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上海樓市遇冷 調(diào)控細(xì)則仍然“猶抱琵琶半遮面”

2006年07月03日 14:35

    2006年6月23日,“國六條”及作為“國六條”實(shí)施細(xì)則的9部門意見出臺后,上海樓市出現(xiàn)成交量猛跌的局面。與此同時,1至5月上海房地產(chǎn)開發(fā)投資出現(xiàn)近年來的首度下降。有業(yè)內(nèi)分析人士稱,將這兩方面的情況結(jié)合起來考慮后可以斷言,宏觀調(diào)控對上海樓市已初顯成效。 中新社發(fā) 井韋 攝


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  中新網(wǎng)7月3日電 據(jù)《中國經(jīng)營報》報道,六月的上海灘,時晴時雨,炎夏的熱浪也在一步步逼近。但上半年一度觸底反彈的當(dāng)?shù)貥鞘,卻沒有繼續(xù)回暖的勢頭,“觀望”二字,成了市場各方真實(shí)心態(tài)的唯一寫照。大家都在惴惴不安地猜測著,與本輪調(diào)控新政相呼應(yīng)的上海地方實(shí)施細(xì)則,到底會是個什么口徑。是暴風(fēng)雨來臨前的短暫沉寂,還是這里的黎明靜悄悄?

  成交量急跌過半

  過去一個月里,上海樓市一手住宅成交量反復(fù)下跌。據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì),截至6月25日止,成交量已從高峰期的每周5000套,跌至最低點(diǎn)的2600套上下,跌幅近50%,直追去年5月調(diào)控之后的的情形。

  同時住宅成交均價也走低,從一個月前每平方米9850元的最高位,下滑至每平方米8837元,降幅超過10%。盡管這一數(shù)據(jù)更多反映的是成交結(jié)構(gòu)的變化,并不一定意味著房價已全面回落,但市場上降價銷售的新盤并不罕見。如位于徐匯區(qū)華涇板塊的“徐匯新干線”,4月底以“準(zhǔn)現(xiàn)房”形式推出時,售價每平方米8300元,目前實(shí)際成交均價已降至每平方米7900元以下。

  二手房市場成交量也遭到重挫!肮烙(jì)6月份的成交量比5月份下跌4~5成,今后至少兩個月內(nèi)低迷狀態(tài)會持續(xù)。”志遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長錢建國告訴記者。該公司是上海地產(chǎn)代理20強(qiáng)之一。

  易居分析師葉穎也稱,眼下市場觀望氛圍很濃,特別是二手樓市,賣家把價格抬高,想把營業(yè)稅轉(zhuǎn)嫁給買家,但后者往往也在猶豫之中,便造成了普遍的“有價無市”局面。

  中星營銷機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理劉承健更是直截了當(dāng)說:“購房者在觀望,開發(fā)商更在觀望,一切重大決策都停止了,都在等待市政府的調(diào)控細(xì)則出臺。”

  官方態(tài)度微妙

  6月中旬,上海市房屋土地資源管理局曾召集主流開發(fā)商開會,征求大家對調(diào)控細(xì)則的看法,滬上十余家大型房企老總悉數(shù)出席!艾F(xiàn)場討論氣氛非常熱烈,感覺就像政府在開政策的聽證會!蹦巢辉概渡矸莸呐c會開發(fā)商后來對《中國經(jīng)營報》記者表示。

  據(jù)其介紹,開發(fā)商們在會上提出了各種各樣的建議方案,得到大多數(shù)人支持的意見是,“90平方米以內(nèi)戶型占70%”這一限制性規(guī)定,應(yīng)該以整個上海為統(tǒng)計(jì)基準(zhǔn)范圍,而不僅僅在市中心區(qū)域落實(shí)。也有一種意見認(rèn)為,按照開發(fā)板塊,甚至具體地段劃分來推行這一政策。不過,后者技術(shù)上的操作難度也受到質(zhì)疑:各個板塊和地段的邊界在哪里很難確定,反而容易引起爭議。

  除了房地局不同尋常地主動征詢市場意見外,上海市人大、政協(xié)近期也多次組織開發(fā)商開會,并派代表到各個區(qū)進(jìn)行實(shí)地調(diào)研!拔覀兠黠@感覺到,跟以往相比,這次人大、政協(xié)的調(diào)研格外認(rèn)真!币晃婚_發(fā)商對記者透露說。

  日前《中國經(jīng)營報》記者從消息靈通人士處得知,上海市政府相關(guān)部門經(jīng)多方調(diào)研后,向中央提交了有關(guān)調(diào)控如何具體落實(shí)的意見,其中針對“90平方米以內(nèi)戶型占70%”等各方反應(yīng)強(qiáng)烈的新規(guī),曾要求“區(qū)別對待”,適當(dāng)放寬。

  “但這一意見最終還是被上面駁回,如果沒有意外的話,上海出臺的細(xì)則將嚴(yán)格按照中央精神執(zhí)行!痹撊耸糠Q。不過,截至本報發(fā)稿時止,這一說法尚未得到上海市政府官方的證實(shí)。

  購房貸款政策對沖

  就在上海市地方調(diào)控細(xì)則仍然“猶抱琵琶半遮面”之時,工行、中行及民生三家銀行的上海分行個人住房貸款新規(guī)定已率先出臺。

  在嚴(yán)格執(zhí)行“建筑面積90平方米以下的自住型房屋按揭貸款首付兩成,90平方米以上首付三成”等規(guī)定的同時,上述銀行對多套購房的貸款申請,也有嚴(yán)格的審批規(guī)定。如中行要求:申請人若購買第三套住房,最高只能貸款6成,第四套則降至5成,并提高貸款利率,以6.39%的利率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行上浮,至于購買第五套或以上申請人,銀行將不予放貸。

  但記者也注意到,自7月1日起,上海調(diào)高了住房公積金的繳存基數(shù),月繳存額上限從854元提高至938元,下限也從64元提高至70元。有觀點(diǎn)認(rèn)為,這一政策調(diào)整意在鼓勵普通老百姓自住購房,而且確實(shí)會起到一定的促進(jìn)作用。

  市場人士亦指出,過去一年以來上海樓市行情不佳,房價呈下跌趨勢,本輪調(diào)控令市況更差,是維持穩(wěn)定還是繼續(xù)打壓?政府自然頗費(fèi)躊躇。易居分析師葉穎甚至大膽判斷:“政府不會出臺更為嚴(yán)厲的調(diào)控細(xì)則。”

  然而,據(jù)《中國經(jīng)營報》記者了解,在最近一次房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)部座談會上,上海市房地局一位官員曾表示,“十一五”期間,預(yù)計(jì)上海住宅的總需求約為1.2億平方米左右,但光是目前市區(qū)已出讓的存量土地,按規(guī)劃就可以建成1.5億平方米的住宅——換句話說,未來市場總量供過于求的情況,會更趨嚴(yán)重。

  面對如此復(fù)雜多變的市場形勢,看來地方政府也需要權(quán)衡和抉擇。(王其明)

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