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買房要“托關(guān)系走后門” 捂盤惜售為何沒人管?
2007年04月25日 10:28 來源:中國經(jīng)濟(jì)時報


    漫畫:炒賣房號捂盤囤房 一律嚴(yán)打 中新社發(fā) 任士可 攝


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  報載,近期江蘇南京樓市接連出現(xiàn)購房人排隊搶房源的情況,不少購房者反映:現(xiàn)在買房“簡直不正常,還得托關(guān)系、開后門”。江寧一家樓盤,供應(yīng)180套房子,發(fā)了400多個號,但持有150號房源號的購房人卻也沒能拿到房子。研究人士稱,今年前3個月南京房源上市量的確比較少,而近期市場需求卻十分旺盛,這使得市場整體呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的狀態(tài),全市住宅日均交易量達(dá)到500多套,供銷比約為0.8∶1,其中河西單季度供銷比僅0.51∶1,意味著一套房子差不多有兩個人在搶。

  業(yè)內(nèi)人士稱,盡管南京有些板塊的房源確有些“供不應(yīng)求”。但有些板塊的“供不應(yīng)求”卻存在人為因素,有些開發(fā)商人為控制開發(fā)節(jié)奏和開發(fā)量,導(dǎo)致銷售速度較為緩慢,跟不上市場需求,比如河西住宅待售量有80—90萬平方米,城北的待售量有近50萬平方米。按照主管部門最新統(tǒng)計,在售住宅套均面積116平方米計算,兩者相加約有140萬平方米待售量,意味著約有12000套左右的房子,數(shù)量可觀。

  盡管政府已經(jīng)出臺若干平抑房地產(chǎn)市場的政策措施,但房價仍然如同斷了線風(fēng)箏扶搖直上。無論是高檔房,還是普遍住宅,身價仍然居高不下。尤其是讓購房者心里發(fā)慌的是,“房荒”好象一時緊似一時。如家居南京的袁先生近來準(zhǔn)備在河西購置房產(chǎn),聽說有一家樓盤盛大開盤,廣告宣傳說將推出1022套房,可待到袁先生前去詢問時,售樓小姐告訴他只有20%左右的房源可賣了。10天后,這家開發(fā)商又放出消息,因為開盤時房源銷售率達(dá)到80%以上,決定再加推120套房源,可袁先生看中的中等戶型早已售罄,剩下的都是些高樓層大戶型的房子。再到別處看一看,南京新近開盤的一些樓盤,也是供不應(yīng)求。

  其實(shí),類似的“房荒”幽靈早已在一些房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市頻頻出現(xiàn),而對于“房荒”的原因,多數(shù)房地產(chǎn)解釋為是緣于“地荒”。如日前沿海某市房地產(chǎn)協(xié)會與房地產(chǎn)商聯(lián)合炮制的一份房地產(chǎn)“報告”稱,目前,該市可供開發(fā)的住宅項目用地為500公頃,而未來5年內(nèi)城市住宅建設(shè)用地最少需要2000公頃,缺口竟為3/4之多……看到這些數(shù)字,許多消費(fèi)者終于按捺不住了,紛紛加入購房大軍。

  對于一些消費(fèi)者指責(zé)開發(fā)商“晾地待漲”、“囤房不賣”,開發(fā)商自有應(yīng)對的理由:現(xiàn)在房市確實(shí)回暖,但與地價不斷攀升相比,房價遠(yuǎn)遠(yuǎn)算不上“暴漲”,在房價漲幅不大的情況下,開發(fā)商把房子“捂”在手上,既增加銷售風(fēng)險,又增加財務(wù)成本,并不合算。尤其是現(xiàn)在面臨國家再次宏觀調(diào)控房市,在這種大背景下,只要有市場,豈有不賣之理,房子只要能賣出去,哪個開發(fā)商愿意“囤房”呢?

  盡管不少開發(fā)商否認(rèn)“囤房”,但事實(shí)上,由于開發(fā)商慣用“銷控”的手段,有意無意之中制造出“房荒”的假象。用他們的行話說“房子不賣不行,賣得快也不行,因為這樣就賣不出價來了!庇绕涫恰胺炕摹钡膫餮,更是攪得人心惶惶。

  時下,開發(fā)商在市場上一般都會控制銷售節(jié)奏,分批分次推出房源,故意制造緊張氣氛。在具體的操作方式上,“誠意金”、捂盤、饑餓療法等則早已成為房地產(chǎn)商偽信息造市的重要手段。比如,近來在廣東一些城市就出現(xiàn)這樣怪現(xiàn)象:一些樓盤在不開盤、沒有具體銷售價目表的情況下,派發(fā)一個或多個排隊號碼,收取金額在1萬元左右的“誠意金”。許多樓盤收取的“誠意金”份數(shù)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了開發(fā)房屋的套數(shù),由此,房源供不應(yīng)求的局勢就被炮制出來。由于房地產(chǎn)市場信息的極度不對稱,房地產(chǎn)商通過發(fā)布虛假信息制造出的“地荒”、“房荒”已經(jīng)成為他們抬升房價的一個重要手段。

  只要有幾家開發(fā)商聯(lián)手,在一個城市里把房價抬上去還是比較容易的。首先,找到一個稀缺的題材,比如地鐵、公園觀景、山水什么的,接著找些人排隊或根本不找,放出銷售火爆的信息,一家或幾家樓盤同時小幅提升均價,試探市場底線,成功的話區(qū)域內(nèi)所有樓盤都會跟進(jìn),不斷將房價推向高點(diǎn)。目前多數(shù)開發(fā)商對房地產(chǎn)市場前景的預(yù)期總體上還是看好的,在這種情況下,他們根本不用擔(dān)心“捂盤”會出現(xiàn)滯銷。

  捂盤惜售的違規(guī)行為幾乎沒有人管。地方政府與開發(fā)商利益共沾,千方百計“托市”,為開發(fā)商撐腰壯膽。如對于房地產(chǎn)商靠偽信息制造“房荒”伎倆,地方政府和一些職能部門態(tài)度曖昧、不積極制止。譬如,今年初,沿海某市的幾大房地產(chǎn)商不約而同地在當(dāng)?shù)孛襟w宣揚(yáng)地根趨緊、房價要漲的理論。對于這些明顯誤導(dǎo)消費(fèi)者的“造市”信息,當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門裝聾作啞、默不作聲。這種現(xiàn)象在全國范圍內(nèi)是較為普遍的。

  考慮到金融風(fēng)險和社會利益,政府不愿意房價過快上漲;考慮到財政收入和經(jīng)濟(jì)利益,地方政府又不愿意房價大幅跌落,他們扮演著一種尷尬的角色。

  一些地方政府近期頻頻釋放“土地供應(yīng)量將縮小”的信息,老百姓便形成了“房子供應(yīng)量也將變小”的不利預(yù)期。不少房地產(chǎn)開發(fā)商更是鉚足了勁制造房市的虛假繁榮,而在消除開發(fā)商提供的偽信息方面,政府所能實(shí)施的公共服務(wù)和監(jiān)管職能已相當(dāng)缺位。因此,治理捂盤惜售、抬升房價等擾亂市場秩序的行為政府部門有著不可推卸的責(zé)任。(吳學(xué)安)


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