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    解讀退房率與小陽春:如何影響樓市
2009年05月04日 11:07 來源:經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  一則“退房”兇猛的消息激起千層浪,“小陽春”結(jié)束了嗎?房地產(chǎn)交易在走過一季度之后到底會(huì)怎么樣?各方意見交織在一起,加之“大經(jīng)濟(jì)”氣候起伏不定,使房地產(chǎn)走勢(shì)如何充滿懸疑。

  從北京市住宅交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì),北京三月份存量房網(wǎng)上簽約的套數(shù)是20571套,據(jù)本網(wǎng)記者依據(jù)該網(wǎng)站原始數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),退房套數(shù)為748套。退房率僅為3.64%。4月截止到28日,成交的套數(shù)為20651套。從環(huán)比來看,三月、四月的交易數(shù)量并無太大起伏。但接下來的走勢(shì)會(huì)怎么樣?因?yàn)橐患径然嘏从凇皠傂孕枨蟆睅缀醭蔀椴粻?zhēng)之辭,而“剛性需求”如同這個(gè)名詞本身一樣,有點(diǎn)脆、有點(diǎn)薄,能否支撐樓市的“小陽春”續(xù)航,成為一個(gè)顯而易見的問題。

  那就應(yīng)當(dāng)先把退房的情形說清楚,看其到底與房地產(chǎn)交易走勢(shì)有多大關(guān)系?

  為何退房

  退房,其實(shí)不是新鮮事,在房地產(chǎn)最火的2006年、2007年,退房數(shù)超過已售房數(shù)司空見慣,那時(shí)的樓市處于前所未有“牛市”狀態(tài)下,媒體、地產(chǎn)商、網(wǎng)絡(luò)對(duì)于“退房”絲豪激不起任何“解剖”、“探究”的興趣。事實(shí)上,那些頻繁的退房,只不過投資客與銷售員之間的共謀而已,通過銷售員先行把好戶型樓號(hào)占據(jù),然后像“黃!币粯舆@個(gè)房號(hào)賣掉,實(shí)在賣不掉時(shí),時(shí)間限制又到,只好走退房程序,于是出現(xiàn)了越火的樓盤,退房越厲害,但人們反而在這樣的樓盤搶購更積極。

  這是讓人心花怒放的退房,而現(xiàn)在則是充滿辛酸的抗?fàn)幹谩T?007年、2008年高價(jià)位入場(chǎng),2009年目睹房?jī)r(jià)有近20%下降,難以承受,于是走上艱難的退房征程。這樣的退房數(shù)量,應(yīng)該說占據(jù)目前退房量的5成以上。連北京相當(dāng)堅(jiān)挺的“銷冠”星河灣,今年以來,都有17套退房,但仔細(xì)看去,這些退房者的購買簽約日期是2007年、2008年,并不是2009年。

  退房容易嗎?不容易,需要走合理的法律程序、需要產(chǎn)品有符合退貨契約的瑕疵等等,但問題在于,從2000年持續(xù)活躍至2007年、2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng),堆積了過于豐厚的“牛市心態(tài)”,因此對(duì)于買賣契約,實(shí)際上處于比較寬松的尺度。當(dāng)然,這與購房者日益專業(yè)化、不斷提出合同細(xì)化條款有相當(dāng)關(guān)系,于是在購買契約中,諸如晚交房90天可以退房、交房拖延一天,付萬分之三違約金,公共綠地不得有任何更改等等,越來越多的交易約定寫在了合同上。這成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)突然降臨之時(shí),購買者反悔退房的“伏筆”。

  由于資金緊張,若干樓盤出現(xiàn)延期、無法準(zhǔn)時(shí)交房,而出于資金需求,開發(fā)商不得不降價(jià)促銷,這成為2007年已簽約戶退房的最主要原因之一。

  那么,目前熱議的“制造熱銷”、“假按揭”是否存在?制造熱銷,就是在交易網(wǎng)上的賣房數(shù)量在一定時(shí)間迅速上升,但銷售期過后,由于面臨正式簽約、與銀行辦理按揭手續(xù),因此需要解約退房,這樣的退房存在,但并不多見。

  如果是特別火的樓盤,由于地段優(yōu)越,性價(jià)比不錯(cuò),用不著冒這個(gè)風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)橥朔繑?shù)量達(dá)到一定比例,建委會(huì)予以核查。

  如果是數(shù)月以來“零成交”的樓盤,這樣做有杯水車薪之感,也沒有必要。

  如果是地段、價(jià)格、產(chǎn)品處于99度差1度就“開鍋”的樓盤,有可能需要靠一時(shí)的熱銷場(chǎng)面“壯膽”,但這種“制造熱銷”的場(chǎng)面雖然存在,卻不是普遍現(xiàn)象。三月份北京退房率僅為3.64%,其中大部分為2007、2008年簽約退房戶,也說明了這一點(diǎn)。

  是否存在“假按揭”?這個(gè)問題除非辦理“假按揭”者停止還貸,把包袱甩給銀行,否則是難以查證的。如果說一個(gè)地產(chǎn)商用這樣“代理按揭”者,從銀行籌到一筆錢,解了燃眉之急,假買房成了真買房,假按揭成了真按揭,那這個(gè)按揭就是“飛鴻踏雪了無痕”。

【編輯:位宇祥

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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