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易憲容:應(yīng)嚴厲遏制與打擊外資炒作境內(nèi)房地產(chǎn)

2006年05月09日 09:39

外資流入不是國內(nèi)房地產(chǎn)市場過熱主因(2張)

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  目前,從北京、深圳、廣州及上海等地的房地產(chǎn)市場來看,一方面,房價快速上漲,另一方面,各地又有大量的空置樓盤沒有出售。特別是一些大城市更是如此。如果按照房地產(chǎn)開發(fā)商的說法,房地產(chǎn)市場的價格是由市場的供求關(guān)系決定的,那么當(dāng)有大量的房子空置而無法出售時,房價應(yīng)該是下降的,但實際結(jié)果相反。既然房價與市場供求關(guān)聯(lián)不大,那么最近一些地方的房價又是如何瘋狂上漲的呢?

  外資進入與房價波動關(guān)聯(lián)很大

  目前一些地方的房價快速上漲,完全是房地產(chǎn)開發(fā)商、國內(nèi)外炒作者、某些地方政府聯(lián)手推高的結(jié)果,而且,國外資金對房地產(chǎn)的炒作,已成為目前中國經(jīng)濟的一種嚴重禍害。

  首先,我們應(yīng)該看到,近幾年房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展,應(yīng)歸功于銀行個人住房按揭產(chǎn)品的推出。有數(shù)據(jù)表明,目前個人購房,91%以上的民眾是通過個人住房按揭貸款完成的。但是當(dāng)2004年個人住房按揭貸款達到4700億元后,在宏觀調(diào)控后的2005年,個人住房按揭貸款迅速下降到2600億元,僅及2004年的一半,而且這是在中西部房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的情況下的數(shù)據(jù)。到了2006年第一季度,個人住房按揭貸款為256億元,僅及2004年的1/5,不及2005年的一半。同時,從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的定金與預(yù)收款來看,2006年1~2月同比下降24.5%。

  也就是說,近一年多來,特別是今年一季度,個人住房按揭貸款大幅下降,這說明國內(nèi)居民(其中也包括炒房者)住房消費大量減少,并發(fā)生了根本的逆轉(zhuǎn)。同時,在居民住房消費迅速下降的情況下,房地產(chǎn)市場則異;钴S、價格迅速上漲,如北京與深圳,一季度房價上漲20%以上。對不少地方房價快速上漲,既有房地產(chǎn)開發(fā)商與地方政府合謀做市,也可能有其他資金進入房地產(chǎn)市場炒作。比如,有媒體報道,目前不少外國資金紛紛進入房地產(chǎn)市場炒作。

  據(jù)報道,近年來,廣東、福建、上海、浙江等有大量的僑匯資金流入。但廣東及福建的僑匯資金流入規(guī)模保持穩(wěn)定,年增幅很小,而浙江、上海的僑匯年增幅均在40%以上,而且僑匯資金流入多的上海和浙江的房地產(chǎn)價格波動遠高于廣東和福建。同時,2005年全年,港人置業(yè)投資深圳物業(yè)達1.22萬至1.26萬個單位,占港人置業(yè)投資內(nèi)地房地產(chǎn)的53%。至2006年第一季度,盡管在成交量方面未出現(xiàn)明顯增長,但是,通過現(xiàn)場勘察、電話等方式向一些公司咨詢深圳置業(yè)事宜的港人卻越來越多。

  據(jù)專家表示,2005年境內(nèi)寫字樓物業(yè)最受境外投資者追捧,投放資金高達7.2億美元,其次為商業(yè)項目,共有4.1億美元。目前,摩根士丹利、高盛、麥格理銀行、美林集團、荷蘭國際集團等諸多外資機構(gòu),已深度介入境內(nèi)房地產(chǎn)市場。也有境外基金入股的境內(nèi)房地產(chǎn)公司正抓緊境外上市。這些現(xiàn)象都表明,外資進入與房價波動存在很大的關(guān)聯(lián)性。對外資在境內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)推波助瀾的市場炒作,國家一定要采取嚴厲的措施與政策來遏制與打擊。

  房地產(chǎn)不應(yīng)炒作居住權(quán)應(yīng)受保護

  在現(xiàn)代文明社會,居住權(quán)是每一國公民最基本的生存權(quán)利,住房也就成了居民得以生存的最基本生活必需品。在世界絕大多數(shù)國家,是不允許對住房進行炒作的,為了防止對本國房地產(chǎn)市場的炒作,不少國家都有相關(guān)的法律來遏制房地產(chǎn)的炒作,并讓炒作者無利可圖。中國作為一個發(fā)展中的社會主義國家,國家更是有責(zé)任與義務(wù)來保證每一個居民的居住權(quán),更需出臺相關(guān)的法律與政策來打擊任何外資對境內(nèi)房地產(chǎn)市場的炒作。

  還有,住房作為一種投資品(國家統(tǒng)計局的界定),按現(xiàn)行的規(guī)則,在資本賬戶沒有完全開放的情況下,除了是直接投資,外國資本進入應(yīng)該是嚴格管制的。事實上,外國資本通過直接投資的方式進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)不多,如2006年一季度,利用外資同比下降到了15.6%。也就是說,目前房地產(chǎn)開發(fā)商大量宣揚進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的資金并不是通過直接投資方式,而是通過其他進入方式來炒作境內(nèi)房地產(chǎn)的資金。既然境外資金是直接為炒作房地產(chǎn)市場而來,政府就應(yīng)該出臺制度來嚴厲遏制與打擊之。從1997年東南亞金融危機的經(jīng)驗來看,如果對這種外資炒作房地產(chǎn)的行為不嚴厲遏制與打擊,將導(dǎo)致國內(nèi)的金融危機。

  外資炒房已成為經(jīng)濟發(fā)展禍害

  即使不把住房看做是現(xiàn)代文明社會一種居民居住權(quán)的保證,即使允許外國投資者來炒作國內(nèi)房地產(chǎn),只從國家利益的角度來說,政府也要嚴厲遏制與打擊境外資金進入境內(nèi)房地產(chǎn)。就目前的情況來說,房地產(chǎn)市場是一個暴利行業(yè),是不爭的事實,這從各企業(yè)千軍萬馬紛紛進入房地產(chǎn)業(yè)就表現(xiàn)得清清楚楚。而房地產(chǎn)市場的暴利何在?并不因為企業(yè)經(jīng)營者的能力與技術(shù),也不因為經(jīng)營者管理水平,而在于利用稀缺的土地資源與廉價的資金與勞動力,利用目前房地產(chǎn)市場許多制度缺陷。在這種情況下,如果讓大量的外資進入境內(nèi)房地產(chǎn),那就等于把國家財富拱手相讓給境外投機者。這不僅導(dǎo)致國家財富的嚴重流失,也侵蝕了境內(nèi)民眾的福利水平,破壞了國內(nèi)經(jīng)濟利益的平衡。在這個意義上,即使國內(nèi)許多行業(yè)可以向外資開放,但房地產(chǎn)業(yè)則應(yīng)該在政策上,對外資進入進行嚴格的管制,并立即收緊現(xiàn)行相關(guān)政策,不可再讓外資進入房地產(chǎn)市場。

  總之,外資進入境內(nèi)房地產(chǎn)市場炒作,已經(jīng)成了中國經(jīng)濟的重大禍害,它所獲得的利益,可能比由它進入導(dǎo)致整個市場的危機要大得多。從世界不少國家的經(jīng)驗來看,外資炒作本國的房地產(chǎn)所造成的危害早已有前車可鑒,政府應(yīng)該有足夠的警覺,并重新審查現(xiàn)行的有關(guān)法律制度,以遏制和打擊這些炒作行為。否則,等經(jīng)濟出現(xiàn)大問題后再覺醒,到時就為時已晚了。

  (來源:第一財經(jīng)日報 作者:易憲容)

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