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觀察:多家房產(chǎn)商“無(wú)證預(yù)售”打了誰(shuí)的耳光?
2007年05月31日 15:20 來(lái)源:江南時(shí)報(bào)

  今年3月21日,建設(shè)部通過(guò)新華社向全國(guó)通報(bào)房地產(chǎn)交易秩序?qū)m?xiàng)整治8起典型案例中,連云港德蘭置業(yè)公司因在未辦理《商品房預(yù)售許可證》的情況下,擅自預(yù)售商品房,收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用54.5萬(wàn)元,位列榜首。然而,事隔2個(gè)月后,有連云港市民向本報(bào)反映,該市房地產(chǎn)市場(chǎng)魚(yú)龍混雜,開(kāi)發(fā)商未取得《商品房預(yù)售許可證》就擅自預(yù)售商品房的現(xiàn)象普遍存在,有的甚至比德蘭置業(yè)公司案有過(guò)之而無(wú)不及。

  連日來(lái),本報(bào)記者通過(guò)對(duì)連云港房產(chǎn)市場(chǎng)的走訪,證實(shí)了上述問(wèn)題確實(shí)存在。而更令人稱奇的是,有家樓盤才剛剛打下第一根樁,就已經(jīng)賣出了30多套房屋,F(xiàn)狀面前,有當(dāng)?shù)厥忻裰肛?zé),連云港房產(chǎn)管理部門并未從“德蘭置業(yè)案”中吸取教訓(xùn),聽(tīng)任類似現(xiàn)象一再發(fā)生,負(fù)有監(jiān)管不力的責(zé)任。究竟是什么導(dǎo)致房地產(chǎn)商在沒(méi)有領(lǐng)取“預(yù)售許可證”的情況下,購(gòu)房者能放心購(gòu)買或預(yù)訂“空中樓閣”呢?本報(bào)記者對(duì)此展開(kāi)了調(diào)查。

  房屋未開(kāi)盤 就已售大半

  據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w刊登的廣告介紹,由廣東匯峰投資有限公司投資開(kāi)發(fā),位于連云港市海寧西路的香江花園小區(qū),占地面積180余畝,總共開(kāi)發(fā)42棟多層住宅樓。從2006年年底開(kāi)始運(yùn)作至今半年,南區(qū)的23棟樓已全部封頂,北區(qū)19棟樓已進(jìn)入全面打樁階段。

  該樓盤對(duì)外宣稱,該樓盤目前的銷售形勢(shì)很是火爆。28日上午,記者走進(jìn)該樓盤的售樓處,從售樓人員的口中了解到,南區(qū)23棟樓房大部分已被定購(gòu),尚有少量房屋可對(duì)外銷售。

  一位售樓人員告訴記者,“房子還沒(méi)有蓋起來(lái)的時(shí)候,我們就已經(jīng)對(duì)外出售了,因?yàn)楫?dāng)時(shí)我們定的房?jī)r(jià)是每平方米2200元,特別搶手!

  記者在售樓處轉(zhuǎn)了一圈,發(fā)現(xiàn)展示板和所有的售房宣傳資料上,都沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》的內(nèi)容。因?yàn)橹挥虚_(kāi)發(fā)商拿到《商品房預(yù)售許可證》,購(gòu)房者才能辦理房貸。記者就此詢問(wèn)售樓人員:“沒(méi)有《商品房預(yù)售許可證》,房貸怎么辦?”

  售樓人員坦言,《商品房預(yù)售許可證》正在申辦過(guò)程中,但不影響購(gòu)房者先預(yù)定房屋。售樓人員介紹說(shuō),只要購(gòu)房者預(yù)付10萬(wàn)元訂金,就可以保證在正式開(kāi)盤后預(yù)定的房屋不會(huì)轉(zhuǎn)賣出去。售樓人員解釋,正因?yàn)闆](méi)有領(lǐng)到《商品房預(yù)售許可證》,“我們的房?jī)r(jià)才這么低,領(lǐng)到證以后,房?jī)r(jià)肯定要往上漲。因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在要急著收回資金用于北區(qū)樓盤的開(kāi)發(fā)”。

  記者問(wèn),究竟何時(shí)才能拿到《商品房預(yù)售許可證》,售樓人員答復(fù),“快了,就在這兩個(gè)月之內(nèi)”。

  記者算了一筆賬,香江花園每幢樓有4個(gè)單元,每個(gè)單元有12戶房屋,按23幢計(jì)算,總套數(shù)應(yīng)在1104套,每套預(yù)收訂金10萬(wàn)元,那么房地產(chǎn)商就可以收取1個(gè)多億的訂金。即便打個(gè)對(duì)折計(jì)算,這家房產(chǎn)商至少收取定金在5000萬(wàn)元以上。

  這個(gè)數(shù)字,與3月21日被建設(shè)部通報(bào)的連云港德蘭置業(yè)公司在未辦理《商品房預(yù)售許可證》的情況下,擅自預(yù)售德蘭國(guó)際建材家居廣場(chǎng)商品房,收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用54.5萬(wàn)元相比,真可謂是大巫見(jiàn)小巫了。

  樓房才打樁 多套就成交

  記者在28日至29日兩天的走訪中發(fā)現(xiàn),類似香江花園在未取得《商品房預(yù)售許可證》的前提下,擅自收取訂金或“封號(hào)費(fèi)”的做法,在連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)中并不鮮見(jiàn)。

  29日中午,記者走進(jìn)由連云港鼎升房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā),位于人民路與通灌北路交匯處的金鼎海云灣樓盤。

  這里尚是一塊剛剛被平整過(guò)的廢墟,一臺(tái)挖掘機(jī)橫在地塊中央。工地上的工人告訴記者,這里在前不久剛剛打下第一根樁。

  走進(jìn)邊上的售樓處,通過(guò)模型展示可以得知,金鼎海云灣由3棟高層商住樓構(gòu)成。售樓小姐介紹說(shuō),現(xiàn)在已有30多套房屋被訂購(gòu)出去,而且都已經(jīng)預(yù)付了房屋的首付款。

  同樣,記者從售樓小姐口中得知,金鼎海云灣尚未取得《商品房預(yù)售許可證》。記者對(duì)售樓小姐感嘆說(shuō),連云港人的購(gòu)房熱情真是非常高漲,這樣連房屋的影子都見(jiàn)不到的樓盤居然也銷售火爆。售樓小姐不置可否,微微一笑地說(shuō),“再遲一點(diǎn),可能連最后一棟房子也買不到了!

  詢問(wèn)購(gòu)房程序時(shí),售樓小姐介紹說(shuō),必須先預(yù)付“封號(hào)費(fèi)”,即房屋的首付款!斑@樣我們把你訂的房子的號(hào)給封住,別人就不能買你的房子了。以后即便房?jī)r(jià)上漲,我們還是按照現(xiàn)在的價(jià)格賣給你!

  那么,購(gòu)買一套房子究竟要預(yù)付多少“封號(hào)費(fèi)”呢?售樓小姐以記者選中的面積為83.39平方米的C座702室為例,該房每平方米售價(jià)為2838元,總價(jià)約為236661元,如果定下來(lái)要買這套房子,必須預(yù)付76661元的“封號(hào)費(fèi)”。售樓小姐稱,可以在當(dāng)天先付2萬(wàn)元訂金,10天內(nèi)補(bǔ)足余額后,開(kāi)發(fā)商會(huì)與購(gòu)房者簽訂一份協(xié)議,到了9月份拿到《商品房預(yù)售許可證》之后,再簽訂正式的商品房銷售合同。到時(shí),購(gòu)房者可以申請(qǐng)辦理房貸。記者了解到,金鼎海云灣樓盤內(nèi)大部分房屋的面積都在100平方米以上,也就是說(shuō),購(gòu)房者預(yù)付的“封號(hào)費(fèi)”大都在7萬(wàn)元以上。

  記者算了筆賬,按照售樓小姐所稱“已經(jīng)訂購(gòu)出去30多套房子”計(jì)算,每套收取最低7萬(wàn)元的“封號(hào)費(fèi)”,這也就意味著,金鼎海云灣在房子尚未開(kāi)建的時(shí)候,已經(jīng)收取了200余萬(wàn)元的“封號(hào)費(fèi)”。這個(gè)數(shù)字,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)被建設(shè)部通報(bào)的“連云港德蘭置業(yè)公司案”中的數(shù)字。

  在兩天的走訪中,記者還發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)現(xiàn)象,部分開(kāi)發(fā)的樓盤雖然已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》,但僅僅是樓盤部分樓體的“預(yù)售許可”,而開(kāi)發(fā)商卻利用此證進(jìn)行“放大”,公開(kāi)宣稱已經(jīng)取得《預(yù)售許可證》,并對(duì)外銷售整體樓盤。

  監(jiān)管雖說(shuō)有 違規(guī)仍依舊

  采訪中,記者關(guān)注到這樣一則消息。連云港當(dāng)?shù)孛襟w刊登的一則新聞稱,“由市房產(chǎn)管理局主辦的2007連云港市春季房展會(huì)于2007年5月19日至20日,在新浦區(qū)蒼梧綠園舉辦。兩天展會(huì),意向和實(shí)際成交房屋1000套,金額突破2億元。本次展會(huì)共有近30家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、十幾家家裝及建材企業(yè)參展”。

  這則消息之所以引起注意,在于記者走訪一些樓盤時(shí)聽(tīng)到的一些話語(yǔ)。在香江花園,記者以購(gòu)房者的名義詢問(wèn)售樓人員:“沒(méi)有商品房預(yù)售許可證,我買了房子后,房管局要是查起來(lái),有些事情說(shuō)不清楚,倒霉的還是我們購(gòu)房的人!

  售樓人員對(duì)記者笑了笑說(shuō):“房管局才不會(huì)管我們呢,這次房交會(huì)我們出了70萬(wàn),況且我們的企業(yè)信譽(yù)很好,資金也雄厚!

  而據(jù)了解,在連云港市房管局主辦的“2007連云港市春季房展會(huì)”上,如香江花園一樣沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的樓盤,的確公開(kāi)出現(xiàn)在展示樓盤的行列內(nèi)。

  當(dāng)然,加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售許可的管理,連云港市房管部門從未松懈過(guò)。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道,2006年9月,連云港市房管部門就該市上半年房地產(chǎn)交易的投訴情況進(jìn)行的通報(bào)顯示,該市商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)的問(wèn)題,主要集中在違規(guī)預(yù)(銷)售商品房和房屋交付時(shí)間、房屋質(zhì)量等方面引起的合同糾紛。此間,房管局局長(zhǎng)李東陽(yáng)表示,將用一年的時(shí)間,對(duì)連云港市的房地產(chǎn)交易秩序進(jìn)行全面整頓,特別是加強(qiáng)對(duì)商品房預(yù)售許可的管理。

  28日上午,記者就《商品房預(yù)售許可證》發(fā)放情況采訪連云港市房產(chǎn)管理局時(shí),該局辦公室主任劉重一告訴記者,2007年已經(jīng)取得《商品房預(yù)售許可證》的樓盤信息都可以在互聯(lián)網(wǎng)上查詢,未取得《商品房預(yù)售許可證》的樓盤,不允許以售房的名義收取購(gòu)房者的任何費(fèi)用。劉重一稱,房管局對(duì)此項(xiàng)工作管理很嚴(yán)格,一旦發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下有對(duì)外銷售的現(xiàn)象,將在查實(shí)后予以嚴(yán)處。

  結(jié)癥在何處 市民盼釋疑

  那么,沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的樓盤為何不能對(duì)外銷售呢?

  本報(bào)法律顧問(wèn)、連云港云臺(tái)山律師事務(wù)所張華律師介紹說(shuō),沒(méi)有取得預(yù)售許可證的商品房是不能合法上市的,《城市商品房預(yù)售管理辦法》規(guī)定,“開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號(hào)。未取得《商品房預(yù)售許可證》的,不得進(jìn)行商品房預(yù)售”!吨腥A人民共和國(guó)商品房銷售管理辦法》第二十二條規(guī)定,“不符合商品房銷售條件的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用”第三十八條規(guī)定,“違反法律、法規(guī)規(guī)定,擅自預(yù)售商品房的,責(zé)令停止違法行為,沒(méi)收違法所得;收取預(yù)付款的,可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款!

  張華對(duì)記者表示,購(gòu)房人一旦買了沒(méi)有取得預(yù)售許可證的商品房,就等于買了一系列預(yù)期的風(fēng)險(xiǎn),開(kāi)發(fā)商承諾房屋的規(guī)劃設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、交付時(shí)間、房屋質(zhì)量等都是可變的,而一旦風(fēng)險(xiǎn)形成,那只能由購(gòu)房人自擔(dān)。盡管事發(fā)后,相關(guān)行政管理部門或司法部門有可能介入處理,但對(duì)于購(gòu)房消費(fèi)者的財(cái)產(chǎn)權(quán)利已被侵害的事實(shí),已經(jīng)屬于滯后的行為。

  一些市民在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為,未取得《商品房預(yù)售許可證》而擅自銷售樓盤的行為,無(wú)異于一對(duì)年輕人未經(jīng)結(jié)婚登記,在沒(méi)有取得結(jié)婚證的情況下就同居的做法,是不受法律保護(hù)的,政府部門應(yīng)當(dāng)切實(shí)擔(dān)負(fù)起監(jiān)管職責(zé),依法嚴(yán)懲才能杜絕這類坑害購(gòu)房者利益的現(xiàn)象發(fā)生。

  一位市民對(duì)記者說(shuō):“3月21日,連云港德蘭置業(yè)公司無(wú)證售房行為剛剛被建設(shè)部通報(bào)過(guò),才過(guò)去兩個(gè)月時(shí)間,為什么一些開(kāi)發(fā)商對(duì)此就毫無(wú)忌憚呢?”這位市民說(shuō),建設(shè)部的通報(bào)本應(yīng)引起有關(guān)部門的重視,然而至今為止,還有一些開(kāi)發(fā)商的類似違法行為依然在繼續(xù),未曾受到有關(guān)部門的查處,這值得深思!皢(wèn)題的癥結(jié)還是出在政府部門監(jiān)管不力的問(wèn)題上,不能光打雷不下雨,得動(dòng)真格的!边@位市民如是說(shuō)。

  還有市民對(duì)一些沒(méi)有取得《商品房預(yù)售許可證》的樓盤,公然出現(xiàn)在房管局主辦的“房交會(huì)”上的現(xiàn)象表示質(zhì)疑,他們疑惑,這些沒(méi)有取得完備、合法手續(xù)的開(kāi)發(fā)商,公然在有關(guān)部門的眼皮底下擅自銷售樓盤,侵害購(gòu)房者的利益,之所以沒(méi)有遭到有關(guān)部門的查處,是不是兩者之間已經(jīng)形成了一種“默契”?甚至還有一些市民質(zhì)疑,舉辦這樣的“房展會(huì)”,會(huì)不會(huì)讓政府部門陷入淪為房產(chǎn)商“推銷員”的嫌疑?

  這些困擾在連云港市民心頭的疑惑,以及連云港房產(chǎn)交易能否走向健康發(fā)展的正軌,本報(bào)將繼續(xù)予以關(guān)注。(應(yīng)志剛)


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法律顧問(wèn):大地律師事務(wù)所 趙小魯 方宇
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