房價上漲絕不是單一因素的產(chǎn)物，而應(yīng)該是多因素混合生成的結(jié)果。比如信貸的縱容、房地產(chǎn)支柱說的鼓勵、某些地方政策的潛在支持等因素都難辭其咎

　　2007年8月13日，新華社全文播發(fā)了國發(fā)〔2007〕24號文件《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》。雖然文件針對的是部分城市低收入家庭的住房困難，但劍鋒所指，顯然還是城市日益增長的樓價。

　　伴隨調(diào)控的房價上漲

　　3天后，國家發(fā)改委公布消息：2007年7月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.5%，漲幅比上月高0.4個百分點；環(huán)比上漲1.2%，漲幅比上月高0.2個百分點。

　　這樣的消息好像早在人們的預(yù)期之中，因為近年以來，人們聽到的似乎都是“漲”聲一片。與此同時，此間全國房地產(chǎn)先后展開了兩輪宏觀調(diào)控。

　　針對2003年以來房地產(chǎn)投資增長一直在30%左右高位運行的嚴(yán)峻現(xiàn)實，2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳發(fā)出《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》，業(yè)界稱之為“舊八條”。

　　一個月后，4月27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析房地產(chǎn)市場形勢，認(rèn)為房地產(chǎn)投資規(guī)模過大，商品房價格上漲過快，結(jié)構(gòu)不合理，市場秩序比較混亂，并提出八條措施加強引導(dǎo)和調(diào)控，被業(yè)界稱為“新八條”。

　　“新八條”出臺一年后，雖然房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制，但房地產(chǎn)領(lǐng)域的一些根本問題并未獲得解決，主要是少數(shù)大城市房價仍然上漲過快，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理矛盾十分突出，房地產(chǎn)市場秩序還是比較混亂。于是中央再次出手，出臺了“國六條”。

　　2006年5月17日，房地產(chǎn)又一輪調(diào)控序幕再度開啟。5月29日，國土、金融、稅收、建設(shè)等九部委積極回應(yīng)，聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》。

　　如果說“新八條”的核心是控制房地產(chǎn)投資增長速度和房價上漲速度這個雙重目標(biāo)的話，那么，“國六條”的落筆重點則是在住房結(jié)構(gòu)的調(diào)整上，即業(yè)界習(xí)慣稱之為“70/90”政策。

　　從“舊八條”到“新八條”，再到“國六條”，中央政府動員了9個部委和各地方政府，啟動了稅收、土地、金融、行政四大手段對房價進(jìn)行調(diào)控。但房價不但沒有在調(diào)控面前停下腳步，反而似乎報復(fù)性地從南漲到北。

　　如此瘋漲的樓價還要持續(xù)多久？它的“天花板”在哪里？樓價瘋漲的動力是什么？瘋漲的理由是什么？

　　“主漲派”與“主降派”之爭

　　伴隨著樓價上漲的漫天煙塵，關(guān)于樓市的評論也戰(zhàn)火連天。在這個巨大的利益擂臺上，各種角色紛紛登臺，各種聲音競相交火，令普通百姓莫衷一是，無所適從。國家發(fā)改委宏觀經(jīng)濟研究院研究員王小廣坦言，中國樓市“是一個充滿錯誤觀點的行業(yè)”。

　　近日，筆者經(jīng)過一番梳理，發(fā)現(xiàn)至少存在兩大話語陣營：即“主漲派”和“主降派”。有意味的是，“主漲派”陣營中的成員多為房地產(chǎn)開發(fā)商、部分地方政府官員、部分地方媒體和部分經(jīng)濟學(xué)家，盡管他們的視角各有差異，但基本傾向卻驚人地一致，那就是樓市肯定還會漲，低調(diào)一些的也會說：“會穩(wěn)中有升�！�

　　與“主漲派”相對的是“主降派”，他們大都是一些耳熟能詳?shù)慕?jīng)濟學(xué)者，像謝國忠、易憲容、王小廣、左曉蕾等。他們的人數(shù)不多，但名氣和影響卻不小。然而飛速上漲的樓市，使得他們的處境多少有些尷尬。因為就在他們一次次地喊降聲中，樓價卻一節(jié)節(jié)地往上躥，瘋漲的樓價把他們的聲音淹沒了。所以他們注定變成了孤獨的“少數(shù)派”。

　　在“主漲派”列述樓市上漲的“客觀”理由中，筆者留意到，下列理由出現(xiàn)的頻率最高：

　　一、需求剛性鑄成了樓價上漲。而剛性的需求來自于經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，來自于城市化進(jìn)程的加快，來自于城市市民對生活品質(zhì)的追求等。

　　二、房價上漲是供給不足引發(fā)的。供求失衡必然導(dǎo)致房價上漲，這是經(jīng)濟學(xué)的基本原理。說關(guān)緊土地閘門，減少土地供應(yīng)，必然引起房價上漲；嚴(yán)控別墅用地，別墅必然漲價，高檔房也隨著漲價，從而帶動整個房價上漲；加大套型90平方米以下樓盤比例，因此大套型房供應(yīng)減少，房價上漲。所以他們強烈呼吁，要加大房市供給，前提是政府要加大土地的供給。

　　三、人民幣升值，國外“熱錢”涌入，推波助瀾。國內(nèi)投資渠道狹窄，大量民間資金無法找到出口，導(dǎo)致房產(chǎn)投機團(tuán)體不斷涌現(xiàn)，房價焉能不漲？

　　四、房地產(chǎn)是我國支柱產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展必將帶動整個經(jīng)濟的發(fā)展與繁榮。所以，房地產(chǎn)市場必須穩(wěn)定發(fā)展。言外之意，房價上漲是合理的，只是不要漲得太快。

　　“主降派”的理由

　　關(guān)于城市化，憤激的王小廣直言：我們講的城市化實際上是假的，事實上我們沒有那么多人口轉(zhuǎn)移到城市，在高房價的情況下，沒有多少人去買房居住(只是暫住)。沒有真正的城市化也就沒有需求�！耙揽糠康禺a(chǎn)拉動經(jīng)濟的政策是在阻礙城市化，房子就是經(jīng)濟的圍墻，把房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展的推動力，這堵墻會越來越高�！�

　　而易憲容則說，經(jīng)濟發(fā)展很快，但老百姓的收入增長與經(jīng)濟增長不成比例，現(xiàn)在的房價收入比率仍然偏高，民眾的可支配收入與房價早已突破3~6倍的合理區(qū)間，民眾的總負(fù)債率早已超過了50%的上限。

　　至于城市居民踴躍購房，在有關(guān)專家看來，大多是被動的。城市動遷，土地增值，補償增大，事實上這部分居民是沾了“經(jīng)營城市”的光，占了資產(chǎn)泡沫的光，才圓了購置新房的夢。

　　筆者注意到，在所有“客觀”理由中，供給不足，特別是土地供給不足的聲音最為強勁。那么，房市供給真的不足嗎？如果房市供給不足，那么，1億平方米無人住的事實應(yīng)該怎么解釋？據(jù)國家統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，截至2006年6月，我國房屋空置面積達(dá)到1.44億平方米(房屋類型與結(jié)構(gòu)信息不清)。

　　政府的土地供給真的不夠嗎？但一些房地產(chǎn)上市公司的土地儲備卻足夠其開發(fā)10年、20年。

　　據(jù)建設(shè)銀行研究部不久前出爐的一份《下半年經(jīng)濟金融形勢分析與預(yù)測》報告顯示：開發(fā)商囤地、捂盤、假售、抬價等問題嚴(yán)重。2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣。

　　因為土地資源會越來越稀缺，加上政府“施行最嚴(yán)格的土地保護(hù)政策”，使得土地更加金貴。正是有了這樣的心理預(yù)期，他們才敢大膽儲地，待價而沽。

　　明明是開發(fā)商在為利造勢，為什么有些地方政府、銀行，還有一些媒體也要參加到房價上漲的合唱中呢？一言以蔽之：共同的利益訴求驅(qū)使他們自覺不自覺地結(jié)成了輿論上的聯(lián)盟。

　　期待房市新政

　　說房價上漲根源于經(jīng)濟發(fā)展，不是沒有一定的道理，但顯然不是主導(dǎo)性的因素，否則，何以中國經(jīng)濟增長了30年，而房價卻偏偏只在近幾年飆升？說人民幣升值，國外“熱錢”涌入，國內(nèi)游資炒房，拉升房價，也沒有錯，但仍然不是主因。說供給不足是主因，則顯然是別有意圖。雖然小戶型房和經(jīng)濟適用房供給上存在不足，但“供給不足”的興趣所指顯然不在這里。

　　事實上，房價上漲絕不是單一因素的產(chǎn)物，而應(yīng)該是多因素混合生成的結(jié)果。比如信貸的縱容、房地產(chǎn)支柱說的鼓勵、某些地方政策的潛在支持等因素都難辭其咎。

　　對此，易憲容毫不隱諱地說：“信貸是房價上漲的根源�！币讘椚莘治稣f，各家銀行為了爭奪市場份額，讓大量的銀行信貸資金流入到房地產(chǎn)市場，推動房價上漲。而房價上漲又提高了銀行資產(chǎn)的規(guī)模，銀行將進(jìn)一步擴大對房地產(chǎn)市場的信貸，如此循環(huán)往復(fù)，房地產(chǎn)市場泡沫不斷加大。

　　近期爆發(fā)的美國次債危機，引起了全球金融市場的震蕩。所以，巴曙松日前警告說，中國樓市在走過20年基本上升的發(fā)展路線之后，該到“居安思�！钡臅r候了。

　　值得欣慰的是，剛剛推出的國發(fā)〔2007〕24號文件，不僅再次重申了“70/90”政策，而且落筆于城市低收入家庭住房困難，并且提出了“十一五”期末全國廉租住房制度保障范圍將覆蓋低收入住房困難家庭的目標(biāo)。

　　有專家指出，這一文件的劃時代意義不僅在于它體現(xiàn)了政府關(guān)注民生的一貫理念，更重要的是，它開創(chuàng)了政府管理房地產(chǎn)市場的新路徑：政府做自己能夠做也做得好的事，市場的事交給市場去解決。

　　現(xiàn)在的問題是，新政思路雖好，但操作路徑尚欠清晰，某些基本概念還較含糊，比如什么是“城市低收入家庭”？什么是“住房困難”？界定得并不清晰。學(xué)習(xí)中國香港、新加坡模式，試圖通過“雙軌制”思路，即政府歸政府，市場歸市場，來解決中國的房地產(chǎn)市場的突出問題，固然很好，但對于中國這樣一個大國來說，其復(fù)雜性遠(yuǎn)非新加坡所可比。困難、力不從心乃至反復(fù)都會可能出現(xiàn)。但是只要大方向、大思路走得對，我們就沒有理由不對它熱情期待，就像30年前我們熱情期待改革開放一樣。(張昌輝）