隨著青島地產(chǎn)開發(fā)重心的轉(zhuǎn)移和外地地產(chǎn)大鱷的進入，這個二線城市郊區(qū)的房價迅即超過了5000元/平方米。
“外來投資炒房、青島獨特的地理結(jié)構(gòu)、本地人的居住觀念，這些都對房價大漲有一定的作用。但房價之所以漲到了今天這個樣子，更多是由于土地成本瘋狂上漲。”青島市委黨校經(jīng)濟學(xué)教研部教授程國分析認(rèn)為，土地供應(yīng)短缺，加之2001年，青島市的土地供應(yīng)由協(xié)議出讓轉(zhuǎn)為“招拍掛”，這才導(dǎo)致了青島土地成本大漲。
土地供應(yīng)短缺源自政府采用的“饑餓供地法”，和杜世成“經(jīng)營城市”的理念有關(guān)。青島資深地產(chǎn)人士唐煒解釋說，就是嚴(yán)格控制建設(shè)用地總量，壟斷土地一級市場供應(yīng)，采取統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征用、統(tǒng)一配置的方法實現(xiàn)對土地的有效控制。青島市政府建有土地儲備中心，主要管理市內(nèi)四區(qū)土地，其他縣市區(qū)各有土地儲備中心。政府同時將一些閑置、低效利用的土地采取收回、收購等方式納入土地儲備，經(jīng)整理后再公開出讓。青島市國土資源和房管局一名負(fù)責(zé)人曾解釋說，“實際上就是把土地資源變成財源，最大限度地盤活土地資產(chǎn)”。
青島地產(chǎn)界資深人士解釋說，按杜世成的經(jīng)營理念，政府壟斷了土地，就會出現(xiàn)土地供應(yīng)不足，抬高土地的價格，從中能獲取更大的利益。另一個潛在規(guī)則是，由于相關(guān)主要領(lǐng)導(dǎo)直接掌握土地審批，將大塊地分成多次審批，自然可以為個人牟取更多利益。
雖然開始實行“招拍掛”，其實很多時候，還是要看地產(chǎn)商與有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)系。比如招標(biāo)，一般都會在招標(biāo)文件中限定企業(yè)資質(zhì)、規(guī)劃方案等，有時候就會制定剛好只符合某個開發(fā)商的招標(biāo)文件。關(guān)于掛牌，一般符合條件的可能有四五家企業(yè)，但如果有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)“看好”某個開發(fā)商，就會幫助勸說其他申請的開發(fā)商退出。當(dāng)然可能會給其他開發(fā)商適當(dāng)承諾，比如在另外的地塊中向其傾斜。
拍賣看似非常透明，所有開發(fā)商在同一個平臺上競價，但實際上，如果開發(fā)商工作做好了，就可以事先與其他幾家主要競爭對手商談。拍賣時，其他幾家競爭對手作為托兒舉牌。大家輪流坐莊，或者一家地產(chǎn)商拿下地塊后，再分包部分工程給其他開發(fā)商。這樣拍賣現(xiàn)場一般不會出現(xiàn)激烈競爭，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)也會出面裁決，在幾個大地產(chǎn)商之間搞平衡。在杜世成執(zhí)政期，政府更多采用掛牌的方式出讓土地。
無論通過哪種方式拿地，其實土地的審批都是“一把手”說了算。一個例子就是，嶗山原區(qū)委書記王雁公然違反國家土地管理的有關(guān)規(guī)定，違反權(quán)限，采取批條子、打招呼、開協(xié)調(diào)會的方式，直接插手干預(yù)土地批租和出讓事務(wù)，從中獲利496萬元，最終釀成土地大案。經(jīng)查處，王雁被判死緩，原青島市國土資源局局長張志光受賄860多萬元，被判死緩，原嶗山區(qū)國土資源局局長于志軍受賄539萬元，被判15年。
按照國土資源部規(guī)定，開發(fā)土地的程序其實極為復(fù)雜，應(yīng)該先由開發(fā)商給區(qū)長寫用地申請，區(qū)長把用地申請通過分管區(qū)長批到國土局，局長再安排土地科填寫審批表，經(jīng)科長、局長層層簽名再報到區(qū)里，缺少一個環(huán)節(jié)都不行。要想將一片地成功開發(fā)成商住樓，必須得到規(guī)劃部門的許可，所以，開發(fā)商要想在土地資源炙手可熱的大背景下得到一塊地，必須一一打通規(guī)劃、審批、國土等環(huán)節(jié)。
在青島這種寸土寸金的城市，縮短拿地時間幾乎和拿地一樣重要。很多時候，開發(fā)商打通王雁、于志軍等人，有他們親自出面安排，事情很快就能解決。王雁在法庭上坦稱，國家在土地“招拍掛”上有嚴(yán)格規(guī)定，但實際上，在當(dāng)時青島，只要一把手一個批條、一句話就可以從土地上牟取巨大利益。按照公訴機關(guān)指控，王雁曾經(jīng)10余次為開發(fā)商牟取土地審批手續(xù)、舊城和城中村改造方面的利益。
在這個鏈條中，開發(fā)商當(dāng)然不會損失自己的利益，所有運作拿地的資金都轉(zhuǎn)嫁到房價上面，最終還是轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。(稿源：三聯(lián)生活周刊 作者：吳琪 王家耀)
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