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巴曙松:房地產(chǎn)業(yè)乘上金融的“翅膀”
2007年08月29日 11:31 來源:新京報(bào)



    巴曙松教授,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員、博士生導(dǎo)師,享受國務(wù)院特殊津貼(圖片來源:新京報(bào))

  當(dāng)前信貸、土地的收緊會(huì)直接使房地產(chǎn)行業(yè)的門檻提高,造成資源向有資金實(shí)力的龍頭公司集中。而靈活地使用金融工具,降低融資成本,已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中維系生存的關(guān)鍵一環(huán)。

  房地產(chǎn)業(yè)乘著金融的翅膀

  如果用一句話來總結(jié)房地產(chǎn)融資調(diào)控的政策基調(diào),那就是:降低對(duì)于銀行信貸的過分依賴,推動(dòng)多元化的融資。

  一邊是資金,一邊是土地,寫盡了當(dāng)今中國房地產(chǎn)企業(yè)的幾乎所有喜怒哀樂。因?yàn)橥恋厥袌龅淖冞w,拿地越來越是資本密集的游戲,房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)內(nèi)教科書在強(qiáng)調(diào)最為重要的前三位要素時(shí),往往已經(jīng)不再是位置、位置、位置,而是金融、金融、金融。能否熟練靈活運(yùn)用多種金融工具進(jìn)行融資,現(xiàn)實(shí)地成為投資者選擇優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)的主要標(biāo)準(zhǔn)之一。

  如果用一句話來總結(jié)房地產(chǎn)融資調(diào)控的政策基調(diào),那就是:降低對(duì)于銀行信貸的過分依賴,推動(dòng)多元化的融資。

  隨著一系列的調(diào)控措施出臺(tái),這種政策效果正在積極顯現(xiàn)。在房地產(chǎn)開發(fā)貸款緊縮政策的影響下,房地產(chǎn)企業(yè)融資格局發(fā)生了顯著的變化。國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)企業(yè)資金來源的比重持續(xù)下降,從2006年初起的28.3%下降到2007年6月份的23.2%,房地產(chǎn)企業(yè)靠傳統(tǒng)的國內(nèi)貸款維系資金鏈條的融資手段已經(jīng)越來越力不從心。另一方面,包括股權(quán)融資、并購、海外基金等多種其他融資方式的占比在逐漸提升。

  與金融結(jié)合越緊密競爭能力越高

  在普遍認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)更多地選擇有效金融安排可以更好地分散風(fēng)險(xiǎn),從而獲得較低成本的融資。

  從產(chǎn)業(yè)運(yùn)作周期看,金融工具在不同的時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持方式是不同的。從西方成熟國家的發(fā)展歷程來看,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了三個(gè)階段。

  第一階段以房地產(chǎn)開發(fā)為主,開發(fā)商和投資商是一個(gè)主體,房地產(chǎn)的資金支持主要來自于銀行,當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模后,暴露出來的問題是開發(fā)商的實(shí)力有限,銀行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)也在增加,發(fā)展受到很大的制約。

  第二階段是以房地產(chǎn)投資管理公司或房地產(chǎn)基金為核心的房地產(chǎn)投資為主,開發(fā)商的分工開始細(xì)化,既有投資商、開發(fā)商,還有經(jīng)營商、投資管理公司與基金等,房地產(chǎn)證券化現(xiàn)象比較普遍,資金量明顯放大。

  第三階段則是以房地產(chǎn)證券化為核心的階段,通過證券化,房地產(chǎn)成為了全民投資的產(chǎn)業(yè),導(dǎo)致大量資金流向資本市場,再通過資本市場流向房地產(chǎn)市場。

  目前,我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展正處在第一階段向第二階段過渡的時(shí)期,房地產(chǎn)企業(yè)正在探尋更多的來自于銀行貸款以外的資金來源,以減少融資途徑單一、政策調(diào)控壁壘的制約。

  由此可見,在普遍認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)較高的情況下,房地產(chǎn)行業(yè)更多地選擇有效金融安排可以更好地分散風(fēng)險(xiǎn),從而獲得較低成本的融資。金融技術(shù)的發(fā)展,特別是資本市場的發(fā)展將為房地產(chǎn)行業(yè)打破融資瓶頸,實(shí)現(xiàn)行業(yè)資源優(yōu)化發(fā)展提供良好平臺(tái)。在房地產(chǎn)這樣一個(gè)資金密集型行業(yè)中,與金融結(jié)合得越緊密,市場競爭能力越高。

  金融助推房地產(chǎn)行業(yè)馬太效應(yīng)

  實(shí)際上,高價(jià)拿地背景下,房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的馬太效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán):融資渠道多元化———有能力高價(jià)拿地———土地儲(chǔ)備增加———企業(yè)長期發(fā)展有保障,大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。

  近來,房地產(chǎn)業(yè)沉寂了2年左右的高價(jià)拿地風(fēng)潮再次掀起,總的來看土地價(jià)格較高,有的地價(jià)甚至超過了周邊房價(jià)。實(shí)際上,是緊縮“地根”政策的執(zhí)行力度直接推動(dòng)了地價(jià)的上漲。

  在開始實(shí)行土地收購儲(chǔ)備制度之前,我國土地轉(zhuǎn)讓基本是以協(xié)議出讓的方式,用地方和供地方自行談判決定交易的價(jià)格。自2001年開始,隨著土地收購儲(chǔ)備制度的實(shí)施,政府介入土地出讓環(huán)節(jié),并通過公開“招拍掛”的競價(jià)方式,大幅透支土地未來升值收益,土地價(jià)格在全國范圍內(nèi)開始明顯上漲。2006年以來,我國又集中出臺(tái)了一系列土地管理政策,如2006年實(shí)施了新的《限制用地項(xiàng)目目錄》和《禁止用地項(xiàng)目目錄》,提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)等。土地作為稀缺性資源,保證耕地面積、房地產(chǎn)需求加大等因素必然會(huì)推高地價(jià)。

  高價(jià)拍地實(shí)際上是行業(yè)集中度提升的前奏,最終行業(yè)的整合更多是土地與資本的二重奏來完成的,其中融資能力、金融手段將起到行業(yè)整合的主導(dǎo)作用。高價(jià)拿地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響將是具有資本優(yōu)勢的企業(yè)加快土地儲(chǔ)備增長,房地產(chǎn)公司金融屬性越來越明顯,資金取代了土地成為制約地產(chǎn)發(fā)展的第一要素,在政策調(diào)控的壓力下,資金實(shí)力成為開發(fā)商追逐土地的關(guān)鍵。資金面上,銀貸縮緊會(huì)使多元化融資的“資本”優(yōu)勢向大型企業(yè)集中,從而提高其行業(yè)競爭力,而那些苦于融資渠道的小企業(yè)很可能將被收購或退出。

  另外,今年將面臨著對(duì)期房銷售的限制,則房地產(chǎn)企業(yè)資金最大的來源之一預(yù)售款的擠壓,必將導(dǎo)致大量中小房地產(chǎn)商的資金鏈緊張,其結(jié)果一方面將延緩手中擁有的項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度,另外也可能通過賣地來緩解壓力,從而使得土地更集中在大型房地產(chǎn)公司或資金實(shí)力更強(qiáng)的公司手中。

  實(shí)際上,高價(jià)拿地背景下,房地產(chǎn)行業(yè)將很可能呈現(xiàn)比較明顯的馬太效應(yīng)。大型優(yōu)質(zhì)企業(yè)進(jìn)入良性循環(huán):融資渠道多元化———有能力高價(jià)拿地———土地儲(chǔ)備增加———企業(yè)長期發(fā)展有保障,大企業(yè)得到更多的資源和發(fā)展空間。

  顯然,當(dāng)前信貸、土地的收緊會(huì)直接使房地產(chǎn)行業(yè)的門檻提高,造成資源向有資金實(shí)力的龍頭公司集中,從而使房地產(chǎn)方企業(yè)的業(yè)績分化加劇,優(yōu)勝劣汰機(jī)制會(huì)進(jìn)一步提高房地產(chǎn)行業(yè)的集中度。而靈活地使用金融工具,降低融資成本,加強(qiáng)資金融通與項(xiàng)目運(yùn)作周期的契合,進(jìn)而提高公司業(yè)績和市場競爭力,已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在殘酷的競爭中維系生存的關(guān)鍵一環(huán)。

  巴曙松(國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員)

  (張旭、王淼對(duì)此文亦有貢獻(xiàn))

 
編輯:王菲】
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