在自住型住房市場(chǎng)收取過(guò)高的交易稅費(fèi)，占成交金額的10.6%甚至更高，必定妨礙二手房的流通，只能吊在政府“救濟(jì)房”這一棵樹(shù)上，既增加了納稅人的負(fù)擔(dān)，也無(wú)助于市場(chǎng)良性循環(huán)。

　　昨日《競(jìng)報(bào)》報(bào)道，在北京兩會(huì)上，新晉北京市人大代表潘石屹等人提出議案，建議減免二手房交易稅費(fèi)，加快二手房流量。此建議原本沒(méi)什么不妥，一個(gè)市場(chǎng)流通渠道越是通暢，越容易得到市場(chǎng)出清之后的均衡價(jià)格。但由于此議出于著名開(kāi)發(fā)商之口，就此被一些網(wǎng)民打上了“對(duì)抗房地產(chǎn)新政”的烙印。

　　以此“誅心之論”來(lái)看待經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，恐怕是會(huì)出大偏差。就事論事才是實(shí)事求是的態(tài)度，技術(shù)的問(wèn)題需要技術(shù)解決，潘石屹的方案從技術(shù)上并非無(wú)懈可擊。

　　有相反的論據(jù)可以推翻潘石屹的結(jié)論。北京二手房交易活躍度一直低于上海，但上海的房?jī)r(jià)并沒(méi)有因?yàn)槎�手房交易活躍而降低，相反，上海的房?jī)r(jià)漲幅曾經(jīng)引領(lǐng)全國(guó)市場(chǎng)。甚至，與潘石屹的論調(diào)相反，通常而言，二手房交易市場(chǎng)越是活躍，房?jī)r(jià)也就越高。

　　這似乎是個(gè)悖論。為什么市場(chǎng)出清程度越高，房?jī)r(jià)反而上升？原因就在于商品房在大多數(shù)情況下成為投資品種，成為躲避通貨膨脹的避險(xiǎn)品種。

　　只要成為投資品，無(wú)論成本上升得有多高，只要投資者繼續(xù)看好預(yù)期收益，住房交易就能成為市場(chǎng)的主導(dǎo)投資品持續(xù)火爆。這就是金融學(xué)米勒定理所說(shuō)的，融資成本的高低不能改變投資對(duì)象的收益水平。投資對(duì)象的風(fēng)險(xiǎn)和收益是其本身固有的，不因投資人獲得資金成本的高低而改變。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)作為投資品，只受成本與收益約束，而主要不受制于供求關(guān)系等因素。這也就可以理解，為什么上海二手房交易火爆，房?jī)r(jià)還是上漲。

　　以此推論，如果房地產(chǎn)投資屬性不變，增加供應(yīng)也就很難改變現(xiàn)狀。這也就是此輪房地產(chǎn)新政政府為什么要區(qū)分自住需要與投資需要的根本原因。因?yàn)閮煞N不同的需要反映的是完全兩種不同的市場(chǎng)，遵從的是完全不同的市場(chǎng)邏輯。就投資需求而言，與其降低交易成本，不如直接征收持有稅增加所得稅，政府直接介入收益分配，才能減少市場(chǎng)投資收益預(yù)期。

　　由于沉淀的二手房大多數(shù)房型老舊，并不適合進(jìn)行投資，進(jìn)入市場(chǎng)會(huì)緩解自住房性住房供需緊張的壓力，進(jìn)而降低自住房?jī)r(jià)格，作為政府進(jìn)行廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的配套舉措，則可以起到重要作用。潘石屹的數(shù)據(jù)是，北京一年成交幾十萬(wàn)套房子，而存量房有400萬(wàn)套，如果一年10套有一套進(jìn)入二手房交易，那一年就有40萬(wàn)套，“如果能把二手房很好地流通，房?jī)r(jià)至少可以降一半”。

　　房?jī)r(jià)降多少另當(dāng)別論，主要視供需情況以及政府保障型住房的建設(shè)情況而定。有一點(diǎn)是肯定的，在自住型住房市場(chǎng)收取過(guò)高的交易稅費(fèi)，占成交金額的10.6%甚至更高，必定妨礙二手房的流通，結(jié)果不僅減少二手房的供應(yīng)量，所有的自住購(gòu)房者只能吊在政府“救濟(jì)房”這一棵樹(shù)上，既增加了納稅人的負(fù)擔(dān)，也無(wú)助于市場(chǎng)良性循環(huán)。

　　政府可能擔(dān)心二手房市場(chǎng)火爆引發(fā)住房投資需求，如深圳和上海曾經(jīng)出現(xiàn)的一年之內(nèi)30%以上一手房成為二手房的現(xiàn)象。這個(gè)難題完全可以通過(guò)購(gòu)房時(shí)間設(shè)定不同的稅率加以解決，事實(shí)上政府也是這么做的，如果因此而扼制二手房市場(chǎng)的流通，是因噎廢食，得不償失。在自住房與投資房被嚴(yán)格區(qū)分的前提下，潘石屹的提案有其積極意義，對(duì)此同樣不可根據(jù)提案者的身份預(yù)設(shè)立場(chǎng)、因噎廢食。

　　□葉檀(上海 媒體從業(yè)者)