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稅管漏洞成“避風(fēng)港” 地產(chǎn)商避稅手段大揭密

2005年11月15日 14:50

  中新網(wǎng)11月15日電 據(jù)經(jīng)濟(jì)參考報(bào)報(bào)道,眼下,房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)高已是不爭(zhēng)的事實(shí),根據(jù)測(cè)算,房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤(rùn)至少在20%-30%之間。而南京市地稅局進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查表明,920%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上都存在問(wèn)題。一位稅務(wù)工作人員告訴記者,房地產(chǎn)業(yè)是高利潤(rùn)、高收入行業(yè),也是當(dāng)前稅務(wù)部門重點(diǎn)監(jiān)控的行業(yè)。誰(shuí)都沒有想到,這一行業(yè)偷漏稅竟然如此嚴(yán)重。日前,有關(guān)專家指出,地產(chǎn)商避稅是鉆稅管四大漏洞,應(yīng)亟待建立稅收控管體系,從而在體制上建立起稅管“防護(hù)墻”。

  四大漏洞“漏”在何處

  房地產(chǎn)企業(yè)究竟是怎樣避稅呢?南京審計(jì)學(xué)院財(cái)政稅務(wù)研究所所長(zhǎng)蔣大鳴教授指出,造成地產(chǎn)商避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞,導(dǎo)致征收成本大、力度小。許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間跨度長(zhǎng)、環(huán)節(jié)多、成本計(jì)算復(fù)雜的特點(diǎn),千方百計(jì)鉆政策漏洞。

  他說(shuō),房地產(chǎn)項(xiàng)目納稅“大頭”主要有兩大塊:一是5.5%的營(yíng)業(yè)稅;二是33%的企業(yè)所得稅。地產(chǎn)商主要利用政策監(jiān)管中的四個(gè)漏洞規(guī)避稅收:

  第一,預(yù)售收入定義不準(zhǔn)確。預(yù)售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅的多少。理論上講,所有開發(fā)商拿到《房屋銷售許可證》之日起,都開始對(duì)外收取樓盤預(yù)售款,稅務(wù)部門也同時(shí)開始對(duì)開發(fā)商取得的預(yù)售收入進(jìn)行征稅。實(shí)際操作中,地產(chǎn)商正是利用我國(guó)稅制中對(duì)預(yù)售收入規(guī)定的不準(zhǔn)確來(lái)避稅。我國(guó)的稅收制度分國(guó)稅和地稅兩種,在對(duì)預(yù)售收入進(jìn)行測(cè)算的環(huán)節(jié),中央與地方的規(guī)定存在嚴(yán)重脫節(jié)。

  “國(guó)稅法2003[83號(hào)文]”規(guī)定,預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應(yīng)及時(shí)按規(guī)定計(jì)算已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的銷售收入。但“國(guó)稅法2003[195號(hào)文]”又規(guī)定,“首期款不作為預(yù)收收入”。這兩個(gè)規(guī)定自相矛盾,給地產(chǎn)商提供了可乘之機(jī)。到了地方,國(guó)稅與地稅的具體解釋又不同。江蘇地方國(guó)稅局對(duì)“預(yù)售收入”沒有任何解釋。江蘇地稅“2003[258號(hào)文]”規(guī)定,“銷售未完工房產(chǎn)獲得價(jià)款(包括定金),應(yīng)算做預(yù)售收入”。

  政策定義混亂為地產(chǎn)商提供了造假便利,他們?cè)趨R總預(yù)售收入時(shí),只計(jì)算購(gòu)房者所付定金,將購(gòu)房者首付款排除在納稅范圍以外,這樣企業(yè)預(yù)售收入縮小了。有的開發(fā)商等到房子基本上賣出去以后,又趕快把購(gòu)房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規(guī)定,銀行貸款不能算銷售收入,因此不用納稅。開發(fā)商在“一貸一還”間,減少了預(yù)售收入,從而逃避了營(yíng)業(yè)稅。

  第二,應(yīng)納稅所得額計(jì)算方式有缺陷。所得稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目需要交納的最大稅款,也是地產(chǎn)商避稅的最大黑洞。江蘇省地稅局規(guī)定,“經(jīng)過(guò)有關(guān)部門驗(yàn)收合格”,項(xiàng)目才算完工。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目決算要等到整個(gè)工程項(xiàng)目通過(guò)驗(yàn)收之后才能進(jìn)行。因?yàn)橐粋(gè)項(xiàng)目需要建委、質(zhì)檢、人防、消防、交管、技監(jiān)、供水供電等10多個(gè)部門都出具驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后才算完工。漫長(zhǎng)的驗(yàn)收過(guò)程為地產(chǎn)商提供了偷稅的便利,有些開發(fā)商利用連續(xù)滾動(dòng)開發(fā)項(xiàng)目,有意無(wú)意地將項(xiàng)目決算期推后。

  在項(xiàng)目未完工之前,建筑單位不能對(duì)地產(chǎn)商開具工程發(fā)票,也就是說(shuō),一天沒通過(guò)決算,項(xiàng)目本身就不能算出利潤(rùn),利潤(rùn)也就無(wú)法入賬。此時(shí),很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì)把前一項(xiàng)目中賺來(lái)的錢投入到下一個(gè)項(xiàng)目中去,使其成本暫時(shí)無(wú)法清算,最終形成企業(yè)所得稅應(yīng)納稅部分難以確定,利潤(rùn)黑洞無(wú)法計(jì)算。最常見的操作方式是,開發(fā)商在住宅項(xiàng)目接近尾聲時(shí),再投資建設(shè)商業(yè)項(xiàng)目,把住宅部分所賺到的利潤(rùn)全都投到這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目上去,不僅不用交納數(shù)額巨大的所得稅,還長(zhǎng)期持有固定資產(chǎn),并可通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)獲利。

  第三,廣告費(fèi)定義有漏洞。國(guó)稅“2003[83號(hào)文]”規(guī)定,“廣告費(fèi)與業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可無(wú)限期結(jié)轉(zhuǎn)移后年度,按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)扣除”。利用此規(guī)定,地產(chǎn)商可以通過(guò)虛開高開宣傳費(fèi)的方式增加企業(yè)成本,達(dá)到減少利潤(rùn)的目的。

  第四,高額利潤(rùn)外包。我國(guó)稅收政策中對(duì)外商獨(dú)資與合資企業(yè)納稅有各中優(yōu)惠規(guī)定,一些開發(fā)商通過(guò)與外方合資的名義,以高檔房的設(shè)計(jì)開發(fā)承包給外方為幌子,逃避交納企業(yè)所得稅。

  地方保護(hù)是“漏洞”洞開根源

  為地產(chǎn)商避稅提供便利條件的另一個(gè)因素來(lái)自地方保護(hù)主義。江蘇省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長(zhǎng)華文介紹,各地為引進(jìn)稅源爭(zhēng)相出臺(tái)各種優(yōu)惠政策,想方設(shè)法保護(hù)投資者的積極性,有的地方甚至有稅收返還的政策,而對(duì)地產(chǎn)商的高額利潤(rùn)會(huì)睜只眼閉只眼。地方政府與地產(chǎn)商之間常有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系,一些地產(chǎn)商在交納了預(yù)收企業(yè)所得稅后,以各種借口延時(shí)交納企業(yè)所得稅。在此期間內(nèi),再通過(guò)多種方式避稅,這也是造成稅收黑洞的一個(gè)重要原因。

  有關(guān)專家認(rèn)為,今年2月1日,國(guó)務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)了財(cái)政違法處罰條例,“應(yīng)收不收”與偷稅漏稅同樣屬于違法行為。造成房地產(chǎn)企業(yè)避稅現(xiàn)象嚴(yán)重的根本原因是地方政府沒有轉(zhuǎn)變觀念,為了招商引資、增加財(cái)政收入,千方百計(jì)保護(hù)地產(chǎn)商的利益。

  針對(duì)房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞,政府應(yīng)盡快建立房地產(chǎn)稅收控管體系,對(duì)現(xiàn)行政策不明確的地方,國(guó)、地兩稅應(yīng)盡快執(zhí)行統(tǒng)一政策。同時(shí)稅務(wù)、工商、國(guó)土、規(guī)劃、建設(shè)、金融等部門要通過(guò)信息交換作分析比對(duì),最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息,使房地產(chǎn)稅應(yīng)收盡收。(鄧華寧)

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