萬科、綠地在“拐點”結成了打折“盟友”

　　“牛尾”前兆：一線房企上海降價“洗盤”

　　鼠年元宵節(jié)的上海，看燈的人少，看房的人多。

　　一切皆因萬科而起。這個在廣州深圳掀起“殺價”風潮的中國領軍房企，又開始在上�！跋幢P”，與廣州深圳“低于平均價開盤”的策略稍顯不同，在上海，王石的萬科祭出了在售樓盤直接優(yōu)惠降價的策略，而這一時間結點，就在正月元宵節(jié)。

　　曾因“拐點論”而備受爭議的王石，也在此時此刻找到“盟友”——上海綠地的老板張玉良，這家上海房企的領軍者，似乎更能理解“拐點論”的真諦，于是，綠地旗下項目孝賢坊緊追萬科，打折額度更是高達10%。

　　在廣州與深圳首先挑戰(zhàn)了“房價永遠牛市”的論斷之后，上海樓市未來幾個月的命運，或將成為全國樓價未來的又一次預演。

　　打折洗盤

　　鼠年春節(jié)前后，萬科在上海一直在醞釀“大動作”，盡管在他們自己看來，一切或許可以冠以“銷售策略”的名號，但他們的策略，足以讓整個業(yè)界繃緊神經，因為他們選擇的是營銷策略最直接手段——打折銷售。

　　中小房企正在盯緊萬科的“元宵節(jié)”。因為按照萬科前后思量之后做出的決策，這一天將成為“打折”的關鍵結點。而此時此刻，通常是房地產企業(yè)一年銷售周期的起始，正有大量地產商的新樓盤等待推出銷售。

　　記者了解到，萬科此次“打折”牽涉的樓盤頗多，且基本為在售樓盤，白馬花園、四季花城、假日風景都牽涉其中，優(yōu)惠幅度為5%。這在一貫以上漲為主旋律的上海樓市，一家房企旗下的多家樓盤，統(tǒng)一打折，實屬罕見。

　　然而就在大部分地產商正在揣測萬科此舉的心思之時，上海房企的又一巨頭張玉良突然殺出，很多滬上地產商似乎已經察覺到了不妙的味道。

　　10%——張玉良的出手比王石更為闊綽。在綠地旗下的孝賢坊項目，這將是購房者可以享有的優(yōu)惠。盡管和萬科一樣，婉拒了正面采訪，但是，去年底，綠地集團董事長張玉良接受記者采訪時，盡管否認了“拐點論”，但是他也說：“全國市場情況很難統(tǒng)一說，但是，上海市場可以肯定，不會再大漲了。”在判斷市場不會大漲，而樓盤價格有了大幅上漲時，綠地也選擇降價。

　　內外皆緊

　　全面的貨幣、信貸緊縮政策，似乎正在成為降價理論上的原因所在。

　　王石認為，這次的宏觀調控不僅僅針對房地產，銀根緊縮等貨幣政策是針對整個經濟過熱、通貨膨脹的勢頭，是一次宏觀戰(zhàn)略的調整。

　　知情人士告訴記者，王石的這番言語是在中城聯(lián)盟的一次閉門會議上說的，盡管對此前自己所拋出的“拐點論”，他在公眾面前多番解釋，但這一次，在非公眾的場合，王石提醒當時在座的同行，“拐點就是禿子頭上的虱子，明擺著”。

　　王石的感覺確實不錯。記者了解到，自春節(jié)之前開始的土地流拍，恰恰始自地產商資金鏈的繃緊。春節(jié)之前，一塊被視作北京新生“地王”的15號地塊最終流拍，表面原因是沒能湊足三家投標者，但實際情況卻是，最終有一家房企因難以籌備足購的現(xiàn)金，而不得不在投標前放棄，而春節(jié)之后，廈門又有六塊土地最終流拍。

　　而在王石看來，資金鏈只是外部條件對地產商形成的壓力，而同時，關鍵是需求一方的情勢，也在發(fā)生改變。這也是房企祭出打折促銷，以求資金回籠的原因所在。

　　王石說：“未來的福利保障系統(tǒng)要分兩層，一類是低收入人群，另一類是為了吸引人才，增加城市競爭力，就是把高科技人才也納入到城市福利保障系統(tǒng)中去。”顯然，后者需求的分流一旦實現(xiàn)，對地產商的影響，顯而易見。

　　降價之外

　　在中城聯(lián)盟的閉門會議上，王石提醒他的同行們，調整戰(zhàn)略的時候應該到了。

　　“所謂的拐點，典型來說就是冰火兩重天。就像我剛才講的，不是大起到大跌，不是上升曲線到下降曲線，而是需求發(fā)生了根本性轉變。如果不調整資源，面對這個局面，我們會不適應這個形勢。”王石的如此提醒，似乎是在為萬科繼廣深之后再次在上海降價的絕佳注釋。

　　值得注意的是，在萬科固有的華南、華東以及環(huán)渤海三大區(qū)域市場中，前兩者已經以不同形式降價，只剩環(huán)渤海地區(qū)依然固守。

　　顯然，王石對于市場未來的悲觀認識，正在左右著萬科這批領頭羊的企業(yè)戰(zhàn)略，追求規(guī)模而不是漲價，似乎正成為萬科盈利的新邏輯，盡管在一年前，這家企業(yè)尚且以很快的價格漲幅，在業(yè)界受到“心口不一”的詬病。

　　顯然，鼠年的王石，已經不再奢求像2007年那樣依靠快速調價而獲得高額利潤的盈利模式，因此，降價正是在此背景下出臺。

　　中原地產相關分析人士表示，目前上海樓市處于比較敏感的時期，如果有大型開發(fā)商推出一定幅度的降價舉措，那么一些區(qū)域很可能出現(xiàn)較大規(guī)模的降價潮。一些開發(fā)商已放慢了開盤的節(jié)奏，希望看清市場走勢后確定開盤策略。而這正是萬科、綠地打折促銷之外的長遠效用所在。(王其明)