在近一階段的采訪中，記者發(fā)現(xiàn)，天津本應(yīng)在下半年上市或開(kāi)工的許多項(xiàng)目遲遲按兵不動(dòng)，或找理由推遲開(kāi)盤，或明言放緩工程進(jìn)度，捂盤捂地風(fēng)氣驟起。從一手房市場(chǎng)供應(yīng)量和二手房市場(chǎng)近期的火爆程度來(lái)看，房屋供求不平衡的矛盾在近兩個(gè)月有所加劇。
五花八門的捂盤類型
記者通過(guò)暗訪發(fā)現(xiàn)，目前實(shí)行捂盤的項(xiàng)目不在少數(shù)，有的領(lǐng)證后遲遲不開(kāi)盤，有的一棟樓分批銷售，有的跳空高開(kāi)嚇走購(gòu)房者，還有的推遲工程進(jìn)度等等，不一而足。
第一種是領(lǐng)證后故意不開(kāi)盤，或放緩開(kāi)盤。記者在位于梅江潭江道上的一個(gè)高檔住宅項(xiàng)目了解到，該項(xiàng)目的全部銷售許可證已于2007年6月拿到手。而從7月底開(kāi)始，那些位置好的樓座就被“封盤”了。而此時(shí)的均價(jià)已達(dá)到9900元/平方米。當(dāng)記者問(wèn)到封盤原因時(shí)，銷售人員的回答：“沒(méi)有為什么，這是公司的決定，我們也在等通知。而且再開(kāi)盤，一定不是這個(gè)價(jià)格。”
第二種是跳空高開(kāi)，嚇走客戶。在中北鎮(zhèn)板塊最東邊的一個(gè)項(xiàng)目，記者曾經(jīng)問(wèn)過(guò)一套一樓帶院的房子，當(dāng)時(shí)價(jià)格是6300元/平方米，然而僅僅過(guò)了3天再問(wèn)，價(jià)格竟然飆升至7500元/平方米。
第三種是推遲工期以求晚開(kāi)盤。如位于河?xùn)|區(qū)的某地塊，本打算今年底明年初動(dòng)工，但因周圍一塊地拍出新高價(jià)格，便決定推遲工期以求更高利潤(rùn)。再如老城廂某樓盤，也明確表示本計(jì)劃于今年年底開(kāi)盤的樓座要推遲到明年。
從近兩個(gè)月天津市的二手房交易情況來(lái)看，許多剛性需求客戶已被擠入三級(jí)市場(chǎng)。記者在各大中介的店面了解到，部分地區(qū)的二手房尤其是次新房嚴(yán)重供不應(yīng)求，價(jià)格也快速上升。以次新房較為集中的梅江地區(qū)為例，往往一套好的房源在網(wǎng)上登出當(dāng)天，看房的客戶就能達(dá)到10-20批次，最快的4個(gè)小時(shí)之內(nèi)就能賣掉，房屋單價(jià)每個(gè)月平均能上漲500-800元/平方米。
捂盤原因各不相同
捂盤捂地，究其根本原因無(wú)外乎企業(yè)能夠賺取更大利益，而直接原因卻各不相同。記者了解到，一種企業(yè)是純粹為了惜售賣高價(jià)，無(wú)需多言；第二種是觀望政策。如等待“兩稅合一”政策的明朗。據(jù)開(kāi)發(fā)商透露，兩稅合一后，即使房屋定價(jià)不漲，企業(yè)利潤(rùn)也能增長(zhǎng)8%左右；第三種是一些實(shí)力稍弱的企業(yè)，在目前土地出讓制度下很難與上市公司等外來(lái)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，土地儲(chǔ)備能力不足，因此保有現(xiàn)有項(xiàng)目，慢慢出售，贏取最大利益就成了唯一選擇。
開(kāi)發(fā)商同樣應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn)
捂盤捂地顯然增加了整個(gè)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，無(wú)論是在消費(fèi)者一方還是在開(kāi)發(fā)商一方。許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商捂盤同樣面臨著巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)。
北京佳程房地產(chǎn)天津公司總經(jīng)理王哲指出，即使開(kāi)發(fā)商認(rèn)為在天津的大好形勢(shì)下，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以為其所忽略，政策風(fēng)險(xiǎn)的利劍依然懸在頭上，并且一定要被重視。隨著近期《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱“國(guó)發(fā)(2007)24號(hào)”文件)的出臺(tái)，國(guó)家新一輪宏觀調(diào)控政策的重點(diǎn)將放在加大供應(yīng)量和調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)上。目前一些城市已在準(zhǔn)備出臺(tái)相應(yīng)的細(xì)則，如北京的“經(jīng)適房、兩限房與商品房混建”政策等。這樣的政策一旦落實(shí)，開(kāi)發(fā)商抬高售價(jià)賣出房屋的難度將大大增加；再如提高首付、加息之類的政策，都將對(duì)需求產(chǎn)生一定抑制作用；此外，還不排除各地政府會(huì)出臺(tái)嚴(yán)懲“捂盤惜售”的政策。
捂盤界定說(shuō)易行難
既然捂盤捂地給整個(gè)市場(chǎng)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)，管理是在必行。近兩年來(lái)，政府一直在加大對(duì)“捂盤惜售”的管理懲治力度，但許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，捂盤捂地在界定上還存在著很多模糊地帶，管理上也有操作難度。
從相關(guān)管理規(guī)定上看，只有拿到銷售許可證而遲遲不開(kāi)盤的現(xiàn)象，才能算得上是真正的“捂盤”。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商有很多擦邊球可打。比如說(shuō)，第一，拿到銷售許可證，可以只開(kāi)其中的很少一部分，對(duì)于這種做法，似乎沒(méi)有規(guī)定說(shuō)不允許；第二，政府只規(guī)定了開(kāi)發(fā)商拿證后必須銷售，但沒(méi)法規(guī)定樓盤什么進(jìn)度去拿銷售證。畢竟，樓盤工程進(jìn)度只是拿證的必要前置條件，不去拿預(yù)售證的開(kāi)發(fā)商可以有很多理由，如資金緊張、建材供應(yīng)不足、天氣不好影響工期等等；第三，對(duì)于已界定的“捂盤”現(xiàn)象，沒(méi)有懲處的細(xì)則，所謂的“責(zé)令整改”往往落得“隔靴搔癢”的下場(chǎng)。
呼吁政府加大管理力度
市國(guó)土房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于明顯的捂盤現(xiàn)象，購(gòu)房者可以進(jìn)行核查舉報(bào)的方式維護(hù)自己的消費(fèi)權(quán)益。凡是領(lǐng)取了銷售許可證的樓盤，每賣出一套房子都要在房管局相關(guān)部門進(jìn)行備案，如果開(kāi)發(fā)商有銷許而遲遲不開(kāi)盤，或開(kāi)發(fā)商聲稱某套房屋已經(jīng)售出，而房管局的備案中沒(méi)有該套房屋，則可以到房管局進(jìn)行舉報(bào)，由房管局進(jìn)行相關(guān)處理。
而對(duì)于不好界定的“捂盤”，業(yè)內(nèi)人士建議，政府可以從兩個(gè)方面著手減少這種現(xiàn)象：
一是從市場(chǎng)角度調(diào)控。如能落實(shí)第24號(hào)文件的相關(guān)精神，加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，逐步改善其他住房困難群體的居住條件，并盡快將廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)計(jì)劃信息公布，那么購(gòu)房者在市場(chǎng)預(yù)期和購(gòu)買信心上將得到很大調(diào)整。捂盤捂地的開(kāi)發(fā)商也從而必須考慮市場(chǎng)承受能力。
二是加大調(diào)查和懲處力度，借鑒國(guó)內(nèi)其他城市的做法。如今年上半年南京一樓盤因多次推遲開(kāi)盤時(shí)間，涉嫌囤房惜售，被南京市房地產(chǎn)主管部門勒令項(xiàng)目停盤6個(gè)月，并且還要求它在恢復(fù)銷售的時(shí)候不能漲價(jià)。隨后南京市還相繼出臺(tái)系列政策，明確開(kāi)發(fā)商“捂盤”惜售產(chǎn)生的成本一律不計(jì)入房?jī)r(jià)。物價(jià)局在抓好普通商品住宅明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)、批后管理、加強(qiáng)巡查等工作的同時(shí)，督促“捂盤”惜售的開(kāi)發(fā)商盡快上市。(裴蕾)
