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營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅接踵而至 二手房升值近兩成才不賠

2006年08月03日 10:37

    國(guó)家稅務(wù)總局的《關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》日前正式對(duì)外公布并將于2006年8月1日起執(zhí)行。該《通知》對(duì)個(gè)人二手房轉(zhuǎn)讓過(guò)程中繳納的稅金和合理費(fèi)用的概念作出詳細(xì)規(guī)定。 中新社發(fā) 黃曉慧 攝


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  中新網(wǎng)8月3日電 據(jù)《北京晨報(bào)》報(bào)道,營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅新政接踵而至,賣二手房的人不一定只賺不賠。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,要出手的房?jī)r(jià)格漲幅約達(dá)到兩成左右,賣二手房才能大致保證不賠。

  以一套2004年70萬(wàn)元購(gòu)買的商品住宅為例,如果不計(jì)算裝修、貸款、中介傭金等費(fèi)用,房?jī)r(jià)漲幅在7.5%就可以不賠。但如果加上6萬(wàn)元裝修費(fèi)和20期貸款等費(fèi)用,就要漲到26%才能不賠。

  從1日開(kāi)始,賣二手房就要繳納20%的個(gè)稅,再加上不滿5年出售房屋就按全額征收的營(yíng)業(yè)稅和契稅、印花稅、中介傭金、貸款利息……那種僅憑升值直覺(jué)來(lái)購(gòu)房的做法已經(jīng)顯得不合時(shí)宜。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅約達(dá)到兩成左右,賣房才能保證不賠。鏈家市場(chǎng)研究中心主任王志偉表示,這里面包括占總房?jī)r(jià)1.5%的契稅,兩次印花稅0.1%。如果購(gòu)房不滿5年再出手,還要繳納總售價(jià)5.5%的營(yíng)業(yè)稅,裝修費(fèi)用一般占總房?jī)r(jià)的10%,這些加起來(lái)已經(jīng)有17.1%了。再加上現(xiàn)在按總價(jià)征1%或者按差價(jià)征20%的個(gè)稅,幾萬(wàn)塊錢(qián)的貸款利息支出,2%至3%的中介費(fèi)用支出,這些稅費(fèi)總共加起來(lái),大概占到總房?jī)r(jià)的兩成左右。

  王志偉表示,根據(jù)這幾年北京房?jī)r(jià)的漲勢(shì),購(gòu)房2至3年內(nèi)交易的房子再出手肯定有利潤(rùn),尤其是在萬(wàn)柳、望京等房?jī)r(jià)漲幅很高的區(qū)域。但投資買房還是要好好算算賬。

  二手房交易代表案例

  假設(shè)張先生于2004年12月購(gòu)買一套70萬(wàn)元的普通商品住宅,其中首付20萬(wàn)元,貸款50萬(wàn)元,貸款年限15年,貸款利率5.51%。之后,張先生花費(fèi)6萬(wàn)元用于裝修。2006年8月,張先生要出售此套房產(chǎn),出售之時(shí),貸款總計(jì)還款了20期,還款利息共為42179.42元;那么,張先生應(yīng)該以什么價(jià)格出售才能確保收支平衡?

  假設(shè)張先生售房收入為A

  張先生購(gòu)買此套房產(chǎn)的購(gòu)房原值為710850元(實(shí)際購(gòu)房款:700000元+購(gòu)房契稅:700000×1.5%+購(gòu)房印花稅:700000×0.05%)

  轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的部分稅費(fèi)為A×5.55%(營(yíng)業(yè)稅:A×5.5%+印花稅:A×0.05%)

  在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中的合理費(fèi)用為102179.42元(住房裝修費(fèi):60000元+貸款利息:42179.42元)

  個(gè)稅=(售房收入-購(gòu)房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)-合理費(fèi)用)×20%

  支付給中介的傭金為A×2%

  方案一:計(jì)算貸款、裝修、傭金費(fèi)用

  收支平衡計(jì)算公式:A-購(gòu)房原值=轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)+合理費(fèi)用+個(gè)稅+代理費(fèi)

  計(jì)算得出:A=884208.18元

  房?jī)r(jià)漲幅為:(A-700000)/700000=26.3%

  也就是說(shuō),2006年8月的房?jī)r(jià)相比2004年12月的房?jī)r(jià)要上漲26.3%以上,張先生才能保持房產(chǎn)投資有賺頭。

  方案二:只考慮稅收,不考慮其他支出

  收支平衡計(jì)算公式:A-購(gòu)房原值=轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅費(fèi)+個(gè)稅

  計(jì)算得出: A=752620.43元

  房?jī)r(jià)漲幅=(A-700000)/700000=7.52%

  也就是說(shuō),如果張先生沒(méi)有支出裝修費(fèi)、代理費(fèi)等其他任何費(fèi)用,那么要想轉(zhuǎn)手賺錢(qián),至少也需要7.52%的房?jī)r(jià)漲幅。(栗曉莉)


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