一方面，1.36億平方米商品房空置，20億平方米項目在建，3.3億平方米土地待開發(fā)，樓市正面臨天量供給。另一方面，投資型需求遭遇國際金融危機大幅減弱，自住型需求又面臨購買力不足難題

　　同時，國際金融危機仍未見底，我國經濟企穩(wěn)回暖跡象顯現(xiàn)，但不確定因素依然存在。此時，期盼房地產市場短期再現(xiàn)新一輪的牛市，是不現(xiàn)實的 　　

　　近一周以來，媒體關于樓市的報道此起彼伏，唱漲的，唱跌的，歡呼熱銷的，質疑退房的，真真假假，讓人難辨東西。

　　房地產市場真是個看不透的迷局嗎？拋開短期的房價和成交量波動，多看看迷局背后的大局，或許能得到不少真實簡單的啟示。

　　市場供給數(shù)字龐大

　　分析商品房空置面積、房屋施工面積、待開發(fā)土地面積三大數(shù)據(jù)，我們可以看出，房地產市場供給依然十分龐大。

　　第一，商品房空置面積保持逐年增加的態(tài)勢。

　　從國家統(tǒng)計局發(fā)布的相關數(shù)據(jù)看，以每年11月末為時間節(jié)點，2004年至今，全國商品房空置面積依次為：2004年0.99億平方米、2005年1.14億平方米、2006年1.23億平方米、2007年1.17億平方米、2008年1.36億平方米。除2007年略有下降外，商品房空置面積總體保持逐年增加的態(tài)勢。

　　再看具體城市，根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊發(fā)布的調查，截至今年3月末，北京市商品住宅空置面積514.6萬平方米，同比增長33.1%。而根據(jù)國泰君安日前發(fā)布的《上海房地產趨勢分析》，到2009年底，上海有4288萬平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬平方米的消化速度，上海消化完全部庫存需要33個月�！　�

　　第二，今年以來房屋施工面積超過20億平方米。

　　房屋施工面積就是所有在建項目的面積。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1—4月，全國房地產開發(fā)企業(yè)房屋施工面積20.1億平方米，同比增長12.4%。這意味著，未來幾年，將有20多億平方米的房屋陸續(xù)投入市場。

　　第三，粗算有3.3億平方米已購土地待開發(fā)。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年，全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積3.7億平方米，完成土地開發(fā)面積2.6億平方米。往前追溯，2007年、2006年和2005年，全國分別完成土地購置面積4億平方米、3.6億平方米和3.8億平方米，分別完成土地開發(fā)面積2.7億、2.7億和2.2億平方米。

　　通過連續(xù)幾年購置面積和完成開發(fā)面積的差值，我們可以大概了解有多少土地沉淀在開發(fā)商的手里。初步計算，2006年到2008年，至少有3.3億平方米已購置土地未被開發(fā)。

　　有效需求不容樂觀

　　需求由購買力決定，沒有購買力的需求，不是有效需求。所以，通過數(shù)據(jù)和實例來判斷基本購買力有多高，自然就能了解需求有多高。

　　第一，看看房價收入比。

　　判斷居民購買力的一個重要標準是房價收入比。它是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。目前國際上能夠接受的房價與收入比是3∶1到6∶1。根據(jù)易居中國研究院院長楊紅旭判斷，東部一線城市房價收入比普遍在12∶1—13∶1，遠超國際標準。

　　對于房價收入比的計算方法，盡管房地產界有人提出過質疑，算出的結果也五花八門。但迄今為止，對我國一線城市房價收入比的種種計算，沒有一種結果在6∶1以下。

　　第二，看看實際購買者的負擔狀況。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調查總隊公布的數(shù)據(jù)顯示，今年1至4月，北京四環(huán)路以內的房價均價每平方米由1至3月的15124元漲到15593元。上述兩家單位的另一項調查顯示，2008年，北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為24725元。以這樣的收入水平，在北京四環(huán)以內買房，基本屬于空想。

　　不可否認，部分低收入人群會拉低平均數(shù)，而且主要依靠保障性住房解決居住問題。那么，白領購買力如何呢？在北京工作的小張為記者算了筆賬。他加上女友的收入平均每月1萬元左右，年收入12萬元，除去基本生活開支，每年能存下7萬元。如果要買一套90平方米四環(huán)內小戶型，大概要花140萬元，存4年才夠首付28萬，得向銀行貸款112萬，選擇20年還清，總還款額160多萬，每月還款近7000元。買房就意味著，如果工資不漲，夫妻倆20年內喪失消費能力，只能為房子活著了。

　　第三，金融危機下，投資需求大幅減弱。

　　客觀地說，房價與收入的背離，并不是近期出現(xiàn)的狀況。在金融危機之前，高房價得以持續(xù)，一個重要原因是全球流動性泛濫，大量資金進入房地產市場，助長了投資型需求，推高了房價。

　　而國際金融風暴的大環(huán)境下，全球從資金流動性泛濫陡然轉向供血不足，房地產市場的投資型資金必然大幅減少。

　　更重要的是，房地產價格不可能總以投資需求為主導，健康的房地產市場必須要使房屋回歸其使用價值——居住，并重新讓使用價值和供求關系來決定價值。