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評論:新政后房價成泡沫符號 中長期必降無疑

2006年06月06日 11:21

    五月三十一日傍晚,一名建筑工人在北京一處工地緊張勞作。六月一日起,中國國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的“建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知”將正式實施,通知規(guī)定,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積九十平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的七成以上。 中新社發(fā) 武仲林 攝

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  住房新政實施后,各方關(guān)注的問題是,房價會不會降下來。一些分析認為,房價無法下降。而另有學(xué)者擔(dān)心,國務(wù)院的住房新政只是平衡了輿論觀點,而沒有平衡各方利益,而平衡輿論回避利益沖突的結(jié)果,是未來房價還會上升。

  在我看來,目前輿論對國務(wù)院住房新政的很多分析都是片面的,觀察家們在關(guān)注房價的同時,而忽略了新政的制度意義。

  我在很多篇評論中都提到,包括“新六條”和“十五條”意見在內(nèi)的住房新政,其核心是強調(diào)供給政策,即通過制定住房規(guī)劃和改變住房供給結(jié)構(gòu)來滿足中低收入者的住房需求。換句話說,新政的要義是滿足需求,其次是抑制房價。

  無論將新政看作是新的住房制度的提出,還是將其看作為對原有政策的糾偏,新政的最大特點是將住房市場進行了切割,即由原來的市場解決一切,轉(zhuǎn)變?yōu)檎褪袌鐾瑫r發(fā)揮作用,也就是兩手抓,分別滿足不同的市場需求。因而,住房新政的意義在于,通過限制戶型和價格,通過規(guī)劃土地和建筑比例,通過政府看得見的手,實現(xiàn)人民的基本人權(quán)。同時,對于富人來說,則可以繼續(xù)通過市場來滿足更高的居住要求。

  住房新政,具有經(jīng)濟學(xué)所講的制度變遷的意義。

  我以為,住房新政正是面對了各種利益沖突,出臺了一個滿足各方利益的妥協(xié)政策。如以住房規(guī)劃滿足普通人的需求,降低社會的不滿情緒;以嚴格控制對開發(fā)商的貸款和提高首付比例,降低銀行的金融風(fēng)險。同時,新政繼續(xù)強調(diào)穩(wěn)定房價,從而舒緩住房擁有者擔(dān)心房價下跌、淪為“負翁”的心理壓力。

  事實上,新政在滿足人民群眾要求的同時,平衡了房地產(chǎn)市場的各方利益。這是一個妥協(xié)的方案,是一個平衡的方案。

  那么由此疑問而來,房價會下降嗎?

  我的觀點是,短期內(nèi)不會下降,但中長期必降無疑。

  短期房價不會下降的原因是,新政著眼點不在打壓房價,而在于平息民怨。在這個一而貫之的調(diào)控思路下,調(diào)控政策的衍生物就是,房地產(chǎn)調(diào)控帶有一個“政策底”,也就是我多次強調(diào)的,所謂“穩(wěn)定房價”的政策結(jié)果就是,房價不會跌破當(dāng)前的價格,因為大家都認為穩(wěn)定就是不漲而已。

  不過,此次推出的住房新政將改變房地產(chǎn)市場的供求基礎(chǔ),即原來一并在同一個市場中尋求住房的消費者,將被新政劃分到兩個分割的市場,即如果你要滿足最低住房需求,可以到“規(guī)劃的市場”,如果你要改善住房需求,購買大戶型和別墅,則要到“自由的市場”。市場分割也會產(chǎn)生一個有意思的結(jié)果,自住者和投資者被市場進行了區(qū)分。

  一旦“規(guī)劃的市場”保證了居民的基本需求,那么中央政府對“自由的市場”的住房的價格關(guān)注度就要下降,因為這部分市場的價格變化不會影響到社會安定,溫總理此時考慮的只是如何避免泡沫破裂對金融體系和宏觀經(jīng)濟的影響了。

  從另一個角度理解,新政將住房的政治問題與經(jīng)濟問題區(qū)分開了。

  而導(dǎo)致中長期房價下跌的因素是多方面的。

  一個是供給的增長。住房規(guī)劃的結(jié)果在一年后發(fā)生效力,市場住房供給會顯著增加。同時,開發(fā)商囤積的住房也會逐漸放量進入市場。

  一個是需求的分化。自住者會等待規(guī)劃房,進而減少原有的市場需求,投機活動無法裹挾一般性住房需求。

  一個是資金因素。在人民幣匯率改革進展到一定程度,在國際游資變現(xiàn)發(fā)生后,市場中的流動性泛濫局面會緩解,資產(chǎn)價格膨脹速度得到抑制。如果你關(guān)心國際問題,會發(fā)現(xiàn)美國房地產(chǎn)市場正在發(fā)生這樣的情況。

  如果從一個更長的時期看,人口數(shù)量變化,將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系發(fā)生逆轉(zhuǎn)。即若干年后,中國的計劃生育政策的效力會顯現(xiàn)出來。那時,中國的人口規(guī)模將到達拐點,人口死亡率會大于出生率,人口逐漸減少。

  所謂有教授稱的“按照經(jīng)濟學(xué)原理,房價的常態(tài)是漲”的觀點,或許屬于信口開河,或許是基本不懂經(jīng)濟學(xué)原理,其常態(tài)就是信口開河。

  住房新政實施后,大家應(yīng)該關(guān)注如何落實住房規(guī)劃和避免規(guī)劃住房的尋租行為。同時制定相關(guān)規(guī)則,在保證規(guī)劃住房具有流動性的同時,合理分配其價值升值的利益歸屬。

  至于一般性的房價波動,實際成為資產(chǎn)市場的一個價格信號,成為房地產(chǎn)投資及投機活動的游戲符號,成為資產(chǎn)泡沫最終破裂的風(fēng)向標(biāo)。

  “自由的市場”將演化成富人炒房的游樂場,富人的財富在此進行重新分配,政府樂觀其成,只要你不給金融體系帶來麻煩。

  誰會再在乎房價漲落?話又說回來,世界上哪有只漲不跌的房價?!

 。▉碓矗褐腥A工商時報 作者:劉杉)

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