為一個明智的選擇。我們通過上面的計算也可看出,如果首付比例能夠高于80%,或者租金收益率高于4%,其投資回報還是足以抵消其成本的。更何況,從租賃市場的情況來看,頂級地段的高檔樓盤,因其稀缺性而抗跌性較強,同時,由于比較靠近高薪白領(lǐng)、海歸人士、大企業(yè)中高層管理人員以及經(jīng)商成功人士的需求,其租金回報也會高過一般樓盤。(衛(wèi)容之)

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