2007年10月10日 星期三
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“房貸新政”需要綜合措施的輔助
2007年10月10日 09:42 來(lái)源:北京青年報(bào)

  國(guó)慶前夕,央行與銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,提高了貸款購(gòu)買(mǎi)“第二套”住房者的首付比例和貸款利率,規(guī)定已利用貸款購(gòu)買(mǎi)住房、又申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套(含)以上住房的,首付款比例不得低于40%,利率不得低于央行基準(zhǔn)利率的1.1倍,相較于目前大多執(zhí)行的85%的優(yōu)惠利率,有較大幅度的提高。

  以直觀判斷,上述首付比例與貸款利率“雙提高”的措施,一方面有利于抑制已經(jīng)擁有自有住房者的二次置業(yè)沖動(dòng),另一方面亦可以降低投資收益比的方式,對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資熱潮加以限制。總之,作為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控“組合拳”中的最新一記,其最顯著的作用還是在于抑制增長(zhǎng)過(guò)快的市場(chǎng)需求。

  但和近期出臺(tái)的各種措施的境遇相似,該政策甫一出臺(tái)便受到質(zhì)疑,輿論首先懷疑的是,在房?jī)r(jià)“越調(diào)(控)越高”的大勢(shì)下,這個(gè)相對(duì)溫和的“新政”,在抑制房?jī)r(jià)方面究竟能夠起到多大作用。

  確實(shí),在連續(xù)加息和征收二手房交易稅等一系列重拳之下,全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻全線逆勢(shì)上揚(yáng),甚至呈現(xiàn)“瘋長(zhǎng)”趨勢(shì),不但使購(gòu)房者叫苦不迭,也讓許多觀察者錯(cuò)愕不已。但如果考慮到金融市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩的背景,加之股票、基金飛漲帶來(lái)的示范效應(yīng),作為唯一可與證券市場(chǎng)并駕的投資工具,市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的樂(lè)觀預(yù)期和投資炒作,其實(shí)也在情理之中,而一系列調(diào)控措施帶來(lái)的投資和交易成本的上升,也就很容易被“消化”在這種樂(lè)觀的預(yù)期之中。

  在這種一致“看多”的市場(chǎng)氛圍和群體心態(tài)下,“提高首付”的措施究竟能在多大程度上起到抑制需求(無(wú)論自用還是投資)的作用,不但論者持懷疑的態(tài)度,就連決策者也未必有十足的信心。

  不過(guò),此次“房貸新政”的另外一項(xiàng)潛在的作用,也值得輿論的關(guān)注,即降低房地產(chǎn)市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)。而首付比例和貸款利率的“雙提高”,一方面可降低銀行信貸在購(gòu)房投資中的比例,亦可提高單位貸款的利息收益,顯然都可以在降低銀行風(fēng)險(xiǎn)方面,起到明顯的作用。如此,若把抑制市場(chǎng)需求和降低銀行風(fēng)險(xiǎn)視為此次“房貸新政”的雙重目標(biāo),則即使在抑制需求方面收效不大,也至少可以在降低風(fēng)險(xiǎn)方面起到切實(shí)的作用。

  而不論欲實(shí)現(xiàn)雙重目標(biāo)中的一項(xiàng),還是完整實(shí)現(xiàn)其綜合目標(biāo),輿論提出的另一項(xiàng)擔(dān)心都值得央行和銀監(jiān)會(huì)高度重視,即如何準(zhǔn)確、合理界定“第二套”住房,并以此為據(jù),對(duì)第二套及以上住房嚴(yán)格落實(shí)“新政”規(guī)定的各項(xiàng)措施。只有這樣,才能既不因“新政”而傷害到普通群眾改善住房條件的正當(dāng)需求,同時(shí)有效抑制住房市場(chǎng)的投資炒作,并切實(shí)降低銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)。

  日前,央行副行長(zhǎng)表示,央行的征信系統(tǒng)完全可以查到貸款人以往的住房貸款記錄,成功認(rèn)定第二套及以上住房。在電腦系統(tǒng)日臻完備的條件下,公眾對(duì)央行是否具備這樣的能力,也確乎不必太過(guò)擔(dān)心。同時(shí)在個(gè)人財(cái)產(chǎn)觀念逐漸強(qiáng)化的今天,那種借用別人名義購(gòu)買(mǎi)住房以躲避“第二套”認(rèn)定的現(xiàn)象,似乎也不會(huì)大面積出現(xiàn)。因此,真正值得擔(dān)心的,倒可能是各商業(yè)銀行是否能夠真心響應(yīng)、貫徹央行政策。有報(bào)道稱(chēng),某商業(yè)銀行已經(jīng)表示,其認(rèn)定“第二套”住房將以個(gè)人而非家庭為單位,即一個(gè)家庭中的不同成員可以分別貸款購(gòu)買(mǎi)住房而不被認(rèn)定為“第二套”;也有銀行表示,將以購(gòu)房者是否在本行重復(fù)貸款而非央行的征信記錄,作為認(rèn)定“第二套”的依據(jù)。盡管央行未來(lái)可能對(duì)此類(lèi)模糊地帶進(jìn)行進(jìn)一步明確規(guī)范,以杜絕各種空子和漏洞,但這些銀行的表態(tài)卻已經(jīng)預(yù)示,商業(yè)銀行出于對(duì)房貸這一到目前為止還相當(dāng)“優(yōu)質(zhì)”的信貸資產(chǎn)的留戀,很可能以各種小招數(shù),為重復(fù)貸款者提供方便。而如果監(jiān)管不嚴(yán),則這種小招數(shù)就可能毀了央行和銀監(jiān)會(huì)的宏觀大計(jì)。因此,此次的“房貸新政”,還需要更詳盡的措施和嚴(yán)格監(jiān)管,才能實(shí)現(xiàn)其本來(lái)的目標(biāo)。(張?zhí)煳担?/p>

編輯:王菲】
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