因火爆銷售已回籠巨量資金的開發(fā)商，在博弈中已經重掌主動權

　　近期，部分一線城市房地產市場出現“降溫”態(tài)勢，承載了“金九銀十”愿望的秋季樓市開局平淡，部分城市還出現了零星的“降價促銷”。在此背景下，一些“專家”又開始議論，樓市是否出現了“拐點”？

　　經歷了數月的高歌猛進之后，樓市回落在意料之中，這也說明市場沒有脫離理性軌道。不過，必須看到，在這一波熱銷行情中，開發(fā)商已回籠大量現金，實力已今非昔比。此外，眼下一線城市依然在上演地價飆漲、爭奪“地王”的場面。因而，期望樓市就此出現“拐點”有些一廂情愿。市場各方的博弈仍將繼續(xù)，政府調控的“精細化”面臨考驗。

　　“降溫”是調整的必然

　　經一段時間的高速增長后，進入9月以來，部分一線城市樓市有所“降溫”。比如，北京市房地產管理交易網統(tǒng)計數據顯示，9月首周(8月30日-9月5日)北京市住宅(含保障性住房)簽約量為3289套，與8月首周相比下跌20%；簽約住宅均價為12640元/平方米，比8月首周下降30%。

　　此外，9月9日-14日，北京商品住宅期房日均成交量為326套，創(chuàng)下3月以來今年日均成交量新低。在另一個“風向標”城市上海，也出現類似情況。易居中國的統(tǒng)計數據顯示，9月7日-13日上海新建商品住宅成交均價為15353元/平方米，較前一周微跌1.5%。至此，上海商品住宅成交均價已連續(xù)4周回落，成交量也逐周下滑。

　　往年，秋季往往是樓市的熱銷期，故有“金九銀十”之說。但京、滬兩地9月樓市的平淡開局，讓人對今秋房地產市場不敢太過樂觀。

　　實際上，樓市的“降溫”是市場自行調整后的必然結果。梳理近6個月有關統(tǒng)計數據，就不難發(fā)現一線城市樓市“降溫”的“路線圖”。比如，今年3月起上海商品住宅成交量逐月快速上漲，至6月達到219萬平方米的高點，隨后環(huán)比便出現下跌。8月，上海商品住宅供應量雖達145萬平方米，為今年以來的最高，但成交量僅為166萬平方米，環(huán)比下跌14.5%。進入9月，成交量依然繼續(xù)萎縮。廣州的情況也類似，月成交量自今年5月達到141萬平方米的高點之后，便逐月下跌；8月的成交量僅為61萬平方米，環(huán)比下跌15.7%。

　　須知，此前房價的快速上漲與投資需求助推密切相關，比如上海豪宅8月的單月成交量就超過上半年總和，由此樓市均價一度逼近2萬元/平方米。而在房價高企之際，剛性需求已遭壓縮，觀望氣氛重新出現。隨著高檔住宅、豪宅成交的減量，住房均價回落本是意料之中。這也說明，房地產市場沒有脫離理性的軌道。

　　樓市拐點依據不足

　　這種波動是市場規(guī)律主導下十分正常的現象，就此判斷樓市拐點明顯“依據”不足。

　　首先，不可“過度解讀”個別樓盤的打折現象。以上海顧村板塊樓盤為例。在此次打折之前，該樓盤的成交均價已由去年8月的5764元/平方米上漲至今年8月的1.15萬元/平方米。有關統(tǒng)計還顯示，今年2月上海一手住宅均價為12842元，到8月已沖至18463元，漲幅為47.9%，實現高達5981元/平方米的飛躍。在這樣的“高臺”之上偶爾的降價，或許只是開發(fā)商玩的小噱頭而已，其影響幾乎可以忽略不計。