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    樓市供過于求回暖根基不穩(wěn) 開發(fā)商利潤居高不下(2)
2009年05月26日 07:45 來源:人民日報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  開發(fā)商利潤居高不下

  “暴利”,一直是房地產(chǎn)企業(yè)繞不過去的鬧心名詞。從來沒有哪一個行業(yè)像房地產(chǎn)業(yè)這樣盛產(chǎn)億萬富翁,各色富豪排行榜上,房地產(chǎn)富豪連年占據(jù)半壁江山。盡管今年初房價似有松動的跡象,但房地產(chǎn)的暴利時代并沒有終結(jié)。

  萬科是率先揭起降價大旗的開發(fā)商之一,但其年報和季報顯示,其最近3年的銷售毛利率分別為39.00%、41.99%和36.15%,今年一季度僅下降了不到6個百分點,為 33.81%,但仍在30%以上。

  而萬通地產(chǎn)的銷售毛利率連續(xù)3年在40%左右徘徊后,今年一季度陡然上升至62.81%。更厲害的是華遠(yuǎn)地產(chǎn),其2006年的銷售毛利率僅為8.64%,此后一路向上,至今年一季度,銷售毛利率已達(dá)52.99%。而上市公司2008年銷售毛利率平均在20%左右。

  因為銷售毛利率只是利潤的一種靜態(tài)體現(xiàn),所以也就有了華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強的房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)開發(fā)周期長,毛利率應(yīng)該除以開發(fā)時間的說法,但是按照同一地產(chǎn)項目售價總是越來越貴的整體趨勢,同一項目的銷售毛利率隨時間推移將遞增,況且如果要是平均的話,也應(yīng)該是將幾年的銷售毛利率進(jìn)行動態(tài)平均,而不是同樣靜態(tài)地以一個項目的銷售毛利率除以項目開發(fā)時間。

  此外,還有開發(fā)商抱怨土地成本提高影響利潤,但現(xiàn)在距離“地王頻現(xiàn)”的2007年已有兩年,按理說這些在財務(wù)報表中都應(yīng)有所體現(xiàn),但從三位地產(chǎn)大腕的公司中幾乎未看到這種影響。

  樓市走向服從經(jīng)濟大勢

  任何行業(yè)都有周期,房地產(chǎn)亦不例外,房價只漲不跌的神話在幾次調(diào)整中早已被戳破。但我國真正大規(guī)模興建商品住房,距今不過十幾年,特別是在1998年至2007年,還經(jīng)歷長達(dá)10年的一波牛市,這也是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷調(diào)整一年有余,仍“迷霧重重”的重要心理因素。

  而在香港,自1946年以來,房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)經(jīng)歷了6個周期,特別是1997年的金融危機后,房地產(chǎn)市場就此進(jìn)入嚴(yán)冬,至今還未完全恢復(fù)到當(dāng)年的水平。

  日本房地產(chǎn)行業(yè)在1990年達(dá)到頂峰后,由于經(jīng)濟泡沫破滅,導(dǎo)致房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅回落。隨后日本經(jīng)濟增長率處于長期下降趨勢,房地產(chǎn)經(jīng)濟也進(jìn)入持續(xù)下降階段。

  從香港和日本的例子中我們可以看出,房地產(chǎn)行業(yè)是與宏觀經(jīng)濟聯(lián)系極為緊密的行業(yè),在房地產(chǎn)市場處于繁榮期時,國際經(jīng)濟環(huán)境和當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟形勢都處于景氣時期。

  如今,國際金融危機仍未見底,我國經(jīng)濟雖出現(xiàn)企穩(wěn)回暖跡象,但經(jīng)濟回升的基礎(chǔ)還不穩(wěn)固,不確定因素依然存在。在這種情況下,期盼房地產(chǎn)市場短期內(nèi)出現(xiàn)新一波的牛市,是不現(xiàn)實的。

  需要指出的是,從國內(nèi)外經(jīng)驗來看,經(jīng)濟繁榮,是樓市繁榮的必要、非充分條件。樓市要繁榮,經(jīng)濟繁榮是前提;反之,經(jīng)濟復(fù)蘇了,樓市未必馬上復(fù)蘇。(記者 沈 寅 唐 帥)

【編輯:高雪松

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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