在中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀調(diào)控政策的一年后，住房?jī)r(jià)格在經(jīng)歷短暫的緩步增長(zhǎng)后，突然出現(xiàn)全國(guó)性的價(jià)格反彈，這無(wú)疑意味著宏觀調(diào)控政策的失敗。
曾經(jīng)看似嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控政策何以沒(méi)有抑制住房?jī)r(jià)，反而促成房?jī)r(jià)的報(bào)復(fù)性反彈？其原因恐怕在于調(diào)控政策本身。
首先是調(diào)控的決心不夠堅(jiān)決。
中央政府提出對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控后，有多位主管部門(mén)的政府官員表示，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，目的不是促使房?jī)r(jià)下降，而是抑制房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。
由于各方都不愿看到房?jī)r(jià)下跌，因而宏觀調(diào)控對(duì)價(jià)格的期望目標(biāo)確定在了“價(jià)格穩(wěn)定上，這就猶如股市的“政策底。為了維持價(jià)格的穩(wěn)定，所謂的宏觀調(diào)控，更多體現(xiàn)在政府的態(tài)度上，而所實(shí)行的政策并沒(méi)有全部到位。我的觀點(diǎn)是，在國(guó)有商業(yè)銀行完成改制前，政府并不敢對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手。在房?jī)r(jià)博弈中，金融系統(tǒng)、開(kāi)發(fā)商和地方政府，更容易取得利益的協(xié)調(diào)。在這個(gè)利益集團(tuán)的游說(shuō)下，中央政府很難出臺(tái)強(qiáng)有力的政策。
其次是主管部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)無(wú)法統(tǒng)一，部門(mén)之間互相牽制。
此刻最為尷尬的當(dāng)屬發(fā)改委和國(guó)土資源部了。就在一個(gè)月前，這兩個(gè)部門(mén)還信誓旦旦地說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)存在產(chǎn)能過(guò)剩。如今，上漲的房?jī)r(jià)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀作了最好的腳注。由于像發(fā)改委和國(guó)土資源部這樣的宏觀管理部門(mén)都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著片面認(rèn)識(shí)，也就不難想到，宏觀調(diào)控政策不到位就是自然的了。至于建設(shè)部，其作為房地產(chǎn)業(yè)的主管部門(mén)，自然會(huì)以維持產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展為目標(biāo)訴求，因而其更不可能提出嚴(yán)厲的政策建議。
第三，調(diào)控政策左右平衡，政策目標(biāo)相互矛盾。
去年4月27日的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“必須把解決房地產(chǎn)投資規(guī)模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題，作為當(dāng)前加強(qiáng)宏觀調(diào)控的一個(gè)突出任務(wù)。雖然會(huì)議強(qiáng)調(diào)要增加中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的土地供給，并分類指導(dǎo)。但在實(shí)際工作中，更多的是實(shí)行土地供應(yīng)“一刀切政策。實(shí)際上，控制投資規(guī)模和控制住房?jī)r(jià)格是兩個(gè)不同的政策目標(biāo)。為了控制規(guī)模，政府不得不控制土地供給。而為了控制價(jià)格，在用政策手段抑制投機(jī)性需求的同時(shí)，卻沒(méi)有做到增加市場(chǎng)的住房供給。前者導(dǎo)致土地供應(yīng)直接減少，而后者只能依靠行政手段獲得暫時(shí)的價(jià)格穩(wěn)定。
據(jù)北京市土地整理中心統(tǒng)計(jì)，2005年北京土地交易數(shù)量和面積都明顯下降，其下降幅度分別為20%和22.2%，但同時(shí)宗地單價(jià)卻增加32.5%。
按照房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)律，土地供應(yīng)不足的市場(chǎng)影響會(huì)在一年后體現(xiàn)出來(lái)。
不幸的是，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲正在應(yīng)驗(yàn)著市場(chǎng)的預(yù)期。
第四，匯率政策與房地產(chǎn)調(diào)控政策缺乏統(tǒng)一協(xié)調(diào)。
毫無(wú)疑問(wèn)，對(duì)人民幣持續(xù)升值的預(yù)期，是境外游資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要?jiǎng)右颉Ｓ捎谔桌Y金的的最佳投資選擇就是房地產(chǎn)，因而，這部分資金是支撐房?jī)r(jià)的一個(gè)重要力量。
雖然政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控時(shí)考慮到了人民幣升值因素，但由于匯率改革和房地產(chǎn)調(diào)控政策沒(méi)有統(tǒng)一協(xié)調(diào)，那么在土地供給減少、人民幣緩慢升值的條件下，由于投機(jī)性資金的不斷涌入和開(kāi)發(fā)商銷售策略及銀行信貸政策的轉(zhuǎn)變，最終促使房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性的反彈。
最讓人擔(dān)心的是，原有的政策已經(jīng)難以達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的，其結(jié)果很可能導(dǎo)致政府不得不出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，從而出現(xiàn)房?jī)r(jià)大起大落的局面。這是一個(gè)沒(méi)人愿意看到的結(jié)局，但不以人的意志為轉(zhuǎn)移。
（來(lái)源：中華工商時(shí)報(bào) 作者：劉杉）
