主持人：

    記者 楊光明

　　特邀嘉賓：

　　郭田勇　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任、教授

　　劉曉忠　原北京普藍(lán)諾經(jīng)濟(jì)研究院研究員

　　柳博　深圳發(fā)展銀行住房與消費(fèi)信貸部總經(jīng)理

　　根據(jù)央行最新發(fā)布的《中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，今年上半年，商業(yè)銀行貸款繼續(xù)快速增長(zhǎng)。其中，居民戶消費(fèi)性貸款比年初增加3800億元，同比多增3699億元。主要用于購(gòu)房需要的居民戶中長(zhǎng)期消費(fèi)性貸款同比多增3206億元。與此同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格6月同比上漲7.1%。經(jīng)歷了多次的上漲、調(diào)控、再上漲、再調(diào)控，各地房?jī)r(jià)的調(diào)控掉入了怪圈。在高房?jī)r(jià)以及可能面臨新的調(diào)控政策出臺(tái)的形勢(shì)下，商業(yè)銀行住房信貸、特別是一直被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的住房按揭貸款將受到哪些影響？如何重新評(píng)估住房按揭貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)？記者邀請(qǐng)了幾位專家對(duì)這些熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了深入探討。

　　記者：怎樣看待房?jī)r(jià)的持續(xù)走高和銀行房貸增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象？如何評(píng)估目前商業(yè)銀行房貸面臨的市場(chǎng)環(huán)境？

　　郭田勇：在我國(guó)經(jīng)濟(jì)生活中，住房既是一種商品，同時(shí)也具有投資品的特征。房?jī)r(jià)的持續(xù)走高既有住房市場(chǎng)供求不平衡的因素，也有流動(dòng)性過(guò)剩背景下的住房投資需求高漲的影響。因此從商品角度觀察，我國(guó)現(xiàn)階段的住房市場(chǎng)的供不應(yīng)求必將反映在房?jī)r(jià)上漲上；從資產(chǎn)角度來(lái)看，房?jī)r(jià)的上漲又進(jìn)一步增強(qiáng)了房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的預(yù)期，投資需求也將擴(kuò)張，其結(jié)果更將帶來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。

　　銀行房貸增長(zhǎng)過(guò)快要從供給和需求兩個(gè)方面來(lái)看。需求上講，房貸需求是一種衍生需求，它源于對(duì)住房的需求，因此可以說(shuō)銀行房貸增長(zhǎng)過(guò)快是巨大的住房需求的必然結(jié)果。供給上看主要有以下原因：一、個(gè)人房貸是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，其不良資產(chǎn)率不到1%。不僅如此，房貸收益還遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他貸款品種。二、個(gè)人住房貸款的規(guī)模越大，銀行的風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)總額越小�！栋腿麪枀f(xié)議》規(guī)定，完全居住用途的房產(chǎn)作抵押的貸款的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)為50%，而其他類型的固定資產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)權(quán)數(shù)為100%。三、2005年底最高人民法院出臺(tái)《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》，可認(rèn)為是房貸市場(chǎng)的拐點(diǎn)�！兑�(guī)定》對(duì)已經(jīng)依法設(shè)定抵押的房屋，即使是屬于房屋所有人及家屬生活所必需的居住用房，仍可予以拍賣、變賣或者抵債。四、實(shí)現(xiàn)銀行資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的不良率。

　　記者：住房按揭貸款一直被認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。你認(rèn)為住房按揭貸款質(zhì)量與房?jī)r(jià)高低存在著怎樣的關(guān)系？房?jī)r(jià)等資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲將在哪些方面影響住房按揭貸款的質(zhì)量？

　　柳博：只能說(shuō)在好的風(fēng)險(xiǎn)管理下的住房按揭貸款才是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。我們還沒(méi)有真正經(jīng)歷過(guò)房?jī)r(jià)大幅下降而導(dǎo)致抵押物不足值的情形，因此國(guó)內(nèi)銀行對(duì)住房按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理水平還沒(méi)有經(jīng)受過(guò)檢驗(yàn)。在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的情況下，按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是被掩蓋了的，正如美國(guó)的次級(jí)按揭在2006年以前也是一派大好。然而，自2006年以來(lái)，美國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，其實(shí)只是5%到10%的下跌而已，已使占總按揭量四分之一的次級(jí)按揭市場(chǎng)崩潰，雖然說(shuō)房?jī)r(jià)下降并不是惟一的原因。

　　房?jī)r(jià)持續(xù)高漲給銀行帶來(lái)虛幻的假象，也使銀行未能真正地重視按揭的風(fēng)險(xiǎn)管理，這是對(duì)住房按揭貸款質(zhì)量最大的影響。

　　劉曉忠：房貸是否屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，并不能由房地產(chǎn)本身的屬性決定，它屬于一個(gè)動(dòng)態(tài)的、相對(duì)的概念。當(dāng)然，房貸自身具有優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的基礎(chǔ)和條件，但前提有兩點(diǎn)：一是自住型、消費(fèi)型為主；二是即便是自住消費(fèi)型的，房?jī)r(jià)也需要控制在一個(gè)合理的房?jī)r(jià)收入比范圍內(nèi)，否則，房?jī)r(jià)過(guò)高所帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)等是很難避免的。

　　而目前房貸市場(chǎng)卻充斥著大量的投資、投機(jī)型需求，房?jī)r(jià)收入比也高不可攀，加之目前又處于一個(gè)利率變動(dòng)的敏感時(shí)期，等等。這些因素疊加起來(lái)，房貸風(fēng)險(xiǎn)自然就凸現(xiàn)出來(lái)。

　　目前，銀行在房貸方面的風(fēng)險(xiǎn)和隱患，一方面集中在開(kāi)發(fā)貸款、建筑貸款，另一方面集中在個(gè)貸上。風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)單一，而是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)、違約風(fēng)險(xiǎn)和利率走高所導(dǎo)致的利率風(fēng)險(xiǎn)等形成的綜合風(fēng)險(xiǎn)。

　　記者：個(gè)人住房按揭貸款的高速增長(zhǎng)，是商業(yè)銀行近年來(lái)業(yè)務(wù)發(fā)展的突出亮點(diǎn)。但在花樣翻新的房貸產(chǎn)品中，銀行的房貸創(chuàng)新是不是做到了“風(fēng)險(xiǎn)可控”？

　　郭田勇：銀行的房貸創(chuàng)新遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)可控，以下風(fēng)險(xiǎn)都沒(méi)有在商業(yè)銀行先行風(fēng)險(xiǎn)管理框架內(nèi)體現(xiàn)和解決。首先，新的道德風(fēng)險(xiǎn)無(wú)法解決。房貸新品的推出一方面確實(shí)給借款人帶來(lái)了便利和實(shí)惠，另一方面也使得一部分尚不具備足夠還款能力的人加入到借款人的行列，這就給銀行帶來(lái)了逆向選擇的風(fēng)險(xiǎn)。一旦這部分人群的收入狀況發(fā)生惡化，銀行就無(wú)法按期收回貸款。

　　其次，一旦房?jī)r(jià)回落，理性違約問(wèn)題將更加嚴(yán)重。目前我國(guó)正處在經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，從而價(jià)格步步走高；隨著各項(xiàng)宏觀調(diào)控措施的到位與各項(xiàng)解決人民住房問(wèn)題的措施的落實(shí)，價(jià)格就會(huì)下跌，當(dāng)房屋價(jià)值低于貸款總額時(shí)，不排除部分借款人會(huì)選擇違約。這種情況下，即使銀行處理抵押物也無(wú)法避免惡性的資產(chǎn)損失。

　　再次，關(guān)口后移風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)巨大損失。目前，許多商業(yè)銀行一直相信房?jī)r(jià)只漲不跌的神話，尤其在《關(guān)于人民法院執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》出臺(tái)后，在實(shí)際操作中往往并不重視貸款人的第一還款來(lái)源，而更注重抵押品與貸款額度是否相稱。這將風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口的把守由貸前轉(zhuǎn)到了貸后。而貸后風(fēng)險(xiǎn)能否把握得住，很大程度上依賴較高的抵押品的現(xiàn)金回收率，而現(xiàn)金回收率則取決于市場(chǎng)對(duì)房屋抵押品的估值，如果房?jī)r(jià)走低，銀行損失在所難免。

　　記者：目前有一種觀點(diǎn)認(rèn)為，我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款政策存在著制度缺陷，主要是以交易價(jià)格為基礎(chǔ)確定按揭貸款價(jià)值，將房地產(chǎn)商的風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任轉(zhuǎn)嫁給了銀行，同時(shí)也助長(zhǎng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱、價(jià)格高企，并使銀行也不自覺(jué)地成為一個(gè)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的力量。怎么看待這個(gè)問(wèn)題？

　　郭田勇：對(duì)此觀點(diǎn)需辯證看待。一方面，按揭貸款確實(shí)賦予了購(gòu)買者更高的購(gòu)買力，導(dǎo)致了潛在需求的實(shí)現(xiàn)，在一定程度上可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)高漲；但另一方面以交易價(jià)格來(lái)確定按揭貸款價(jià)值是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然選擇，存在缺陷的不是按揭貸款政策，而是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身和居高不下的房?jī)r(jià)。把市場(chǎng)過(guò)熱的責(zé)任歸咎于按揭貸款制度是不公平的。

　　劉曉忠：我認(rèn)為問(wèn)題不在是不是以交易價(jià)格來(lái)確定按揭貸款價(jià)值，現(xiàn)在除了交易價(jià)格銀行很難找到第二個(gè)價(jià)格參照系。事實(shí)上這也是銀行風(fēng)險(xiǎn)管理的一部分。

　　對(duì)于銀行來(lái)講，如果覺(jué)得當(dāng)前房?jī)r(jià)高，你可以提高首付比例、加強(qiáng)客戶資料真實(shí)性和風(fēng)險(xiǎn)承受能力等方面的審核，或者提高貸款利率等手段來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)或加以規(guī)避。

　　記者：從國(guó)際上看，證券化是化解房貸風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。但是，我國(guó)房貸證券化的探索基本處于停滯階段。在當(dāng)前的形勢(shì)下，是否應(yīng)加快房貸證券化的探索步伐？最近美國(guó)發(fā)生的次級(jí)抵押貸款債券危機(jī)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行有哪些借鑒意義？

　　柳博：證券化可以在一定程度上化解銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)，但并不能化解整個(gè)房貸體系的風(fēng)險(xiǎn)和投資人的風(fēng)險(xiǎn)。目前大家都認(rèn)為房貸是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，加上目前房產(chǎn)抵押債券在市場(chǎng)上沒(méi)有一個(gè)好價(jià)錢，各家銀行自然沒(méi)有動(dòng)力將它們證券化了。不過(guò)小銀行由于資金的關(guān)系或許愿意。既然大銀行有能力實(shí)施證券化，在現(xiàn)階段一個(gè)可行的模式是，由大銀行收購(gòu)多家中小銀行的按揭貸款，然后將其證券化。國(guó)外也不是大小銀行、按揭公司都自己搞證券化的。

　　美國(guó)次按危機(jī)給我們銀行業(yè)最大的啟示應(yīng)該是，大家都在做的事情并不一定就是對(duì)的。我指的是國(guó)內(nèi)很多銀行為爭(zhēng)奪市場(chǎng)，競(jìng)相攀比放松信貸政策和審批尺度。美國(guó)的次按行業(yè)還不是一起都出了問(wèn)題？依我看，我國(guó)銀行的風(fēng)控水平尚遠(yuǎn)不及美國(guó)的次級(jí)按揭機(jī)構(gòu)，審批也松得多，相當(dāng)大一部分貸款的發(fā)放是基于未經(jīng)證實(shí)或虛假的收入文件。因此可以說(shuō)我們的按揭中夾雜著不小比例的“中國(guó)式”次級(jí)按揭。

　　記者：最近，監(jiān)管部門對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了全面預(yù)警。商業(yè)銀行當(dāng)前應(yīng)當(dāng)從哪些方面采取措施防范房貸風(fēng)險(xiǎn)？

　　郭田勇：一方面是關(guān)注借款人的資信狀況，認(rèn)真考查借款人的還款能力(資)和還款意愿(信)，通過(guò)嚴(yán)格的貸前調(diào)查與審查，嚴(yán)把放貸入口關(guān)。另一方面，由于住房抵押貸款的期限很長(zhǎng)，即使是最徹底、最及時(shí)的審查也無(wú)法對(duì)借款人資信狀況的變化做出準(zhǔn)確預(yù)測(cè)，因此銀行還必須尋找獲取貸款抵押品來(lái)保證自己的利益。具體來(lái)看，包括以下方面：

　　堅(jiān)持貸前的嚴(yán)格審查。它是控制風(fēng)險(xiǎn)的第一步，審查重點(diǎn)有兩個(gè)，一是審查借款人的收入狀況與信用狀況。二是審查抵押房產(chǎn)價(jià)值及產(chǎn)權(quán)狀況。

　　需進(jìn)一步完善貸款擔(dān)保和貸款保險(xiǎn)。它可降低住宅抵押貸款的違約損失，從而保障貸款人的權(quán)益。

　　積極探索住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款的證券化，其實(shí)質(zhì)就是在二級(jí)市場(chǎng)上賣出貸款，將其移出資產(chǎn)負(fù)債表，從而也轉(zhuǎn)移了與該貸款有關(guān)的各種風(fēng)險(xiǎn)。

　　還需探索使用金融衍生工具保值。利率的波動(dòng)會(huì)給貸款銀行帶來(lái)不可估量的損失，減輕利率風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)辦法就是使用金融衍生工具來(lái)套期保值。

　　要利用貸款重組的手段。當(dāng)借款人出現(xiàn)還款的困難時(shí)，可以通過(guò)貸款重組的方法來(lái)避免違約的發(fā)生。重新構(gòu)造抵押貸款的方法有很多，如降低利率，利息自然增值和延長(zhǎng)還款期限等。