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比經(jīng)濟(jì)適用房還經(jīng)濟(jì)? 經(jīng)濟(jì)學(xué)家調(diào)查"小產(chǎn)權(quán)房"
2007年08月01日 08:52 來(lái)源:中國(guó)青年報(bào)


    北京市國(guó)土資源局六月底全面叫停違法占用農(nóng)村集體土地的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房,根據(jù)部署,違規(guī)開(kāi)發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房全部要停工停售。北京多個(gè)曾熱銷(xiāo)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房目前已停止銷(xiāo)售,已購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)樓盤(pán)的市民尚待相關(guān)善后政策出臺(tái),無(wú)條件拆除還是合法化成為各方關(guān)注焦點(diǎn)。圖為京郊一處著名水景“小產(chǎn)權(quán)”樓盤(pán),因價(jià)低、環(huán)境優(yōu)美吸引了不少市民在此購(gòu)房。(資料圖) 中新社發(fā) 徐曦弋 攝


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  一個(gè)戴草帽光膀子的農(nóng)民正在馬路上騎車(chē),背景是一片氣派的小區(qū)房屋。當(dāng)北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心教授周其仁在大屏幕上演示這張照片時(shí),引起會(huì)場(chǎng)一片哄笑。

  “這片房子就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房!敝芷淙式淌诮忉屨f(shuō)。7月29日,在北大中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心的季度經(jīng)濟(jì)報(bào)告會(huì)上,這位知名制度經(jīng)濟(jì)學(xué)家講述了自己前一段到北京城郊結(jié)合部調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)房”的經(jīng)歷。

  如何看待小產(chǎn)權(quán)房的熱賣(mài)?處于風(fēng)暴中心的小產(chǎn)權(quán)出路何在?2003年后持續(xù)走高的商品房房?jī)r(jià)推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房迅速升溫。小產(chǎn)權(quán)房成為各方關(guān)注和討論的焦點(diǎn)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、土地更為昂貴的廣東很多地方,一些農(nóng)民的宅基地是否能進(jìn)入市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài),早已成為各界討論的熱點(diǎn)話題。

  “我的出發(fā)點(diǎn)就是,如果我自己想買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房,我應(yīng)該搞清哪些問(wèn)題,應(yīng)該怎么去買(mǎi)!敝芷淙收f(shuō)。

  “小產(chǎn)權(quán)”購(gòu)房者有永久所有權(quán)?

  站在位于北京市通州區(qū)南部張家灣鎮(zhèn)的太玉園小區(qū)門(mén)口,幾乎很難找到這個(gè)氣派宏偉的歐式風(fēng)格小區(qū)與鄉(xiāng)村“小產(chǎn)權(quán)房”有任何聯(lián)系。

  實(shí)際上,張家灣鎮(zhèn)是北京的一塊“小產(chǎn)權(quán)房”集中地。小區(qū)總占地面積2000多畝。如此龐大的規(guī)模,大大超出周其仁教授的意料。從各大網(wǎng)站房地產(chǎn)頻道刊登的廣告文字,亦可見(jiàn)該小區(qū)氣派之一斑:

  “總建筑面積240多萬(wàn)平方米,該項(xiàng)目建成后將成為北京東部地區(qū)規(guī)模龐大,集別墅、公寓、住宅、Shoppingmall、古文化街、五星級(jí)酒店為一體的歐式建筑群。屆時(shí)將與世紀(jì)城、方莊、望京等大型綜合居住區(qū)并駕齊驅(qū)!

  走進(jìn)小區(qū),從“張灣村村委會(huì)所在地指路牌”,到正聚在村民活動(dòng)室里打麻將的中老年婦女,周其仁還是發(fā)現(xiàn)了這個(gè)外觀現(xiàn)代的小區(qū)與鄉(xiāng)村割舍不清的聯(lián)系——該小區(qū)實(shí)際由張灣鎮(zhèn)整體規(guī)劃,由包括張灣村在內(nèi)的各行政村自行開(kāi)發(fā)。

  這位經(jīng)濟(jì)學(xué)家首先關(guān)心的是,土地被開(kāi)發(fā)成小區(qū)后,失地村民的著落。與很多地方一樣,在張灣村老村改造中,原住村民全部住進(jìn)了村里開(kāi)發(fā)的安置房。村民可享受每人10平方米的免費(fèi)置換房面積。此外,村民還可按一平方米正房換一平方米安置房、兩平方米偏房面積換一平方米安置房的比例,獲得一部分安置住房面積。超過(guò)上述兩部分之外的面積,村民需按每平方米600元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)。

  “比經(jīng)濟(jì)適用房還經(jīng)濟(jì)!”這是太玉園在各種售樓廣告中最具誘惑力的廣告詞。與五環(huán)內(nèi)1萬(wàn)元每平方米以上均價(jià)的商品房相比,太玉園均價(jià)僅3000多元,這讓很多銀行戶頭上并不寬裕的人只能選擇“到農(nóng)村去”。在絕對(duì)具有吸引力的價(jià)格下,廣告同時(shí)明示,該小區(qū)是小產(chǎn)權(quán)房。

  在態(tài)度熱情的售樓員的引導(dǎo)下,周其仁詳細(xì)詢問(wèn)了該小區(qū)的銷(xiāo)售情況。開(kāi)發(fā)商要求必須一次性付款!耙?yàn)樗切‘a(chǎn)權(quán),銀行不提供按揭。這也限制小區(qū)樓盤(pán)的開(kāi)間不能太大,單位價(jià)格不能太高,一次性付款的資金量不能太大。否則購(gòu)房人會(huì)發(fā)生支付困難!敝芷淙式忉屨f(shuō)。

  買(mǎi)房者的權(quán)利將來(lái)能獲得何種保障?售樓員向周其仁出示了一份有“張家灣鎮(zhèn)人民政府監(jiān)制”字樣的房屋買(mǎi)賣(mài)合同。讓周其仁驚訝的是,合同的第10條顯示,購(gòu)房者對(duì)房屋享有永久所有權(quán),依法享有出租、轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與、繼承的權(quán)利。

  “法定住宅土地使用權(quán)只有70年,怎么小產(chǎn)權(quán)還可以有永久所有權(quán)呢?”周其仁問(wèn)。售樓員回答,因?yàn)槭寝r(nóng)民的地,使用權(quán)沒(méi)有什么70年一說(shuō),是永久的。

  合同上注明,購(gòu)房者辦理入住手續(xù)一年內(nèi)給予房屋產(chǎn)權(quán)證!爸笕绻D(zhuǎn)讓買(mǎi)賣(mài),到哪里辦手續(xù)?”周其仁追問(wèn)。售樓員回答相應(yīng)主管部門(mén)。繼續(xù)追問(wèn)下,售樓員告知所謂的“相應(yīng)主管部門(mén)”即張灣村村委會(huì)。

  售樓員告訴周其仁,購(gòu)買(mǎi)太玉園首期房子的人已拿到房產(chǎn)證。周其仁在一個(gè)樓盤(pán)看到了由張灣鎮(zhèn)人民政府發(fā)放的一張“房屋所有權(quán)證”,其中載明將來(lái)房屋的買(mǎi)賣(mài)、繼承、贈(zèng)與、分析由其受理。

  張家灣鎮(zhèn)絕非第一個(gè)吃螃蟹的,早在上世紀(jì)90年代,海淀區(qū)城郊結(jié)合部即出現(xiàn)類(lèi)似的小產(chǎn)權(quán)房。據(jù)北京中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司統(tǒng)計(jì),目前在北京周邊的房山、順義、密云、通州等郊縣區(qū),共有70多個(gè)已售、在售、在建的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目,占北京可售房屋面積的比例高達(dá)近三分之一,價(jià)錢(qián)卻低了三分之二左右。這些“小產(chǎn)權(quán)房”正憑借極低的價(jià)格劇烈地?cái)噭?dòng)著高速上漲的北京房市。

  權(quán)利的灰色地帶

  一個(gè)律師曾經(jīng)處理過(guò)的一起案例,給周其仁留下了深刻印象。某城里人購(gòu)買(mǎi)了一處農(nóng)民的小產(chǎn)權(quán)房,突遇火災(zāi),問(wèn)題也隨之出現(xiàn)——房屋被燒毀的宅基地上到底誰(shuí)有權(quán)重建?

  城里人想當(dāng)然認(rèn)為自己有權(quán)重建,但農(nóng)民卻表示反對(duì)。農(nóng)民的理由很簡(jiǎn)單:我當(dāng)時(shí)賣(mài)給你的是房屋,不是土地。房屋已經(jīng)被你給燒了,土地還是我的。

  “這就是宅基地和農(nóng)民房的區(qū)別!敝芷淙收f(shuō)。最早對(duì)宅基地和農(nóng)民房的租賃買(mǎi)賣(mài)從政策上加以區(qū)分的,是1962年公布的《農(nóng)村人民公社工作條例修整草案》。其中規(guī)定,農(nóng)民的房屋可以買(mǎi)賣(mài),但房屋所在土地不能出租也不能買(mǎi)賣(mài)。

  其后國(guó)家有關(guān)部門(mén)又多次出臺(tái)文件,禁止城里人到農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地和建于其上的農(nóng)民房。但多年來(lái),國(guó)家并未出臺(tái)有關(guān)法律對(duì)此加以規(guī)定。城里人到農(nóng)村購(gòu)置農(nóng)民房的現(xiàn)象也始終得不到有效遏制。

  小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)房人可以得到房屋使用權(quán),卻無(wú)法獲得房屋所在土地的使用權(quán)。在周其仁看來(lái),一般情況下,由于雙方事先達(dá)成私下契約,不會(huì)出現(xiàn)太多糾紛。但一旦出現(xiàn)上述房屋被燒毀,遭遇拆遷或單方面毀約的情形,進(jìn)入法律訴訟,類(lèi)似上述城里人的風(fēng)險(xiǎn)就凸顯出來(lái)——購(gòu)房者的權(quán)益無(wú)法獲得現(xiàn)有法律的保障。

  就在周其仁教授講述自己的看房經(jīng)歷時(shí),12位居住在北京市通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)的藝術(shù)家正面臨“失去家園”的困境。這些藝術(shù)家所在的宋莊鎮(zhèn)是赫赫有名的“畫(huà)家村”,因1500多位藝術(shù)家在此購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房、聚居而聞名。

  去年9月開(kāi)始,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民陸續(xù)起訴12名購(gòu)買(mǎi)其房屋的藝術(shù)家。今年7月,法院判決,當(dāng)初的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效,一些藝術(shù)家的房子應(yīng)該被收回。多年前,藝術(shù)家們以極低的價(jià)格購(gòu)得這些農(nóng)民房,F(xiàn)在,宋莊鎮(zhèn)一個(gè)農(nóng)家院的年租金,已由3年前的三四千元猛漲至1萬(wàn)多余元。2006年宋莊鎮(zhèn)被定位為北京市文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)基地之一,土地、房屋的升值空間還相當(dāng)大。

  上述訴案中,當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的訴訟請(qǐng)求無(wú)一例外,皆要求收回原來(lái)售出的房屋。

  針對(duì)類(lèi)似案例,北京市高級(jí)人民法院2004年印發(fā)的《農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要》曾表示,目前,此類(lèi)糾紛訴訟起因多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素,房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格,出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。而按照上述會(huì)議紀(jì)要,此類(lèi)購(gòu)房協(xié)議均一概被視為無(wú)效合同。

  周其仁發(fā)現(xiàn),一些人在購(gòu)房時(shí)明知是權(quán)利無(wú)法得到保障的小產(chǎn)權(quán)房,仍執(zhí)意要買(mǎi)。“這些人專(zhuān)門(mén)挑規(guī)模大的小區(qū)買(mǎi),想法是,人多力量大,即便將來(lái)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn),也法不責(zé)眾!彼f(shuō)。(程剛)

 
編輯:王菲】
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