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    赴美購房團"零成交"探因 便宜房子后面一堆問題(2)
2009年04月09日 08:25 來源:廣州日報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  便宜房子后面一堆問題

  團員們也很快發(fā)現(xiàn),便宜的房子可能意味著一堆問題!懊绹又、內(nèi)華達州的房子大多是木質(zhì)結(jié)構(gòu)的組裝體,10年就要多少再修一修了,也許車庫的房頂漏了,也許生了白蟻要殺蟲,也許要換換管線或者門窗了。”加州有位買家在eBay上以4000美元買了間克利夫蘭的房子,付錢后才發(fā)現(xiàn),房子被列入市府拆除名單,拆除費用7000美元,得由屋主負(fù)擔(dān)。

  雖然外國人在美購房不存在法律障礙,但養(yǎng)房的后期費用卻不低:一套兩居室公寓每月管理費用約在500~1000美元,房產(chǎn)稅按照政府估價繳納,大約在估價總值的1%~6%。購房團有一站是在洛杉磯東面的以前是農(nóng)場養(yǎng)牛為主的一個區(qū)域,這個新開發(fā)的大型社區(qū),相對較偏遠(yuǎn),240平方米大小的兩層獨棟別墅,占地約500平方米售價36萬美元。這個價格比高峰時下跌了約五成,大家都覺得不算貴,與北京、上海的別墅相比還便宜一些。但后續(xù)費用方面,房主需交房價1~1.5%的地稅,每月還要交300美元的物業(yè)管理費和物業(yè)稅,另外5年一次的維修費用約5000美元。

  這里所有的房子幾乎都是在美國房產(chǎn)泡沫的最高峰時造起來的。馬路和綠化都是新的,方圓幾公里內(nèi)看不到行人,車也是稀稀拉拉的幾輛。一些房屋還在建造中。偏遠(yuǎn)的位置和生活設(shè)施不配套,讓投資和自住的人都得好好掂量一下!坝行┓孔淤I來后可能還是個負(fù)擔(dān)!币髧A說。

  并不讓人意外的“零成交”

  11天的美國看房之旅以“零成交”而結(jié)束的結(jié)果并不讓人意外。

  美國洛杉磯KW房地產(chǎn)公司房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)顧問范曉天說:“在美國的買房過程非常復(fù)雜,前后所需時間遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過團隊總行程11天的天數(shù),更不用說其間還要飛越五大城市,在每個城市最多只能停留兩天!即便是一個美國當(dāng)?shù)厝,要在兩天之?nèi)決定買什么房都很不容易,何況是外國人呢?”

  正如殷國華所言,“這是一個現(xiàn)象的開端! 從購房團的成員可以分析,中國目前有這部分需求的人有3類:第一類是為子女求學(xué)作準(zhǔn)備。深圳的張先生是深圳一家企業(yè)的老總,目前女兒已在美國紐約上大學(xué),他這次想借機在美國樓市低迷時期為女兒購置一套房子。第二類是投資,力求在相對低的價位介入,等待回報。第三類是公司運作,從商業(yè)的角度對寫字樓、商鋪等進行考察。相當(dāng)一部分是房地產(chǎn)公司市場部的負(fù)責(zé)人,為高端客戶提供第一手信息。

  何思遠(yuǎn)介紹說:“我們公司在過去25年中接待不少來自中國的個人投資者。他們一般在波士頓市區(qū)買公寓房,供他們的孩子在波士頓上大學(xué)時使用。隨著中國經(jīng)濟迅速發(fā)展,來美國投資房產(chǎn)的中國人也越來越多。中國方面也邀請我們公司去中國參加房產(chǎn)展銷會來滿足中國人投資國外房產(chǎn)的需求!

  不同的聲音同樣令人思考:“我也不認(rèn)為中國已經(jīng)很強大,強大到了可以在美國的領(lǐng)土上自由地消費!边@是任志強說的。

  一個華人在美購房樣本

  李先生2006年開始在美國波士頓工作生活的歷程。夫婦倆剛在麻薩諸塞州的一個社區(qū)買下了二手獨立別墅——這是一個在美國買房的樣本。

  “我們的房子是去年6月份以45.5萬美元成交的,現(xiàn)在大概估價是42.7萬美元,雖然價格又有下跌,但我們不后悔,因為買房就好像找對象,看對眼是很不容易的!

  李先生夫婦從2007年八、九月開始想買房子,當(dāng)時距離金融危機的爆發(fā)還有半年左右,美國的房價還很堅挺。“很快就只看獨立別墅,”李先生說,“獨立別墅是徹底擁有土地的。房子會變舊,會貶值,但是小區(qū)、鄰居、好的環(huán)境、土地,是會升值的。聯(lián)排別墅院子還要額外交管理費,住獨立別墅是社會地位的象征,以后小孩上學(xué),也不會因為住聯(lián)排別墅被人看低了。”

  就像在廣州東山的房子,因為教育資源好就貴一大截一樣,在美國買房子在不同的學(xué)區(qū)房價就不一樣。“美國社區(qū)主要收入來自區(qū)內(nèi)業(yè)主的房產(chǎn)稅,而房產(chǎn)稅的用處主要是教育!彼,李先生夫婦很快就集中在一個社區(qū)看房,該社區(qū)面積33平方公里,人口1.5萬左右,“一個區(qū)里面獨立別墅也不會很多,這個社區(qū)大概1000幢左右,在賣的20幢左右,符合自己預(yù)算范圍更只有那么兩三套,如果有什么硬傷的話,那就幾乎沒有選擇了!

  去年3月底上市的這套房子,李先生夫婦一眼就看中了。第一任房主在1993年用19.5萬美元把這個房子買下!百u家剛開始開價很強硬,要價46.9萬美元,基本不還價;我們剛開始口頭出價43.5萬美元,后來出到45萬美元,他還是不肯。放了一個月,我們再加5000美元,中介再讓他1000美元,終于在去年6月底完成手續(xù)。”

  從去年10月份左右開始,許多大企業(yè)開始裁員,失業(yè)率上升,房價開始了真正下跌,今年一、二月成交的一些房子,價錢又便宜了大約5~10%左右。這個社區(qū)內(nèi)另一套別墅使用面積是216平方米,1993年建的,2005年11月份成交,成交價59.5萬美元,現(xiàn)在估價大概是46萬美元。這個社區(qū)內(nèi)獨立別墅估計15萬美元至幾百萬美元不等。

  據(jù)李先生介紹,“在美國,使用面積是指暖氣能到達的實際使用面積,閣樓、未裝修的地下室、車庫都不算。車庫約60平方米、地下室約90平方米。還有1.2英畝的地,約半公頃,草地面積兩市畝半,其他是樹林!

  他們付了20%的首付,房產(chǎn)稅比例是1.3%左右,一年地稅6600美元。2007年麻州平均家庭收入是6.2萬美元,而李先生夫婦的年收入在14~15萬美元之間,交完所得稅保險之類的,純收入約為8~10萬美元。

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  外國人可否在美國買房?

  1.任何人都可以在美國買房產(chǎn),買主不必是美國公民或擁有綠卡(長期居留證)。

  2.外國人買房產(chǎn)貸款比本國人要求嚴(yán)格。如本國人可以付首付10%,那么外國人可能要付35%以上首付,各銀行要求不同。

  3.如果需要貸款,如同本國人,他們的還貸能力要有證明。

  4.買房的資金除了首付外,要準(zhǔn)備一筆手續(xù)費,包括律師費、地契保險費等。

  5.關(guān)于房產(chǎn)管理,如果房主不在美國,需要雇傭房產(chǎn)管理公司(property management)管理你的財產(chǎn)。

  6.對于投資出租的房產(chǎn),你最好買在出租市場大的區(qū)域的房產(chǎn),這些區(qū)域的房產(chǎn)管理公司比較健全,價格也比較低廉,因為他們統(tǒng)一管理大量出租房。(21世紀(jì)美國麻州公司經(jīng)紀(jì)人何思遠(yuǎn))

【編輯:位宇祥

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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