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上海故事:捂盤有術(shù) 房價扶搖
2007年09月10日 13:11 來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

    由于看好滬上樓市下半年漲情,已是撲朔迷離的上海樓市,最近在部分開發(fā)商“導(dǎo)演”下,先捂后放上演了一出“尺蠖之曲”的故事。針對此捂盤惜售現(xiàn)象,上海十部門近日聯(lián)手喊“打”。 中新社發(fā) 謝正軍 作


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  在經(jīng)歷了接近五年的等待后,9月6日,一期買家終于等來了上!敖鹕惱S(又名‘虹康古北苑’)”“歡迎業(yè)主入住”的橫幅,而該樓盤的二期業(yè)主仍在等待之中。

  金色貝拉維位于上海市古北新區(qū)黃金城道南側(cè),是古北二期規(guī)劃的住宅項(xiàng)目之一。該項(xiàng)目由8棟15至21層高層住宅及局部一二層商場和會所組成,整個項(xiàng)目的投資總額為4.3億元。

  目前,上海開工的住房與需求比接近1.5:1,而住宅新盤的實(shí)際供求比例倒置為1:1.5。事實(shí)上,正是大量開發(fā)商的捂盤行為破壞了原本基本平衡的上海住宅市場。

  本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),開發(fā)商通過捂盤等行為,可以操控住宅一級市場和二級市場的價格。金色貝拉維的行為頗具普遍意義。

  捂盤之嫌

  9月4日下午,在金色貝拉維小區(qū),記者看不到一個來往的建筑施工人員,小區(qū)大樓外立面已施工完成,中心花園的水池里已長出苔蘚。該小區(qū)門衛(wèi)吳先生說,物業(yè)公司于今年6月入住金色貝拉維,當(dāng)時小區(qū)建筑施工就已基本結(jié)束,全部房子的裝修也已完成。

  據(jù)金色貝拉維售樓處銷售人員說,該樓盤一期共302套房源,去年12月、今年4月分兩次開盤,今年8月底起一期業(yè)主開始陸續(xù)入;二期也有400余套房源,“(售樓處)已接到上面通知,二期今年不銷售了,要等明年”。

  該銷售人員表示,金色貝拉維8幢大樓2004年同批建設(shè),目前該樓盤已是具備銷售要求的準(zhǔn)現(xiàn)房。

  上海中原地產(chǎn)古北分行高建堃介紹,目前金色貝拉維二手房成交價格在3萬元/平方米左右,比今年初上漲1萬元/平方米。在高看來,金色貝拉維二期遲遲未開盤,除開發(fā)商看好古北高檔房的升值潛力外,還極有可能受其周邊樓盤“玉翠豪庭”影響,“這個大盤對周邊房價的帶動是很明顯的”。

  李嘉誠旗下的玉翠豪庭項(xiàng)目8月份已兩次開盤,其價格在3.2萬元/平方米至3.8萬元/平方米。高建堃認(rèn)為,預(yù)計(jì)玉翠豪庭的第三次開盤價會突破4萬元/平方米。在這高價房帶動下,金色貝拉維二期開盤價自然會水漲船高。

  上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)顯示,截至本月5日,金色貝拉維一期還有20套可售房源,主要集中在5至16層之間。然而該樓盤售樓人員明確表示,一期可售房源僅剩1樓幾套。針對有房不售質(zhì)疑,該樓盤銷售人員解釋:“我們和客戶的簽約合同都是手寫的,還沒來得及上網(wǎng)備案,但業(yè)主首付款已付!

  本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),金色貝拉維的開發(fā)商虹康房產(chǎn)建設(shè)有限公司 (以下簡稱“虹康房產(chǎn)”),系上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司的下屬公司。上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司隸屬于長寧區(qū)住宅發(fā)展局,為國有獨(dú)資企業(yè)。

  長寧區(qū)有關(guān)人士介紹,因政府部門對下屬公司進(jìn)行調(diào)整,如今金色貝拉維的實(shí)際管理方為上海長寧房地產(chǎn)經(jīng)營有限公司,而不是上海長寧住宅建設(shè)發(fā)展有限公司!吧鲜鰞杉夜径季哂袊Y背景”。

  記者試圖就此事采訪虹康房產(chǎn),但遭拒絕。

  左右逢源的《席位優(yōu)權(quán)書》

  事實(shí)上金色貝拉維在上海 “小有名氣”。

  事情追溯至2003年。當(dāng)年12月,金色貝拉維尚未取得預(yù)售許可證,開發(fā)商虹康房產(chǎn)對外推出了《席位優(yōu)權(quán)書》,認(rèn)購者只需支付10萬-20萬元不等的定金,將為其保留具體房源的優(yōu)先購買席位,待項(xiàng)目取得《商品房預(yù)售許可證》后,簽訂正式的預(yù)售合同。優(yōu)權(quán)書表明協(xié)議單價為0.95-1萬元/平方米,當(dāng)時有95位認(rèn)購者與開發(fā)商簽訂了優(yōu)權(quán)書。

  開發(fā)商曾經(jīng)向認(rèn)購者表示,金色貝拉維將于2004年上半年開盤。

  隨著時間推移,古北新區(qū)的房價一路飆升。2004年末,金色貝拉維的市場行情已上漲到1.8萬元/平方米左右。按每套住房面積160平方米計(jì)算,95位認(rèn)購者的每套房屋都有了超過100萬元的升值,其所有房屋增值已近億元。讓認(rèn)購者喜出望外的大利好,卻險(xiǎn)些被開發(fā)商的一紙?jiān)V狀擊碎。

  2004年12月,虹康房產(chǎn)以當(dāng)初簽署《優(yōu)權(quán)書》違反《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規(guī)定的商品房預(yù)售許可制度為由,將其中簽訂《優(yōu)權(quán)書》的27位認(rèn)購者告上法庭,訴請解除當(dāng)初的相關(guān)認(rèn)購協(xié)議。此案在當(dāng)時的滬上樓市造成較大的轟動,各大媒體爭相報(bào)道,虹康房產(chǎn)公司更是從法華鎮(zhèn)路上的辦事處撤出,改由營銷公司接待客戶。

  2005年1月24日,古北金色貝拉維項(xiàng)目認(rèn)購合同糾紛第一例庭審開庭。虹康房產(chǎn)在庭上表示,2003年簽署《席位優(yōu)權(quán)書》時,金色貝拉維正在建設(shè)中,并沒有取得《商品房預(yù)售許可證》,根據(jù)我國現(xiàn)行相關(guān)法律,屬無效預(yù)售行為,訴請法庭解除這一認(rèn)購協(xié)議。被告認(rèn)為,《席位優(yōu)權(quán)書》并不等同于預(yù)售協(xié)議,而是在預(yù)售協(xié)議之前簽訂的優(yōu)先購買合同,作為合同應(yīng)該是有效的,要求開發(fā)商虹康公司予以執(zhí)行合同的承諾。

  2005年4月份金色貝拉維項(xiàng)目合同糾紛一案達(dá)成庭外和解,以原告方虹康房產(chǎn)撤訴而告終。虹康房產(chǎn)向認(rèn)購者承諾,雙方將于當(dāng)年6月份正式簽訂預(yù)售合同,所有認(rèn)購者都將得到他們原先認(rèn)購的住房,只不過,房源單價將在《席位優(yōu)權(quán)書》標(biāo)明的0.95—1萬元/平方米基礎(chǔ)上,增加0.3萬元/平方米。作為補(bǔ)償,認(rèn)購者所購入的房屋將由原先的毛坯房變?yōu)槿b修房。

  2005年上半年,上海市政府曾規(guī)定,凡商品房項(xiàng)目在申報(bào)預(yù)售許可證時,第一時間即在 “網(wǎng)上房地產(chǎn)”上有所顯示。這也是上海為防止開發(fā)商囤積居奇,乘機(jī)抬高房價的一種調(diào)控手段。

  據(jù)上海官方網(wǎng)站“網(wǎng)上房地產(chǎn)”的信息顯示,金色貝拉維第一次拿到預(yù)售許可證的時間是在2006年12月份,與虹康房產(chǎn)承諾認(rèn)購者2005年6月份正式簽訂預(yù)售合同,相距了1年零6個月。

  四大捂盤術(shù)

  記者隨機(jī)點(diǎn)開“網(wǎng)上房地產(chǎn)”一個樓盤銷售信息,可以看到上海樓盤每一次預(yù)售總量一般在1萬平方米到2萬平方米不等,盡管當(dāng)?shù)卣?萬平方米以下樓盤要求一次性預(yù)售,而每次開盤銷售的一般不會超過3棟樓。隨著近日購房人氣漸旺,一些樓盤的開盤量更是越來越小。

  記者發(fā)現(xiàn),許多上海樓盤一年分幾次開盤,有的樓盤兩次開盤間隔甚至不到15天,而兩批樓盤開盤價已出現(xiàn)了明顯的變化。從目前的情況來看,一些樓盤半年之內(nèi)價格就能上浮10%~20%左右,每次開盤的單價上漲數(shù)百元至上千元的現(xiàn)象并不少見。

  “比較普遍,”一位不愿具名的上海開發(fā)商認(rèn)為,包括頗具嫌疑的金色貝拉維在內(nèi),多數(shù)上海開發(fā)商也存在捂盤惜售行為,有些手法比較隱蔽。本報(bào)記者近日遍訪上海開發(fā)商、房地產(chǎn)代理商、資深研究人士,領(lǐng)略了近年來上海開發(fā)商最為常見的四大“捂盤”招數(shù)。

  招數(shù)一:該領(lǐng)證時不領(lǐng)證。目前上海最為常見的變相“捂盤”手段,是將樓盤分批次領(lǐng)取預(yù)售許可證。一些開發(fā)商根據(jù)市場情況,調(diào)整其商品房的開盤時間,以此達(dá)到利益最大化。也有一些開發(fā)商與建筑公司達(dá)成默契,延緩工程項(xiàng)目的進(jìn)度,進(jìn)而名正言順的推遲開盤。此外,一些開發(fā)商通過申報(bào)材料不全、規(guī)劃故意超標(biāo)等手段,延遲預(yù)售許可證的獲取時間。

  招數(shù)二:剛賣便稱已尾盤。不少購房者買房時或許都遇到過這樣一幕:當(dāng)你向開發(fā)商詢問某套房源時,對方會告訴你這種戶型已賣完或所剩無幾,如果要買趕快趁早,而實(shí)際上這些房源還沒有出售。這是上海開發(fā)商慣用的“捂盤”手段之一,目的是通過瞞報(bào)數(shù)據(jù)讓普通買家誤以為產(chǎn)品供應(yīng)稀缺,并對消費(fèi)者心理產(chǎn)生影響,借以提高房價。

  招數(shù)三:高價嚇走買家。一些樓盤在認(rèn)購期間,會向登記客戶報(bào)出一個預(yù)估價格,不過等到進(jìn)入銷售階段,開發(fā)商卻突然抬高銷售價格,使消費(fèi)者因房價超出心理預(yù)期而望而止步。此前被上海市調(diào)查的樓王 “湯臣一品”,該樓盤為臺資企業(yè)湯臣集團(tuán)開發(fā),涉嫌價格虛高、捂盤惜售、虛擬交易等。

  招數(shù)四:聯(lián)手中介炒作。不少購房者或許會碰到這種情況:在你向開發(fā)商提出購房意向時,對方立即說“房子賣光了”。然而你會驚奇地發(fā)現(xiàn),該樓盤周邊的二手中介公司里,卻掛著很多這樓盤的房源。事實(shí)上,在開盤時這些開發(fā)商就已將一些房源放至中介處銷售,從而產(chǎn)生在售項(xiàng)目盤源緊缺的假相,借此抬高樓盤售價。據(jù)介紹,2005年初房價高企時,上海古北聚集著70余家中介公司,如今仍有五六十家中介公司。

  政策

  從今年6月查處 “湯臣一品”至今,上海市房地局針對開發(fā)商捂盤出臺了系列“組合拳”。

  近日上海市房地局發(fā)布 《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》(以下簡稱《通知》),其中進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為及制止部分企業(yè)捂盤惜售、囤積房源行為成為重要監(jiān)管方向之一。

  根據(jù)《通知》要求,超過3萬平方米確需分批預(yù)售的,每次申請預(yù)售面積不得少于3萬平方米,并應(yīng)制定分批上市計(jì)劃。同時,開發(fā)企業(yè)申請預(yù)售至開盤銷售的時間將被嚴(yán)格控制,根據(jù)規(guī)定區(qū)縣房地局受理預(yù)售之日起10個工作日內(nèi)完成預(yù)售審批,批準(zhǔn)預(yù)售后3—10個工作日內(nèi)必須對外開盤銷售。另外,按照“鼓勵自住、規(guī)范投資、抑制投機(jī)”的要求,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在銷售全過程落實(shí) “實(shí)名制”;同時應(yīng)當(dāng)采取措施防止炒房,維持售樓現(xiàn)場銷售秩序。

  “達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)就必須申請銷售,”上海市房地局表示,上海房地產(chǎn)部門將加大商品房銷售的監(jiān)管力度,按照專項(xiàng)整治要求,加大查處力度。凡已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目不申請預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤、已開盤拒絕對外銷售,對本區(qū)域住房供應(yīng)造成影響的,可向相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)出“行政告知書”,開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由仍拒不開盤和拒絕對外銷售的,房地產(chǎn)管理部門將按專項(xiàng)整治的規(guī)定,將其列為捂盤惜售、囤積房源的不良行為,記入該企業(yè)的信用檔案,按規(guī)定給予降級或取消資質(zhì)的處理,并提高其參與土地招拍掛時的準(zhǔn)入門檻。

  為了保證這一措施的推行,上海還專門成立了 “房地產(chǎn)監(jiān)測中心”,對每一個房地產(chǎn)項(xiàng)目從土地出讓、項(xiàng)目開工直至項(xiàng)目竣工、銷售完畢進(jìn)行全過程跟蹤、監(jiān)測。

  上海世聯(lián)地產(chǎn)資深經(jīng)紀(jì)人李峰認(rèn)為,開發(fā)商捂盤在界定上還存在著很多模糊地帶,政府在管理上也有很大的操作難度。從現(xiàn)有規(guī)定看,政府規(guī)定開發(fā)商拿到預(yù)售許可證后10天內(nèi)必須銷售,但無法規(guī)定樓盤什么進(jìn)度去拿預(yù)售許可證。

  2006年7月10日,建設(shè)部、發(fā)展改革委、工商總局聯(lián)合發(fā)出通知,進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序。當(dāng)中提出,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后,應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)開始銷售商品房。未取得商品房預(yù)售許可證的項(xiàng)目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得非法預(yù)售商品房,也不得以認(rèn)購(包括認(rèn)訂、登記、選號等)、收取預(yù)訂款等各種形式變相預(yù)售商品房。

  事實(shí)上,開發(fā)商捂盤造成上海住宅供需嚴(yán)重失衡,也引起了上海市房地產(chǎn)協(xié)會的密切關(guān)注。今年7月初,該協(xié)會發(fā)出“倡議書”,要求全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè):“不捂盤、不惜售、不炒樓”,做有社會責(zé)任感的開發(fā)商。(陳周錫 劉晴)

編輯:王菲】
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