2007年，注定載入深圳地產(chǎn)發(fā)展史冊(cè)中的一年。回首深圳地產(chǎn)的20年發(fā)展歷程中，如同2007年樓市般的“大起大伏”并不多見(jiàn)，類(lèi)似2007年房?jī)r(jià)般的“大漲大跌”，更為“罕有”。值得深究的是，房?jī)r(jià)的漲與跌，僅僅代表了一種現(xiàn)象，然而2007年深圳地產(chǎn)的”不平凡“，更有深處。

　　首先，這是歷年國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控在深圳市場(chǎng)，最為立桿見(jiàn)影的一年，雖然調(diào)控歷年都有，但是歷次調(diào)控后卻總陷入“觀望、失控、再調(diào)控”的怪圈，因此2005、2006連續(xù)兩年的地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)于深圳市場(chǎng)的效應(yīng)并不明顯。然而2007年的調(diào)控卻在深圳明顯起了化學(xué)效應(yīng)，抑制房?jī)r(jià)漲幅、改變市場(chǎng)格局甚至是行業(yè)問(wèn)題暴露的直接導(dǎo)火線。同時(shí)，2007年深圳房?jī)r(jià)的“受挫”，也宣布自2005年開(kāi)始的歷時(shí)2年的一輪房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)，宣告終結(jié)，而正是因?yàn)?007年的“高位震動(dòng)”，深圳樓市正變得愈發(fā)成熟。

　　有人說(shuō)，2007年是深圳樓市“走低”的一年，也有觀點(diǎn)認(rèn)為今年是深圳地產(chǎn)“回歸正�！钡囊荒�。房?jī)r(jià)的一漲一跌，市場(chǎng)的“一悲一喜”。深圳樓市，正經(jīng)歷著從未經(jīng)歷的“變化”。

　　暴漲：

　　炒房不是唯一因素

　　深圳房?jī)r(jià)，“領(lǐng)漲”全國(guó)，這是上半年樓市最“驚人”的消息。

　　2007年，深圳房?jī)r(jià)同比漲幅連續(xù)5個(gè)月維持在10%的高位，領(lǐng)跑全國(guó)。5月全市成交均價(jià)每平方米14223元，比4月份環(huán)比上升22.8%。截至到目前，深圳關(guān)內(nèi)已經(jīng)很難找到均價(jià)低于1.8萬(wàn)元／平米的普通住宅，關(guān)外的這一數(shù)字也在今年達(dá)到了1.2萬(wàn)元／平米以上，低于1萬(wàn)元／平米的房子，只能在松崗、沙井這樣的地方找到；而3萬(wàn)元／平米已經(jīng)成為眾多豪宅片區(qū)的“起價(jià)”，相比“湯臣一品”的高調(diào)亮相，深圳的“天價(jià)”房無(wú)疑要低調(diào)得多，上半年在南山接連出現(xiàn)售價(jià)在10萬(wàn)元／平米以上的高層住宅，讓人“瞠目結(jié)舌”。

　　深圳房?jī)r(jià)為何暴漲？原因諸多。今年4月，在《深圳藍(lán)皮書(shū)：中國(guó)深圳發(fā)展報(bào)告(2007)》稱，有超過(guò)30%在取得產(chǎn)權(quán)證后半年內(nèi)轉(zhuǎn)手。而在房產(chǎn)中介圈內(nèi)，一則傳言廣為流傳：8000個(gè)炒家控制了深圳將近30%的二手豪宅。投機(jī)、炒房固然為“千夫所指”，然而有投資者直言，在有效投資渠道缺乏的“時(shí)代”，面對(duì)一天一個(gè)價(jià)的房子，有誰(shuí)不怦然動(dòng)心？

　　因此今年上半年活躍于深圳樓市中的炒家，“菜鳥(niǎo)”居多。有市場(chǎng)人士透露，老炒家在去年年底就逐漸退出，“相反是不少中產(chǎn)和企業(yè)白領(lǐng)壯大了今年炒房的隊(duì)伍�！庇捎谑苜Y金和經(jīng)驗(yàn)的限制，“菜鳥(niǎo)”們往往只注重物業(yè)的短線升值，租金回報(bào)率也不關(guān)心，“1-2個(gè)月內(nèi)出手，30%以上的回報(bào)�！�

　　但是將房?jī)r(jià)暴漲單純歸于投資炒作，并不現(xiàn)實(shí)。有觀點(diǎn)說(shuō)，供求關(guān)系緊張才是根源，深圳大部分人依然“迷信”關(guān)內(nèi)置業(yè)，剛性需求與投資客共同爭(zhēng)奪，自然造成房源緊張。也有看法稱，這與地價(jià)飆升及銀行信貸檢驗(yàn)較松有關(guān)，“大部分炒房客多有辦法‘搞掂’銀行房貸”，這也是促?gòu)埳钲诜績(jī)r(jià)，人為制造供求緊張的關(guān)鍵因素。

　　震蕩

　　多方博弈結(jié)局

　　深圳房?jī)r(jià)下跌，這又是下半年樓市最“轟動(dòng)”的新聞。

　　準(zhǔn)確來(lái)說(shuō)深圳房?jī)r(jià)“局部震蕩”，而非“集體跳水”，盡管市場(chǎng)格局被調(diào)控極大扭轉(zhuǎn)，但是對(duì)深圳房?jī)r(jià)的影響卻是局部的。據(jù)多個(gè)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截止目前除了個(gè)別前期投資“過(guò)度”的項(xiàng)目外，關(guān)內(nèi)房?jī)r(jià)基本保持和今年7月份前一致；但是例如龍華、龍崗中心城以及寶安中心區(qū)等多個(gè)關(guān)外片區(qū)，房?jī)r(jià)則有20%-30%的降幅。

　　深圳房?jī)r(jià)為何下跌？尤其是在上半年暴漲之后，突然“變臉”，其中緣由更為復(fù)雜。

　　調(diào)控肯定是直接的原因，有開(kāi)發(fā)商認(rèn)為正是因?yàn)榇舜朔�大幅度房地產(chǎn)調(diào)控的突然“轉(zhuǎn)向”，才造成了樓市現(xiàn)有的格局。回顧自年初的種種政策，清算土地增值稅并沒(méi)有真正動(dòng)搖市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力，隨后的多次加息也被認(rèn)為只不過(guò)是轉(zhuǎn)移給買(mǎi)家的負(fù)擔(dān)之一，但是從今年8月份風(fēng)傳二手房交易的個(gè)人所得稅重新評(píng)估開(kāi)始，深圳樓市初顯“頹勢(shì)”。隨后金融手段終于祭出，銀行全面停止二手房信貸業(yè)務(wù)，對(duì)新房信貸也是“嚴(yán)加看管”，直至到“第二套房”首付4成的出臺(tái)，可以說(shuō)此番調(diào)控直指市場(chǎng)流通環(huán)節(jié)與資金渠道。

　　“動(dòng)用了金融手段，這是今年調(diào)控的最大亮點(diǎn)。”有地產(chǎn)學(xué)者稱，政府已經(jīng)意識(shí)到抑制非理性需求是調(diào)控的重要問(wèn)題，非理性需求就包括炒房，調(diào)控的直接作用就是讓炒家離市。眾廈地產(chǎn)某高層更稱，因?yàn)槭袌?chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的扭轉(zhuǎn)，才引發(fā)了深圳樓市隨后的變化。

　　但是調(diào)控是否又是唯一因素？“樓市火爆了近2年，這2年時(shí)間價(jià)格一直在漲”，有觀點(diǎn)稱，這本身就是一種不正常現(xiàn)象，“除了炒房客，絕大多數(shù)人都承受不起如此高的房?jī)r(jià)”，而調(diào)控只不過(guò)是加速了這一過(guò)程的到來(lái)，“任何一個(gè)市場(chǎng)都不可能只漲不跌”。

　　換而言之，連續(xù)高位運(yùn)行的深圳房?jī)r(jià)本已“危機(jī)重重”，調(diào)控的“導(dǎo)火線”引爆的是樓市局部的泡沫。

　　后市

　　暫時(shí)平靜還是拐點(diǎn)來(lái)臨？

　　關(guān)于后市，是暫時(shí)平靜還是真正拐點(diǎn)，說(shuō)法不一。

　　為什么最近2年房?jī)r(jià)漲幅如此只大？學(xué)者與開(kāi)發(fā)商們的解釋往往是：人多地少、土地稀缺；中國(guó)城市化進(jìn)程大勢(shì)所趨；三是住房消費(fèi)始終很熱。然而，隨著深圳房?jī)r(jià)在投機(jī)推動(dòng)下的“瘋狂”，更多的人逐漸意識(shí)到房?jī)r(jià)上漲盡管有這些長(zhǎng)期因素，但短期流通性過(guò)剩的推動(dòng)也不可忽略。

　　貨幣流動(dòng)性過(guò)剩導(dǎo)致了資產(chǎn)價(jià)格暴漲，要解決這樣的問(wèn)題，有人說(shuō)政府可以借鑒股市“擴(kuò)容”的方法，但是一方面要降低流通性過(guò)剩需要控制投資，需要壓縮土地供給；一方面要控制房?jī)r(jià)，最有效的方法擴(kuò)大土地出讓。兩者之間暫時(shí)還無(wú)法達(dá)成統(tǒng)一。因此這也是“土地價(jià)值依然膨脹，投機(jī)炒房仍會(huì)再現(xiàn)”類(lèi)似觀點(diǎn)的主要支撐。加上深圳置業(yè)剛性需求本身強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)上漲的根本動(dòng)力并未解除。

　　樂(lè)觀的看法認(rèn)為，明年4、5月份后，因?yàn)殂y行房貸業(yè)務(wù)的壓力，金融環(huán)節(jié)再度放寬將是“必然”，因此這將直接刺激深圳樓市回暖，炒家重新入市。

　　但是另一種截然不同的看法卻稱，因?yàn)槭袌?chǎng)預(yù)期在此輪調(diào)控中遭受打擊，新的置業(yè)人群已經(jīng)形成；而且政府已經(jīng)找到抑制房?jī)r(jià)非理性上漲的主要模式，只要在金融房貸環(huán)節(jié)稍加限制，就能有效控制熱錢(qián)涌入。深圳社會(huì)科學(xué)院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕就是這種觀點(diǎn)的支持者，“未來(lái)仍將以自住客為主，至少在半年至一年內(nèi)，深圳樓市將維持現(xiàn)狀�！�(記者盧青）