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“凈買價(jià)”叫板“凈賣價(jià)” 二手房市場(chǎng)暖意漸現(xiàn)

2006年08月28日 15:00

    二手房強(qiáng)制征收個(gè)稅消息從傳出到8月1日正式開始執(zhí)行,二手房交易放量增多;自上周開征后,二手房市場(chǎng)變得冷清、平靜。一些業(yè)內(nèi)人士表示,許多市民都處于觀望狀態(tài)。 中新社發(fā) 吳芒子 攝


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  中新網(wǎng)8月28日電  兩稅對(duì)二手房市的沖擊有所減弱,25日,《市場(chǎng)報(bào)》記者在走訪北京二手房交易市場(chǎng)時(shí)卻發(fā)現(xiàn),不少中介、舊房市場(chǎng)的二手房交易信息明顯比8月初多了許多,前來問詢者也不少。經(jīng)調(diào)查,二手房交易的交稅情況是有90%的人按住房轉(zhuǎn)讓收入的1%繳納個(gè)人所得稅,按20%交的人很少。業(yè)內(nèi)人士分析,就1%的房產(chǎn)個(gè)人所得稅稅率來講,對(duì)二手房市場(chǎng)影響微乎其微,這也是二手房市場(chǎng)淡中轉(zhuǎn)暖的主要原因。

  “凈買價(jià)”叫板“凈賣價(jià)”

  8月初,記者在一家房產(chǎn)中介看到一位前來咨詢賣房事宜的房主,業(yè)務(wù)員問這位房主準(zhǔn)備凈賣多少錢?這位房主說40萬元,并問如何交稅?業(yè)務(wù)員回答,稅可加到買房人身上,并使勁追問是否出手。而現(xiàn)在記者看到的卻是業(yè)務(wù)員對(duì)前來賣房人的熱情度大打折扣。

  以往賣方要求“凈價(jià)”出手幾乎成為一種普遍現(xiàn)象,而買方多數(shù)也是在無奈之下被動(dòng)接受。而且買房人還要替賣房人交稅。在近日,這種現(xiàn)象發(fā)生了逆轉(zhuǎn),有買方大膽地提出了“凈買價(jià)”的要求。愛家房產(chǎn)中介近期有這樣一單業(yè)務(wù)。掛牌價(jià)為65萬元(凈),加上過戶所需稅費(fèi)預(yù)計(jì)買家需支付3萬元左右。而買方經(jīng)過考慮后,則提出了64萬元凈買價(jià)(包括所有的稅費(fèi))的要求,這樣算來相當(dāng)于還價(jià)4萬元,賣房者實(shí)際拿到的房款約在61萬元左右,談判難度相當(dāng)大。但經(jīng)過經(jīng)紀(jì)人的一番努力,急于脫手的房東最終還是同意以這個(gè)價(jià)格成交。當(dāng)年賣家的“凈賣價(jià)”已變成買家的“凈買價(jià)”。在觀望氣氛籠罩下的二手房市場(chǎng),買方占據(jù)了主動(dòng)權(quán)。

  據(jù)了解,近期二手房市場(chǎng)中小戶型房源增多。二手房成交的主要是70萬元以內(nèi)的中小戶型。成交價(jià)格基本控制在8000元/平方米以內(nèi),而一些建造年份較早的房源(1990年以前的)成交價(jià)格甚至更低。無論是新盤的低價(jià)入市,還是二手房的及時(shí)調(diào)整,目前的成交數(shù)據(jù)都表明:低價(jià)房源在此時(shí)更能引起買方的興趣,成交的把握更大。二手房市場(chǎng)由賣方市場(chǎng)正向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。一些賣不出好價(jià)錢的二手房開始轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng),使租賃市場(chǎng)房源大增,價(jià)格也有所下降。

  “有效避稅”后患多

  另據(jù)了解,在二手房交易時(shí),不少購(gòu)房者采用“黑白合同”、“假贈(zèng)與”與“房屋典當(dāng)”等“規(guī)則空白”進(jìn)行避稅的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。其實(shí)這里隱藏著重重風(fēng)險(xiǎn)。有關(guān)專家提醒消費(fèi)者不要采取不正當(dāng)?shù)姆椒ū芏,這樣會(huì)給你帶來不必要的麻煩。

  據(jù)了解,一些二手房中介為達(dá)到盡快成交的目的,抓住買賣雙方的心理,為雙方出如何“合理避稅”的主意。他們常用的方法是:

  一、“有意壓低交易價(jià)格”買賣雙方故意壓低房屋實(shí)際成交價(jià)格,欲達(dá)到少繳稅的目的。

  專家提醒:對(duì)于“有意壓低成交價(jià)”的做法,第一,其違反稅收政策,政府對(duì)此違規(guī)行為也即將加大監(jiān)管力度,風(fēng)險(xiǎn)性較大;第二,從購(gòu)房者角度來看,當(dāng)此房產(chǎn)再次出售時(shí),先行做低的“購(gòu)買價(jià)”將拉大買賣差額,反而再次增加出售成本,得不償失。

  二、假贈(zèng)予方式。這是二手房買賣雙方為達(dá)到“避稅”目的,本無親友關(guān)系,私下交易后,卻以此名義經(jīng)過公證將房產(chǎn)進(jìn)行“贈(zèng)予”。按照目前的政策,贈(zèng)與過戶只需買方繳納4%契稅,而買賣過戶如果在5年以內(nèi)需要繳納5.5%營(yíng)業(yè)稅、2%或4%契稅,以及個(gè)稅。

  專家提醒:針對(duì)“假贈(zèng)予”,有關(guān)法規(guī)規(guī)定除公益捐贈(zèng)不可反悔外,一般公民間的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)予,其贈(zèng)予人可以反悔。

  如果在房產(chǎn)交易中,雙方表面辦理的是“假贈(zèng)予”,一旦發(fā)生糾紛,買房方因缺乏證據(jù)很可能得不到法律的支持。

  三、“假租賃真交易”。由于房產(chǎn)可免稅的年限未到,或干脆為“避稅”,買賣雙方交易后卻不按規(guī)定辦理繳稅、過戶、更名等手續(xù),以表面的租賃合同替代交易合同。

  專家提醒:假租賃真交易風(fēng)險(xiǎn)很大,一旦發(fā)生爭(zhēng)執(zhí),受害方往往是買房方。

  四、“規(guī)避第二套房產(chǎn)”。一些中介向投資者建議,夫妻買房,最好只寫一個(gè)人的名字,這樣可以規(guī)避第二套房產(chǎn)因非自住而繳稅!坝捎谕ㄖ幸(guī)定對(duì)自住5年以上的惟一用房免稅,售房者可在自住房上做文章,比如買房時(shí)以父母、兒子或者夫妻雙方的一方為產(chǎn)權(quán)持有者!

  專家提醒:一旦親屬間出現(xiàn)利益糾紛,則難以理清。

  五、“協(xié)議延期辦理產(chǎn)權(quán)變更”。這種避稅方式看上去有理有利,但其背后卻暗藏著巨大的法律風(fēng)險(xiǎn),稍不留神,就有可能讓二手房買賣雙方落得一個(gè)“貪小便宜吃大虧”的下場(chǎng)。

  專家提醒:一、如果房?jī)r(jià)大漲,賣房人有可能因此毀約而不再按協(xié)議的約定時(shí)間去辦理房屋過戶手續(xù),意圖提高房屋的成交價(jià)或轉(zhuǎn)售;二、可能到協(xié)議約定時(shí)間辦理房屋過戶手續(xù),又出現(xiàn)某些原因而致使過戶手續(xù)辦不了;三、若賣房人背著買主申請(qǐng)補(bǔ)辦了產(chǎn)權(quán)證,又把房屋賣給第三人并辦理了過戶手續(xù)的話,買主將無法取得房屋所有權(quán)。

  這些常見的“合理避稅”行為都是違法的,而且為當(dāng)事人留下嚴(yán)重后患。住房是金額巨大的財(cái)產(chǎn),我們?cè)讷@得時(shí)就應(yīng)合理合法,公民的合法權(quán)益才能受到法律保護(hù)。如果獲得時(shí)的程序、方式等違法,一旦發(fā)生糾紛,公民勢(shì)必得不到應(yīng)有的保護(hù)。按總值1%交稅費(fèi)其實(shí)并不高,沒必要鋌而走險(xiǎn)。

  隨著二手房市場(chǎng)交易的規(guī)范,二手房市場(chǎng)的春天也有望到來。(王蘇伊)

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