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京城未封頂樓盤“禁貸” 投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市?

2007年01月10日 10:48

 

    2007年1月1日,北京市住房公積金管理中心開始執(zhí)行“商品住房項目須在主體結(jié)構(gòu)封頂后才能向其發(fā)放貸款”政策,標(biāo)志著未封頂樓盤禁貸之風(fēng)由商貸刮到了公積金貸款領(lǐng)域。 中新社發(fā) 黃正勝 攝


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  2007年1月1日,北京市住房公積金管理中心開始執(zhí)行“商品住房項目須在主體結(jié)構(gòu)封頂后才能向其發(fā)放貸款”政策,標(biāo)志著未封頂樓盤禁貸之風(fēng)由商貸刮到了公積金貸款領(lǐng)域。未封頂樓盤禁貸政策的全面執(zhí)行使許多樓市投資者心中充滿困惑,新政之下應(yīng)如何投資?是等待樓盤封頂還是轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他戰(zhàn)場?

  業(yè)界認(rèn)為,未封頂樓盤禁貸政策的實施對房地產(chǎn)投資市場將產(chǎn)生不小的影響。一方面,叫停未封頂樓盤貸款將使得部分開發(fā)商資金短缺、原銷售計劃受影響,新盤供應(yīng)量將隨之減少,一部分置業(yè)者的投資需求得不到滿足;另一方面,未封頂樓盤禁貸在一定程度上增加了投資者的經(jīng)濟(jì)壓力。

  “禁貸令”將使投資收益減少

  北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)市場總監(jiān)金育松告訴記者,未封頂樓盤禁貸對于欲貸款購房的投資者而言,有利也有弊。有利的地方在于:樓盤封頂,可以降低購買期房的風(fēng)險,避免買到爛尾樓;不過這也減少了投資的收益。

  金育松說,投資者的根本目的在于獲得投資收益,開發(fā)商對樓盤價格普遍的操作方式是低開高走,開盤價不高,然后制造熱銷場面,不斷提升售價,最后,現(xiàn)房價格往往比開盤時的期房價高出不少。他舉例子說,2006年8月5日開盤的北京CBD區(qū)域的某樓盤均價為每平方米9500元,而目前均價已經(jīng)達(dá)到每平方米1.1萬元,短短的四個月間上漲了15.8%。因此,購買了未封頂期房的投資者從一開始就能坐享房價上漲的收益,事實上很多投資者都是利用預(yù)售階段的房價上漲獲利的,現(xiàn)在全面叫停未封頂樓盤貸款,開發(fā)商炒作樓盤的運作空間被壓縮,投資者所獲得的利潤也會相應(yīng)減少。

  記者了解到,早在2006年10月,北京市銀監(jiān)局就正式要求所有商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行三年前頒布的121號文件,特別重申“未封頂樓盤不能辦理個人住房貸款”的規(guī)定,此消息一經(jīng)傳出就在市場上引起了極大的關(guān)注。但去年11月1日強(qiáng)制執(zhí)行該政策后,北京市場的期房銷售量卻出現(xiàn)了不降反增的局面。

  據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司市場研究中心統(tǒng)計:2006年11月份期房日均簽約套數(shù)和面積雙漲,期房網(wǎng)上日均簽約584套,日均簽約面積77420平方米,與10月份相比漲幅分別為31.8%和44.3%。

  北京在售樓盤中“未封頂樓盤”占據(jù)市場的絕大多數(shù),而在政策的執(zhí)行過程中卻出現(xiàn)了反常的推漲現(xiàn)象,對此,中大恒基不動產(chǎn)營銷有限公司總經(jīng)理王述認(rèn)為,政策對市場產(chǎn)生作用有一定的滯后期,市場上大多未封頂樓盤已獲批預(yù)售相當(dāng)長的一段時間,已完成了部分銷售回款,短時期內(nèi),開發(fā)商的資金壓力還未顯現(xiàn),而2007年作為政策執(zhí)行年,在2006年頒布執(zhí)行的針對各個層面的調(diào)控政策將陸續(xù)顯現(xiàn)其成效。

  投資者可轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房市場

  伴隨著“禁貸令”的全面實施,投資者所面臨的首要問題就是如何選擇投資方向。接受記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,全面叫停未封頂樓盤貸款,阻止了部分投資者投資期房的步伐,不過,只要投資者進(jìn)行相應(yīng)變通,二手房不失為一個良好的投資替代品。

  金育松認(rèn)為,投資二手房在三個方面都具有較大優(yōu)勢。首先,從投資的可能性以及投資成本來看,二手房投資允許客戶貸款,而且二手房價格比新房便宜10%至20%,可以減輕投資者初始投入的壓力,容易進(jìn)入和利于退出是投資者風(fēng)險最低化的最好保障,而二手房就具備這兩個條件。

  從租金收益來看,二手房一般處于交通位置良好、周邊配套設(shè)施完備的區(qū)域,而這些區(qū)域的租賃市場往往是需求遠(yuǎn)大于供給,同是普通住宅的新房與二手房雖然有新舊的差別,但是在租金方面卻相差無幾。

  此外,從持有成本來看,二手房物業(yè)管理費用一般較低,雖然房齡較老,存在一定的折舊,但房地產(chǎn)市場發(fā)展的時間不長,市場并沒有形成完善的投資機(jī)制和培育出成熟的投資者,加上近幾年房價不斷飆升,很多投資者抱有短期低買高拋的心理。從持有時間看,目前的投資者準(zhǔn)備做持有15年以上的長線投資的比例并不高,而多是五年左右的中線投資。因此,房齡和折舊的問題對投資者而言影響不大。

  對此,北京千萬家房產(chǎn)中介市場總監(jiān)常淑娟表示贊同。她告訴記者,選擇二手房投資置業(yè)與選擇新房相比,正中投資者下懷的是二手房不但在價格上取勝,節(jié)省購房資金,還具有更高的投資回報,而且二手房小區(qū)周邊的基本公共設(shè)施均已健全,物業(yè)費用較之新建樓盤也相對較低。

  常淑娟認(rèn)為,在選擇二手房做長線投資時,需要考慮北京購房置業(yè)郊區(qū)化的趨勢,投資者可選擇郊區(qū)投資,比如發(fā)展迅速的通州和昌平等周邊地區(qū)。這些地區(qū)的房價在每平方米4000元至6500元的范圍內(nèi),100萬元的資金能購取兩套房屋,雖然目前租金不高,但五年后高額的價差收益將是投資最令人滿意的地方。

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