編者按

　　面對在2008年坐上“過山車”的中國房地產(chǎn)，業(yè)界把市場最早走回正軌的時間“賭”在“�！蹦昴曛�，除了降價清盤銷售，更多業(yè)內(nèi)人士把期望放在對“二套房貸”松動等政策上，把促成“改善型”住房需求成交當成是撬動市場的主力軍……

　　牛年樓市已經(jīng)拉開序幕，然而未來市道是“�！边�是“熊”仍難以定論，市場變數(shù)永遠難以猜想和預料的。《北京晨報》房產(chǎn)周刊在大量采訪基礎(chǔ)上，圍繞政策、房價、供應量、二手房等五大與房地產(chǎn)市場息息相關(guān)的問題大膽猜測。

　　政策 取消二套房貸款限制？

　　緣起：最早傳“取消二套房貸相關(guān)限制政策”是在2008年10月，當時市場成交量連月低迷，救市呼聲四起。此后在2008年12月10日結(jié)束的中央經(jīng)濟工作會議提出，“要增加保障性住房供給，減輕居民合理購房負擔，發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的作用”。國務院常務會議確定三條措施，加快保障性住房建設，鼓勵住房消費，保持合理房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

　　住房和城鄉(xiāng)建設部住房政策專家委員會副主任顧云昌在解讀政策時再次提出：“二套房”政策還有下調(diào)空間�；蛟S是考慮到現(xiàn)在市場還是有風險，新政策中并沒有放開投資性二套房的購房政策，如果市場起不來，投資沒有拉動，也許還會調(diào)整。

　　依據(jù)：2008年9月，房地產(chǎn)市場處于高位運行，央行、銀監(jiān)會調(diào)整“二套房政策”。如今房地產(chǎn)市場大變，“二套房”政策是否會松動備受關(guān)注。尤其面對連續(xù)降息、減稅以及房貸優(yōu)惠利率的利好政策連續(xù)出臺，市場回暖跡象依舊不明朗，因此人們把“二套房政策”未松口當成是樓市的“緊箍咒”。

　　走向：顧云昌表示，任何政策都應該審時度勢。二套房相關(guān)限制政策是在樓市投機、投資過熱時產(chǎn)生的政策，該政策的出臺是給樓市降溫的“冷氣機”，是為了進一步減少投資、投機需求；而如今，房地產(chǎn)市場處于“冬天”，該取暖、該加溫。因此，取消二手房相關(guān)限制政策勢在必行。

　　房價 下降20%還有空間？

　　緣起： 2008年，北京住宅市場最終以其售價的回落而黯然收場。據(jù)仲量聯(lián)行的最新統(tǒng)計顯示，在2008年第四季度中，北京高檔公寓的平均售價較上季度下降6.3%，降至19711元/平方米；豪華公寓的平均售價下降5.9%，降至23791元/平方米；別墅的平均售價下降3.9%，降至20285元/平方米。2008年度住宅市場銷售狀況的不盡如人意，導致開發(fā)商紛紛降低一級市場的售價，使得此前已經(jīng)受到市場表現(xiàn)疲軟影響的二級市場更是雪上加霜。面對還未見底的全球金融危機，房價在2009年進入下行通道成為業(yè)內(nèi)的猜想之一。

　　依據(jù)：經(jīng)歷2008年下半年房地產(chǎn)初冬的洗禮，部分小開發(fā)商、或者同期在售量較多的開發(fā)商，并且考慮到國內(nèi)經(jīng)濟不會在短期內(nèi)扭轉(zhuǎn)下滑的態(tài)勢，為了快速回籠資金，使公司能正常運轉(zhuǎn)，今年必將降價銷售，同時根據(jù)不同情況，確定當期的打折策略。中原地產(chǎn)投資顧問部認為，雖然有政策的刺激，但市場信心的恢復仍然需要時間，因此樂觀估計，2009年下半年市場發(fā)展基本穩(wěn)定，日成交在200套以上。

　　走向：仲量聯(lián)行北京研究主管馬安平預測，2009年高端和豪華住宅價格有15%至20%下跌的可能，別墅價格有10%至15%下跌的可能。原因是買家在等待更低的價格和更多的政策優(yōu)惠，同時巨大的存貨也將會抑制價格上漲，而出租市場的疲軟導致投資需求的進一步下降。中原地產(chǎn)投資顧問部分析認為，2009年北京房價將穩(wěn)定至2006年的水平。持相同觀點的還有中大恒基，該機構(gòu)認為2009年的二手房價格有可能下滑10%至20%，即使出現(xiàn)這一幅度的下降，二手房的均價仍然會高于2006年均價很多，所以絕大部分在2006年前購房的業(yè)主不會出現(xiàn)賣房虧損。而新的市場狀況還將有利于增加目前購房需求，有利于2006年前購房的消費者賣舊買新，置業(yè)升級。

　　供應量 保障性住房成主力？

　　緣起：研究機構(gòu)透露，近2年銷售情況不好，資金緊缺的開發(fā)商，關(guān)注的重點是如何平衡土地儲備和資金鏈的問題，拿地較為謹慎。由于2008年市場形勢低迷，并且出現(xiàn)多宗土地流拍、大量保障性住房和兩限房用地供應，預計2009年土地整體價格下調(diào)。

　　產(chǎn)品供應方面，開發(fā)商在積極要求“改善型”住宅需求，因此在戶型空間格局或?qū)⒊霈F(xiàn)拼裝型戶型，如90平方米左右的三居或復式戶型，兩個80平方米左右的戶型拼裝成一個大三居或四居等產(chǎn)品將大批上市，結(jié)構(gòu)將更加緊湊多樣。戴德梁行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2010年北京高端住宅新增供應量預計為15000套，該數(shù)字僅為2008年全年的62%，高端住宅供應量將經(jīng)歷由峰值轉(zhuǎn)入下行通道的階段。

　　依據(jù)：根據(jù)土地供應計劃判斷，2009年普通住宅、限價房、廉租房、經(jīng)濟適用房等各類保障性住房將進一步增加，保證更多中低收入家庭的需求。同時，由于全國的普通住宅嚴守“70／90”的政策，且政府計劃在2009年推出大量政策性住房，因此預測2009年住宅產(chǎn)品整體戶型面積偏小，中小戶型依舊是市場供應主力。

　　走向：中原地產(chǎn)投資顧問部預測，2009年土地供應總量將繼續(xù)增加，仍將大力推出保障性住房和兩限房，將會較多出現(xiàn)或與商品房配建的形式，預計2009年保障性住房和兩限房用地供應將比2008年有所增加。雖然目前情況下，多數(shù)開發(fā)商更多關(guān)注的是如何保持良好的現(xiàn)金流，但實力派開發(fā)商仍將實施“儲地為王”地產(chǎn)開發(fā)策略。比如近2年銷售情況較好的開發(fā)商，或在2007年拿到高價地的開發(fā)商等資金鏈充足的開發(fā)商，將會在今年實施“儲地為王”計劃，因此土地成交在2009年將呈兩極分化態(tài)勢。

　　此外，仲量聯(lián)行預測，由于買家將繼續(xù)觀望，因此住宅供應量依舊大于需求量，因此2009年存貨量大導致住宅價格上行難。

　　二手房 全年成交量不超7萬套？

　　緣起：受整體市場低迷的影響，二手房買賣市場在2008年也遭受重創(chuàng)。其中，僅北京市二手房的成交量一年也不過達到67774套，成交數(shù)據(jù)是有5年歷史記錄以來首次下降，同比下浮28.13%。面對全球金融危機和低迷的市場現(xiàn)狀，業(yè)內(nèi)人士透露，如今中介機構(gòu)主要靠租賃市場來支撐企業(yè)運營。

　　依據(jù)：北京中原地產(chǎn)三級市場部副總經(jīng)理宮萍預測，2009年北京二手房成交量接近70000套。一是因為2008年購房需求被極大抑制，準置業(yè)者將在2009年置業(yè)促使成交量上漲；二是下半年降息、減免稅費等政策出臺，將促2009年二手樓市交易活躍，但由于金融危機的持續(xù)影響，消費者觀望情緒仍將持續(xù)一段時間，因此成交量并不會大幅增加。

　　走向：業(yè)內(nèi)預測，北京市場的剛性需求還大量存在，加上目前其他行業(yè)及金融投資渠道的匱乏，因此前期很多投資房產(chǎn)的小企業(yè)主，民間游資推出房地產(chǎn)市場，都會給2009年的房產(chǎn)市場帶來大量的優(yōu)質(zhì)、低價房源，這樣在一定程度上市場的流動性將好于2008年。而只要2009年北京二手房市場成交量接近7萬套，那么對于中介公司來說將會是比較大的利好。按照目前北京中介門店的總量計算，一年的市場總成交量將支撐各大型中介公司能夠增加20%的門店，中介機構(gòu)的競爭將進入新格局。

　　投資 房地產(chǎn)新融資渠道啟動？

　　緣起：受到整體經(jīng)濟環(huán)境的影響，投資者對進入房地產(chǎn)市場開始采取謹慎態(tài)度。據(jù)多家研究機構(gòu)監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，2008年全年，整個北京商業(yè)地產(chǎn)市場的投資活動面臨很大的壓力。盡管市場交易量并未比2007年同期大幅下挫，但買賣雙方之間的預期差距依然很大。仲量聯(lián)行最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京2008年房地產(chǎn)全年并購總額達到41億美元，同比降低18.3%，其中外資全年并購總額同比降低74%。由于寫字樓、商鋪在近兩年的供應出現(xiàn)高峰，因此2009年所有物業(yè)租金均有10%至15%的下降。

　　依據(jù)：據(jù)戴德梁行和仲量聯(lián)行兩家機構(gòu)透露，目前引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的限制這兩項方案正在審議之中，這些政策的最終出臺，可能使2009年整個商業(yè)地產(chǎn)投資市場的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。房地產(chǎn)投資信托基金的引入，不僅將為房地產(chǎn)開發(fā)商和業(yè)主/營運商提供一個新的融資渠道，同時也能使更多的個人和企業(yè)參與房地產(chǎn)市場的投資。與此同時，目前保險公司成為房地產(chǎn)市場主要投資商的勢頭已初露端倪，它們對投資于房地產(chǎn)市場的熱切希望，將有可能為商業(yè)地產(chǎn)的市場售價提供進一步的支撐。

　　走向：隨著2008年歲末前商業(yè)地產(chǎn)售價的走低，這種差距可望縮小，預計2009年投資市場將會趨于活躍。鑒于租金持續(xù)走低和投資者為了在風險增高的市場當中能夠獲得補償從而要求更高的收益率，我們預計各個物業(yè)類別的售價將會普遍下跌15%至20%。同時，謹慎的投資者將會把投資重點放在一線城市進行核心投資，2009年一線城市投資活動將增加。而隨著監(jiān)管限制的放寬以及買賣雙方對價格預期的調(diào)整，可以預見2009年外資收購活動將會重新興起。一旦放寬商業(yè)地產(chǎn)的投資限制，以及推出房地產(chǎn)證券化投資產(chǎn)品，都將在一定程度上起到對沖下行風險的作用。(記者 王麗婭)

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