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交易環(huán)節(jié)“亂麻”待理順 樓市需一針“安定劑”(2)
2007年02月16日 09:18 來(lái)源:上海證券報(bào)

  交易環(huán)節(jié)稅 調(diào)控作用仍有待檢驗(yàn)

  曾經(jīng)有人把稅收視作平抑房地產(chǎn)投資熱情的最有效的調(diào)控工具之一。然而,即便所得稅、增值稅、物業(yè)稅等多種稅負(fù)已經(jīng)或即將來(lái)襲,稅收政策所承載的調(diào)控希望能否變成現(xiàn)實(shí),仍有待檢驗(yàn)。

  所得稅:地方執(zhí)行態(tài)度寬松

  去年7月,《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問(wèn)題的通知》正式下發(fā),對(duì)于二手房轉(zhuǎn)讓需要繳納個(gè)人所得稅作了進(jìn)一步明確,此稅收新政還被專家稱為直接導(dǎo)致去年下半年房產(chǎn)交易量下滑的重頭政策之一。但根據(jù)記者的廣泛調(diào)研,大量地方城市采用了較寬松的征稅審查辦法,令售房人更多地滿足核定征收的要求,進(jìn)而調(diào)低個(gè)人所得稅的交納總額。

  舉例來(lái)說(shuō),以房產(chǎn)原值70萬(wàn)元、售價(jià)100萬(wàn)元計(jì),房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)需要繳納的個(gè)人所得稅如果按差額20%計(jì),為6萬(wàn)元;如果按全額1%計(jì),即1萬(wàn)元,以核定稅率代替差額稅率的好處不言而喻。

  而據(jù)記者了解,截至目前,華東地區(qū)多個(gè)城市均采用了核定征收的辦法!跋氤鼍咴稻统鼍,不想出具就是不用出具!贝饲,當(dāng)記者向某市地稅局人員詢問(wèn)房產(chǎn)原值是否一定需要出具時(shí),該工作人員回答。該人士同時(shí)表示,核查房產(chǎn)原值手續(xù)繁雜,加上地方政府需要在稅收上保證穩(wěn)定的房地產(chǎn)走勢(shì),核定征收已經(jīng)成為二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)征收個(gè)人所得稅的主流。

  增值稅:規(guī)避空間不可小覷

  同樣是國(guó)稅總局關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的一紙稅收通知,在今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)引起了前所未有的軒然大波。本月1日,國(guó)稅總局《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》正式開始執(zhí)行。從此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目結(jié)算時(shí)將面臨嚴(yán)格的土地增值稅清算。

  有專家預(yù)測(cè),如果嚴(yán)格清算土地增值稅,一些房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目將面臨最高數(shù)億的稅負(fù)壓力!半m然只是對(duì)增值部分征收累進(jìn)制稅率,但是大多數(shù)開發(fā)商都不曾預(yù)料清算土地增值稅的新政會(huì)如此快速地出臺(tái),因此多數(shù)需要繳納的稅款已經(jīng)挪作其他項(xiàng)目成本,土地增值稅的清算可能直接導(dǎo)致開發(fā)商資金鏈斷裂,同時(shí)收益率大打折扣!鄙虾Ed海房產(chǎn)綜合開發(fā)公司的一位高層向記者表示。

  也正因?yàn)槿绱,新政出臺(tái)后兩天內(nèi),房地產(chǎn)股在內(nèi)地和香港的資本市場(chǎng)全部陷于恐慌。不過(guò),恐慌過(guò)后,股市信心還是逐步修復(fù)。究其原因,除了較理性的投資者能分辨不同企業(yè)的不同財(cái)務(wù)狀況外,一個(gè)重要因素就是開發(fā)商在執(zhí)行方案中看到了可以避免足額交稅的空間。

  按照《通知》精神,如果開發(fā)商因拒不提交納稅材料等原因無(wú)法進(jìn)行清算,稅務(wù)機(jī)關(guān)“可參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負(fù)情況,按不低于預(yù)征率的征收率核定征收土地增值稅”。

  “這些不確定性因素都可能成為清算的阻力和部分開發(fā)商突破政策的空間,政策具體效力多大,還得看地方細(xì)則的出臺(tái)和落實(shí)。”有市場(chǎng)人士表示。然而,在嚴(yán)格清算土地增值稅政策公布近一個(gè)月后,市場(chǎng)仍未看到一份完整的公開的地方稅務(wù)部門關(guān)于土地增值稅清算的操作細(xì)則。

  持有稅:落地概率依舊不大

  近期,另一個(gè)與稅收有關(guān)的房地產(chǎn)調(diào)控傳聞是物業(yè)持有稅。討論源于某房地產(chǎn)業(yè)直接管理部門相關(guān)負(fù)責(zé)人的一次公開言論,該人士稱,可以考慮通過(guò)對(duì)大戶型征收“持有稅”的辦法來(lái)保證住房結(jié)構(gòu)調(diào)控政策的順利推進(jìn),如120平方米以上大戶型可以征收一定數(shù)額的物業(yè)持有稅。

  消息一出,引來(lái)輿論一片嘩然,與土地增值稅政策不同,對(duì)持有稅的評(píng)價(jià),業(yè)界似乎貶多褒少!皩(duì)大戶型的面積如何確定?這種確定如何能得到公眾信服和認(rèn)可?為什么居住面積大就要額外交稅?這些都會(huì)成為公眾廣泛質(zhì)疑的話題,簡(jiǎn)直沒(méi)有可操作性!币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者強(qiáng)烈表示了對(duì)這一提議的反對(duì)。

  易居房地產(chǎn)研究院上海區(qū)副總經(jīng)理于丹丹則認(rèn)為,這一提議很可能是決策層在出臺(tái)大型政策前的一種市場(chǎng)摸底。在《物權(quán)法》及物業(yè)稅等一系列重要政策出臺(tái)前,政府官員及專家學(xué)者通過(guò)“放風(fēng)”方式向市場(chǎng)探聽虛實(shí)的做法此前時(shí)有發(fā)生,主要目的是觀察市場(chǎng)對(duì)可能出臺(tái)的新政的反響。“如果目前的政策調(diào)控遲遲未能見效,不排除新稅種出臺(tái)的可能。如果都能有效落實(shí),顯然不需要更多約束需求的政策!彼Q。

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