中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格已連續(xù)上漲了10年。2007年全國(guó)各地房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)大漲，許多城市漲幅為歷年之最，特別是10月之前各地房?jī)r(jià)加速上漲。

　　現(xiàn)在的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出一般工薪階層的購(gòu)買力，泡沫成分很大。房地產(chǎn)價(jià)格在加速上漲之后，在一些城市率先出現(xiàn)調(diào)整是市場(chǎng)發(fā)展的必然。特別在國(guó)家宏觀調(diào)控措施下，房?jī)r(jià)調(diào)整是對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下房?jī)r(jià)過度偏離其價(jià)值的及時(shí)而理性的矯正。若沒有宏觀調(diào)控政策出臺(tái)，房?jī)r(jià)上漲速度會(huì)更快，上漲幅度會(huì)更大，調(diào)整幅度也必然較大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)會(huì)構(gòu)成更大的傷害。

　　實(shí)際上，這里所謂的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)是否出現(xiàn)取決于一個(gè)重要因素，那就是當(dāng)前的調(diào)控政策是否抑制住了房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為。如果房?jī)r(jià)下跌之后，投機(jī)行為依然猖獗，就不會(huì)出現(xiàn)根本意義上的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)，即使房?jī)r(jià)短暫下跌，對(duì)房地產(chǎn)未來需求的預(yù)期將促使投機(jī)炒家將房?jī)r(jià)再次炒上去，這就很難出現(xiàn)真正意義上的房?jī)r(jià)理性回歸。

　　房地產(chǎn)價(jià)格作為資產(chǎn)價(jià)格的一種形式，具有資產(chǎn)價(jià)格的明顯特征。資產(chǎn)價(jià)格極易出現(xiàn)泡沫，盡管房地產(chǎn)這項(xiàng)資產(chǎn)除作為投資和投機(jī)品外，還兼具使用價(jià)值，但正由于其具有此特征，所以房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)時(shí)，常常不易表現(xiàn)出來，具有很大的隱蔽性，同時(shí)也更具殺傷力。人們通常認(rèn)為，不必?fù)?dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)泡沫，因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為投資品或投機(jī)品，如果無錢可賺，完全可以自行打住。當(dāng)人們抱有這樣的心態(tài)時(shí)，市場(chǎng)上的過度購(gòu)買行為一定會(huì)發(fā)生。而真到房地產(chǎn)大幅貶值時(shí)，資金鏈危機(jī)會(huì)使這些炒房者損失慘重。整體經(jīng)濟(jì)也會(huì)受到巨大傷害。比如，美國(guó)許多次經(jīng)濟(jì)大調(diào)整就是由于房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)危機(jī)而引發(fā)的。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是北京、上海、深圳這樣的大城市房地產(chǎn)投資、投機(jī)之風(fēng)非常盛行。近日有報(bào)道稱，中國(guó)擁有五套以上住房的“大房主”至少有一兩百萬人。房地產(chǎn)投資炒作盛行這一點(diǎn)已得到中國(guó)政府有關(guān)部門的認(rèn)同。2007年12月，央行副行長(zhǎng)劉士余曾指出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)問題除了住宅供不應(yīng)求和地皮供應(yīng)緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素。部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生較為普遍的投資與炒房行為，加劇了供需矛盾，推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。同時(shí)，房地產(chǎn)商囤積土地、捂盤惜售和造勢(shì)抬價(jià)的行為也時(shí)有發(fā)生。去年1至10月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)31.4%，新開工面積增長(zhǎng)22.6%，但竣工面積卻只增長(zhǎng)了9.1%。

　　投機(jī)炒房現(xiàn)象既然如此普遍，那么房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲一定難以反映真實(shí)的市場(chǎng)需求。在市場(chǎng)中投機(jī)需求占了相當(dāng)大的比重。因而，意在抑制投資和投機(jī)的有關(guān)第二套房貸和利率的新規(guī)在房?jī)r(jià)加速上漲、屢創(chuàng)新高，泡沫不斷放大的狀態(tài)下，就會(huì)起到非常重要的作用。而某些投機(jī)炒作嚴(yán)重的城市，在房貸新政下，房?jī)r(jià)如風(fēng)雨飄搖，該是在情理之中。當(dāng)然，我們也應(yīng)看到，盡管第二套房新政等一系列調(diào)控措施出臺(tái)，對(duì)高房?jī)r(jià)起到了一定的遏制作用，但這還不是解決問題的關(guān)鍵。事實(shí)上，遏制房地產(chǎn)投機(jī)的根本還在于加大房地產(chǎn)的持有成本，讓那些持有大量房地產(chǎn)和以房地產(chǎn)投機(jī)為生的人難以生存下去。

　　中國(guó)目前典型的社會(huì)狀態(tài)之一表現(xiàn)為貧富差距越來越大。中國(guó)社科院在2008年1月3日發(fā)布的《社會(huì)藍(lán)皮書》中明確指出，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的收入差距在不斷擴(kuò)大，中國(guó)社會(huì)基尼系數(shù)已達(dá)到空前的0.496，而同為發(fā)展中國(guó)家的印度只有0.33。貧富差距的拉大表現(xiàn)在購(gòu)房意愿上就是富人希望擁有多套房產(chǎn)，而窮人即使想擁有一套房產(chǎn)都很費(fèi)力。這就是房地產(chǎn)投資或投機(jī)現(xiàn)象愈演愈烈的根源。一方面富人可以輕松地?fù)碛卸嗵幏慨a(chǎn)，而窮人卻買不起一套房子。最為重要的是，即使房?jī)r(jià)下跌，如果不遏制投機(jī)行為，仍然是富人可以買得起多套房子，而窮人仍舊一套也買不起。所以，任何不能遏止房地產(chǎn)領(lǐng)域投機(jī)的調(diào)控行為都是不可能有實(shí)質(zhì)性效果的，只有真正從源頭上遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為的發(fā)生，才是治本之舉。

　　除了增加第二套或第三套房產(chǎn)的首付比例等措施外，征稅以提高房地產(chǎn)持有成本，特別是加大超過規(guī)定面積之上的房地產(chǎn)持有成本，應(yīng)該可以對(duì)遏制投機(jī)行為真正發(fā)揮作用。筆者2007年4月2日在《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》上發(fā)表的文章中曾指出，對(duì)那些超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)面積的房地產(chǎn)擁有者應(yīng)征收一定的稅金，而且要采取累進(jìn)稅形式，超過規(guī)定面積越多，稅率就要越高，繳的稅也越多。這個(gè)稅金即是大家所期盼的物業(yè)稅，這是遏制房地產(chǎn)投機(jī)的釜底抽薪之舉。對(duì)這項(xiàng)稅種，當(dāng)前國(guó)家有關(guān)部門正在醞釀研究中，也許會(huì)遭到既得利益者阻撓，但出臺(tái)是必然的。

　　房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題，大家公認(rèn)是供求失衡，即對(duì)房地產(chǎn)的需求量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給量，所以導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。但是應(yīng)當(dāng)看到，即使市場(chǎng)加大了供給，如政府增加土地供應(yīng)量及房屋建筑數(shù)量增加等，若囤積、炒房等投機(jī)行為得不到遏制，那么市場(chǎng)再大的供給量不過是滿足那些無止境的投機(jī)需求，房?jī)r(jià)不會(huì)因此而下降，即便暫時(shí)下降也會(huì)再漲上去。

　　所以，及時(shí)遏制房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機(jī)行為，是問題的關(guān)鍵。它一方面可以讓高房?jī)r(jià)恢復(fù)理性，使工薪階層通過銀行貸款買得起房產(chǎn)，以滿足其住房需求，從而部分地減輕政府解決這些居民住房困難的負(fù)擔(dān)；另一方面，還可以縮小貧富差距，降低廣大民眾的不滿程度，利于社會(huì)和諧。

　　(袁秀明 作者單位：中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心)