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房市陷入困惑 地價房價過快增長到底與誰有關(guān)?(2)

2006年12月15日 09:28

  住宅用地收益補貼了工業(yè)用地

  去年到今年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策,把人們的注意力吸引到了住房市場上。但實際上,對土地的調(diào)控更加關(guān)鍵。

  在業(yè)內(nèi)人士看來,無論是針對房地產(chǎn)還是針對土地的宏觀調(diào)控政策,均會產(chǎn)生不同程度的影響。

  11月20日,財政部、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合印發(fā)通知,規(guī)定從2007年1月1日起,新批準新增建設(shè)用地土地有償使用費征收標準,將在原有基礎(chǔ)上提高一倍。

  “提高新增建設(shè)用地門檻,帶來的就是存量土地的走俏、合作開發(fā)走俏。”曾經(jīng)與地產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的國際商務(wù)策劃師崔元星說,很多開發(fā)商都囤積了不少土地,有報道說,近年來,就連一直被“地荒論”籠罩的深圳市,仍有3/4的住宅用地處在囤積未開發(fā)狀態(tài)。

  崔元星認為,今年還有一個政策很值得注意——“工業(yè)用地納入公開出讓渠道!苯衲9月,國務(wù)院通知規(guī)定:工業(yè)用地出讓最低價標準,不得低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定收取的相關(guān)費用之和。工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓,其出讓價格不得低于公布的最低價標準。也就是說,工業(yè)用地出讓打破了過去協(xié)議出讓的規(guī)則。

  表面看,工業(yè)用地與住宅用地并沒有什么直接聯(lián)系,工業(yè)用地公開出讓似乎跟房產(chǎn)調(diào)控也沒有什么聯(lián)系,但實際上二者密不可分。

  據(jù)崔元星介紹,不論工業(yè)用地還是住宅用地,其一級開發(fā)成本相差無幾,一般在20萬元/畝。但以前幾乎所有國家級開發(fā)區(qū)的土地出讓價格,都在10萬元/畝左右,一般開發(fā)區(qū)的地價更低,有些地方甚至出臺了零地價招商的政策,“這些低于成本的虧空怎么補?用住宅用地收益來補”。

  眾所周知,地方政府吸引投資商,往往會通過降低土地價格的方式。同時由于住宅用地是市場化的方式運作,政府基本掌控供求關(guān)系,可以無限拉高。所以住宅用地價格越高,地方政府越受益,不僅能夠把工業(yè)用地低價出讓的漏洞補上,還能夠通過后期的商品房契稅等手續(xù)獲得更多財政收入。開發(fā)商也不愿意承擔此部分開支,就會通過抬高房價的方式將高額住宅用地價格轉(zhuǎn)嫁給購房者。

  崔元星認為,如果把工業(yè)用地放開,地方政府就不會通過拉高住宅用地價格來補貼工業(yè)用地,從而就能夠抑制房價的上漲。

  然而,工業(yè)用地公開出讓的政策出臺之后,市場似乎并未呈現(xiàn)出該政策拉低住宅用地的情況。

  在我國,土地經(jīng)營由政府壟斷。崔元星告訴記者,一方面,政府需提供住宅、廠房、商廈用地來滿足居民居住及商業(yè)活動需要!斑@就要求土地價格越穩(wěn)定、越低廉越好”。另一方面,土地出讓是土地增值和地租的來源,又是征稅的重要基礎(chǔ)。這個目標又要求土地價格最好能夠不斷上漲。

  “地方政府一直處于兩難境地,是保證城市長期利益和民眾的公共利益,還是獲取短期的財政收入提高現(xiàn)行管理政績?”崔元星說,在很多情況下地方政府都選擇后者。從這一點來講,地價、房價的過快增長及土地違法行為的發(fā)生歸根到底與政府脫不了干系。

    (來源:中國青年報 作者:李松濤)

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