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計(jì)劃趕不上變化 二手房兩稅后換房成本增多少?

2006年08月24日 11:22

    2006年8月11日,據(jù)有關(guān)人士披露:10月1日后,新的二手房交易最低計(jì)稅指導(dǎo)價將正式上調(diào),屆時按指導(dǎo)價交易的二手房契稅、個人所得稅都將上調(diào)。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  在一個賣方市場,稅收及相關(guān)費(fèi)用很容易被轉(zhuǎn)嫁到買方身上

  ★ 本刊記者/陳曉萍

  人算不如天算,江明(化名)的換房計(jì)劃被政府先后出臺的二手房營業(yè)稅和個稅政策攪亂了。

  隨著孩子一天天長大,江明一直琢磨著把自家的兩居室換成三居室。他跟妻子計(jì)劃好,在兒子小學(xué)五六年級時開始行動,用一年的時間看樓盤、買房、賣房、裝修、購置家具,正好能在兒子上初中時住進(jìn)新家。跑遍了京城大大小小的樓盤后,江明終于選中了自己的新家,簽合同、辦貸款,還有各種公證,如同經(jīng)歷了一場戰(zhàn)爭。當(dāng)一切都辦妥當(dāng)之后,已經(jīng)是2006年的春節(jié)了。

  江明的如意算盤是,等著兒子小學(xué)畢業(yè),也就是2007年暑假前后,把現(xiàn)在住的房子賣了,這樣就可以提前還清貸款,能安安心心地住進(jìn)新房子。但是,今天5月底推出的“國六條”規(guī)定,從6月1日起,購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的,按其交易額征收營業(yè)稅,而在此前,對二手房征收營業(yè)稅只限于2年內(nèi)的房源。正在江明叫苦不迭的時候,政府又出臺了《關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個人所得稅有關(guān)問題的通知》,也就是108號文件,規(guī)定從8月1日開始,政府開始“強(qiáng)征”銷售二手房的個人所得稅,而要想免去這筆費(fèi)用,惟一的條件是:5年以上,并且是家庭惟一生活用房。

  “這個惟一生活用房怎么界定?我總不能先賣房后買房吧!苯鲗Ρ究浾哒f。

  換房成本增加了多少

  江明現(xiàn)在的住房在學(xué)院路上,從有了換購大房子想法后,他就在留意這個小區(qū)的二手房房價。據(jù)估算,他這套80多平方的兩居室,如果出手的話,賣60萬是不成問題的,而當(dāng)初,他買這套房子花了40多萬。這個靠近五環(huán)的小區(qū),是1998年建成的,當(dāng)時的價格是4800元/平方米。如果這套房子能以60萬出手,其單價就是7142元/平方米。

  如果江明有先見之明,在今年6月之前把這套房子賣出的話,他只要交300元的印花稅。但現(xiàn)在,他則要交39300元的稅費(fèi),比原來多花了好幾萬元。江明給記者算了筆賬,按現(xiàn)在的規(guī)定,如果出手這套房子,江明要交納的稅費(fèi)是:

  印花稅:總房款的萬分之五=600000×0.5‰=300元

  營業(yè)稅:(包含城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加):總房款×5.5%=600000×5.5%=33000元

  個稅:總房款×1%=600000×1%=6000元。

  這筆費(fèi)用能轉(zhuǎn)嫁給買房者嗎?江明心理沒底,因?yàn)榻鞯姆慨a(chǎn)證是2001年10月才辦下來的,以房產(chǎn)證的時間為準(zhǔn),他的這套住房還沒到5歲,如果現(xiàn)在出手,營業(yè)稅和個稅一個不能少。

  按照國家稅務(wù)總局在7月26日下放的108號文件規(guī)定,二手房交易中,可以選擇兩種交稅方案:一是如果賣房者能提供完整的、準(zhǔn)確的資料,按應(yīng)繳個稅額的20%計(jì)算,而應(yīng)繳個稅額是指轉(zhuǎn)讓收入減除房屋原值、轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金及有關(guān)合理費(fèi)用;二是如果賣房者不能提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證,按住房轉(zhuǎn)讓收入1%~3%的比例繳納個人所得稅。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹,具體選擇哪種納稅方案,主動權(quán)在納稅人,也就是賣房者。而在北京,目前通常是以住房轉(zhuǎn)讓收入1%來征收個人所得稅。

  等到房子5歲再賣

  對于江明來說,5年的房齡要求還好解決,因?yàn)槠浞慨a(chǎn)證是2001年10月辦下來的,那么他只要在今年10月以后賣房,則可以免交營業(yè)稅。接下來的問題是,惟一生活用房怎么界定?

  記者和江明一起聯(lián)系了北京市地稅局!跋嚓P(guān)的細(xì)節(jié)我們也正在完善之中!北本┦械囟惥值墓ぷ魅藛T告訴記者。

  在地稅局的網(wǎng)站上,記者了解到:個人出售自有住房前1年內(nèi)購買住房的,其購房金額大于或等于現(xiàn)住房銷售額的,免征現(xiàn)住房銷售時應(yīng)繳納的個人所得稅;購房金額小于現(xiàn)住房銷售額的,按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例,予以減征同比例的應(yīng)納個人所得稅;個人出售自有住房后1年內(nèi)購買住房的,其購房金額大于或等于原住房銷售額的,可申請全額退還出售住房時應(yīng)繳納的個人所得稅;購房金額小于原住房銷售額的,按照購房金額占原住房銷售額的比例,可申請同比例退還出售住房時應(yīng)繳納的個人所得稅。

  得知這個情況后,江明趕緊與新房子的開發(fā)商聯(lián)系。開發(fā)商告訴江明,新房子的房產(chǎn)證是在今年7月辦下來的,現(xiàn)在還押在銀行。

  “我只要在明年7月之前把舊房子賣了,就正好符合免稅政策,可以免去營業(yè)稅和個稅了!苯鞲吲d地對記者說,但他同時補(bǔ)充了一句,“但愿政策不會再有變化!

  并不是每個人都像江明這樣幸運(yùn)。據(jù)統(tǒng)計(jì),在北京待售的二手房中,只有26%是滿5歲的房源,大多數(shù)房主如果想等房子滿5年免稅,則要花更多的時間。

  郭晶(化名)在北京朝陽區(qū)雙橋溫泉花園有兩套住房,因?yàn)樯馍系年P(guān)系,資金出現(xiàn)一定困難,急于將其中一套房屋建筑面積是80平方米的現(xiàn)房出售套現(xiàn)。

  今年5月,郭晶找好了買家,大家談妥了價錢,準(zhǔn)備以45萬的價格成交,但由于雙方都有些其他事情要處理,沒有及時辦理買賣和過戶手續(xù)。等他們都把一切準(zhǔn)備妥當(dāng)?shù)臅r候,“國六條”出臺了,郭晶要賣房得交營業(yè)稅。當(dāng)時雙方也沒有想到什么避稅的方法,畢竟大家又不是親戚或朋友,陌生人之間信任度是個問題。正在他們思考的間隙,個稅征收又來了。

  后來,在專業(yè)人士的建議下,買方和郭晶決定簽訂買賣合同,當(dāng)中約定先不進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶,并對此買賣合同進(jìn)行了公證。他們是想等房子滿5年后再過戶,雖然到時郭晶仍免不了要交個稅,但卻可以免去24750元的營業(yè)稅。合同中還約定,如果賣方悔約將賠償雙倍于首付款的數(shù)額,而如果買方反悔,將不得要回首付款(近10萬元)。

  不過,律師提醒,這樣做雖然可以避稅,一旦發(fā)生爭執(zhí),風(fēng)險(xiǎn)還是很大。

  稅負(fù)到底誰來承擔(dān)

  “‘國六條’和108號文件的出臺,是為了抑制房地產(chǎn)二、三級市場炒作,并不是針對二手房交易的!北本┤A源鑫業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)歷有限公司執(zhí)行董事湯雪印對二手房市場的前景依然看好。

  在二手房市場,一些中介公司現(xiàn)金收購二手房一直是公開的秘密,而這正是政府要打擊的行為。此前,有關(guān)于征收二手房交易個稅的傳言不絕于市場。政府先是辟謠,后來在7月28日突然發(fā)文,通知8月1日“強(qiáng)征”個稅,“這的確讓一些現(xiàn)金收購二手房的中介有點(diǎn)措手不及。但對于正常的買賣雙方來說,該買的還得買,該賣的還得賣。”湯雪印說。

  據(jù)業(yè)內(nèi)人士對本刊介紹說,相對于5.5%的營業(yè)稅來說,1%的個稅對市場的沖擊并不會如果有些媒體所報(bào)道的那么兇猛。而有些媒體在個稅報(bào)道中,有嘩眾取寵的心理,“其實(shí)在108號文件規(guī)定8月1日個稅時,就同時規(guī)定了還可按住房轉(zhuǎn)讓收入1%的比例征稅的方案,并不是如有的媒體所報(bào)道,1%的方案是后來補(bǔ)充出臺的!北本┣f家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場總監(jiān)常淑娟對記者說。

  于是,對于市民而言,從(減去稅金及有關(guān)合理費(fèi)用的房屋差價的)20%到(房屋轉(zhuǎn)讓收入的)1%稅,出現(xiàn)了一個時間差,這樣又燃起了一部份人的賣房熱情。其實(shí)個稅相對于營業(yè)稅還是少得多, 8月1日前的過戶潮,就說明市場已經(jīng)消化了此前出臺的營業(yè)稅的沖擊。

  市場人士認(rèn)為,不排除稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁的可能。營業(yè)稅征收期由2年改為5年內(nèi)時,就有不少賣家將營業(yè)稅部分或全部轉(zhuǎn)嫁給買家,導(dǎo)致二手房價格上漲。開征個稅的這部分支出是否會被加入房價,導(dǎo)致二手房價短期上揚(yáng),還有待觀察。但人們普遍認(rèn)為,在一個賣方市場,稅收及相關(guān)費(fèi)用很容易被轉(zhuǎn)嫁到買方身上。 ★

  流行的避稅方式

  一、假贈予方式:這是無親友關(guān)系的二手房買賣雙方為達(dá)到“避稅”目的,私下交易后,以贈予名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈予”。

  【后患】針對“假贈予”,有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐贈不可反悔外,一般公民間的財(cái)產(chǎn)贈予,其贈予人可以反悔。所以一旦發(fā)生糾紛,買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。

  二、“假租賃真交易”:由于房產(chǎn)可免稅的年限未到,或干脆為“避稅”,買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù),以表面的租賃合同替代交易合同。

  【后患】“假租賃真交易”風(fēng)險(xiǎn)很大,一旦發(fā)生爭執(zhí),受害方往往是買房方。

  三、“有意壓低交易價格”:買賣雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價格,欲達(dá)到少繳稅的目的。

  【后患】對于“有意壓低成交價”的做法,首先稅法就對其有明確約束,如被查出將受處罰。另外,對于買方而言,壓低交易價格,將會影響其日后的銷售,使其作為賣方在計(jì)算差價時受損而需多交個稅,得不償失。


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