-動(dòng)向四 開(kāi)盤項(xiàng)目遭遇定價(jià)難

　　現(xiàn)象：近期的樓市出現(xiàn)了這樣一個(gè)現(xiàn)象，就是開(kāi)發(fā)商普遍遭遇了定價(jià)難的問(wèn)題。據(jù)協(xié)成地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，9月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤的45個(gè)項(xiàng)目中，34個(gè)項(xiàng)目都無(wú)法確定具體的開(kāi)盤項(xiàng)目?jī)r(jià)格，也就是超過(guò)70%的項(xiàng)目無(wú)法給出具體的定價(jià)。而10月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤的項(xiàng)目中，仍然有三成多的項(xiàng)目無(wú)法確定開(kāi)盤價(jià)格，還有一些項(xiàng)目只給出了價(jià)格區(qū)間，具體定價(jià)也沒(méi)確定。隨著樓市銷量的下降以及宏觀政策的調(diào)整，開(kāi)發(fā)商對(duì)于如何定價(jià)已經(jīng)不像之前那樣隨意了，因?yàn)閮r(jià)格如果定得太高，影響以后的銷售，再打折，將會(huì)出現(xiàn)騎虎難下的局面。

　　據(jù)記者了解，不少項(xiàng)目雖然不能確定價(jià)格，但是對(duì)外宣稱了開(kāi)盤時(shí)間，購(gòu)房人可以去看房、排號(hào)，這就是前期的聚集人氣。如果到開(kāi)盤那天排號(hào)的人很多，甚至比推出房子的套數(shù)都多，這時(shí)，開(kāi)發(fā)商就可以把價(jià)格定得高一點(diǎn)，反正僧多粥少。不過(guò)，隨著房?jī)r(jià)的一再暴漲，這種方式已經(jīng)不靈了。購(gòu)房人對(duì)房子有一個(gè)大概的估價(jià)，如果估價(jià)太高，超過(guò)了自己的承受能力，就沒(méi)辦法購(gòu)買，也就不去湊熱鬧排號(hào)了。畢竟，購(gòu)房還得量力而行。

　　分析：亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅認(rèn)為，市場(chǎng)需求出現(xiàn)下滑，如果脫離了實(shí)際需求，貿(mào)然制定高價(jià)，很可能得不到購(gòu)房者的認(rèn)同，從而影響項(xiàng)目銷量。因此，近期開(kāi)發(fā)商不僅要對(duì)比周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格，還要通過(guò)對(duì)客戶需求的調(diào)查，綜合來(lái)制定項(xiàng)目售價(jià)。

　　-動(dòng)向五 部分二手房降價(jià) 八成房源可以議價(jià)

　　現(xiàn)象：3月以來(lái)北京的二手房市場(chǎng)進(jìn)入快車道，成交量連續(xù)6個(gè)月突破2萬(wàn)套。二手房房?jī)r(jià)更是如同坐上了電梯一路走高。8月二手房均價(jià)達(dá)12420元，比年初的8900元上漲幅度達(dá)39.6%。暴漲的樓市使北京二手房市場(chǎng)也恢復(fù)了2007年形成的一個(gè)不成文規(guī)定，業(yè)主把全部稅費(fèi)都轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房者，形成完全的賣方市場(chǎng)。

　　9月開(kāi)始突然出現(xiàn)的新政：《京銀監(jiān)通200984號(hào)文件的相關(guān)問(wèn)題》文件，強(qiáng)調(diào)各銀行在進(jìn)行存量房貸款審批時(shí)，必須以北京市存量房屋買賣合同作為審批的必要依據(jù)。這一政策打破了原來(lái)市場(chǎng)形成的平衡，絕大部分房源需要多納稅過(guò)萬(wàn)。部分兩年內(nèi)的房源甚至需要多繳5萬(wàn)以上。這一政策實(shí)施對(duì)北京二手房業(yè)主的求高價(jià)行為有所抑制。

　　在中大恒基市場(chǎng)部9月的統(tǒng)計(jì)中： 300余家門店登記的新增房源有5000余套，這部分房源在登記時(shí)85%都選擇了價(jià)格可議，房?jī)r(jià)見(jiàn)風(fēng)漲的趨勢(shì)在政策影響下明顯得到了抑制，一些房源即使價(jià)格上不變，也暫停了上漲，甚至賣方愿意承受部分稅費(fèi)。特別是兩年內(nèi)的有營(yíng)業(yè)稅的房源，部分甚至選擇了降價(jià)。

　　分析：中大恒基市場(chǎng)部經(jīng)理張大偉認(rèn)為，目前北京二手房市場(chǎng)八成業(yè)主接受議價(jià)有三方面的原因。首先是政策影響，原來(lái)的房源成交稅費(fèi)全部由買方承擔(dān)，而一般的納稅價(jià)格僅是成交價(jià)格的40%。這樣新政出臺(tái)將使所有需要貸款的房源需要多花數(shù)萬(wàn)的稅費(fèi)，特別是原來(lái)因?yàn)榧{稅價(jià)比較低的原因可以避免的差額營(yíng)業(yè)稅，現(xiàn)在也因?yàn)槌山粌r(jià)格高而出現(xiàn)了數(shù)萬(wàn)的稅費(fèi)。其次，價(jià)格影響,今年來(lái)積累漲幅已經(jīng)近40%，買賣雙方都有畏高心理，看高后市的人越來(lái)越少。中大恒基市場(chǎng)在9月政策出臺(tái)后做的需求及房主抽樣調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)基本到頂?shù)娜艘呀?jīng)占65%，而這一比例在8月僅30%。希望在一個(gè)月內(nèi)買房的人僅占需求中的30%，而這一比例在8月是60%。第三，房源供應(yīng)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性失衡：在8月到9月的樓市供應(yīng)中，60-100平方米的房源成交周期明顯縮短，而這一面積的房源基本是兩居室。剛性需求在價(jià)格上漲過(guò)快的影響下出現(xiàn)價(jià)格恐慌，出現(xiàn)了一步到位的置業(yè)需求，而改善性需求主要問(wèn)津的100-140平方米房源則需求有限，成交下降超過(guò)8%。目前市場(chǎng)上改善性需求已經(jīng)基本處于觀望。60平方米以下及140平方米以上的投資性需求的購(gòu)買欲望在9月也開(kāi)始出現(xiàn)下滑。所以在9月下半月很可能出現(xiàn)成交量明顯下滑的趨勢(shì)。今年的市場(chǎng)拐點(diǎn)可能因?yàn)?84號(hào)文件提前出現(xiàn)。

　　預(yù)測(cè)

　　春節(jié)前價(jià)格難有大幅調(diào)整

　　雖然交易量出現(xiàn)大幅下降，市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定松動(dòng)，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為短期內(nèi)房?jī)r(jià)很難有大幅下調(diào)動(dòng)力。

　　牟增彬認(rèn)為，從目前的形勢(shì)看，北京的房?jī)r(jià)應(yīng)該進(jìn)入一個(gè)下行通道，因?yàn)槭袌?chǎng)承受度是有限的。雖然目前還有眾多說(shuō)法認(rèn)為房?jī)r(jià)沒(méi)理由下降，但牟增彬表示“房?jī)r(jià)漲跌是正常現(xiàn)象，尤其是經(jīng)過(guò)去年大跌后，市場(chǎng)各方面都應(yīng)該建立這種意識(shí)，房?jī)r(jià)不可能一直上漲�！钡�他也認(rèn)為房?jī)r(jià)在短期內(nèi)不會(huì)速降。

　　陳云峰預(yù)計(jì)目前的滯漲局面將持續(xù)半年左右�！罢�府不太會(huì)出臺(tái)過(guò)于明顯的政策，但是開(kāi)發(fā)商應(yīng)該會(huì)，開(kāi)始采取打折促銷等措施”。降價(jià)促銷重現(xiàn)是開(kāi)發(fā)商的無(wú)奈，不過(guò)總體上也是他們適應(yīng)市場(chǎng)的表現(xiàn)。另外，他認(rèn)為滯漲狀態(tài)是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然現(xiàn)象，不要把滯漲“拐點(diǎn)化”。對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)滯漲，也不要漠視，應(yīng)該正視房產(chǎn)滯漲，實(shí)際上開(kāi)發(fā)商、政府和消費(fèi)者都應(yīng)該理智地對(duì)待房產(chǎn)市場(chǎng)滯漲。

　　雖然收緊二套房貸、嚴(yán)謹(jǐn)黑白合同等措施對(duì)二手房市場(chǎng)影響很大，但中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司市場(chǎng)總監(jiān)徐東華指出，新政對(duì)交易量的影響將會(huì)緩慢地釋放，這兩個(gè)月內(nèi)存量房市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)巨大的波動(dòng)。因?yàn)椤耙环矫娈?dāng)前的利率和稅費(fèi)水平仍然相對(duì)優(yōu)厚，另一方面，業(yè)主待價(jià)而沽、持房觀望的態(tài)度也在明顯減少。”

　　王智中告訴記者：“決定房?jī)r(jià)是否下降，關(guān)鍵在于開(kāi)發(fā)商的資金情況，但現(xiàn)在開(kāi)發(fā)商‘內(nèi)有糧草，外有援兵’，很難主動(dòng)降價(jià)。甚至從現(xiàn)在到元旦前，全國(guó)房?jī)r(jià)還會(huì)小幅上漲”。經(jīng)過(guò)半年的市場(chǎng)大熱，開(kāi)發(fā)商收回了大量銷售資金，同時(shí)在寬松的融資環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商資金很充裕，加上再融資能力很強(qiáng)，從主觀上降價(jià)意愿的確很小。據(jù)王智中掌握的信息顯示，2007年9月進(jìn)入滯漲時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)“資金池”水位高達(dá)5400億元，但經(jīng)過(guò)一年的交易量下滑后，2008年9月，此“資金池”為-800多億元，樓市才出現(xiàn)價(jià)格大幅下降。目前全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金池內(nèi)總計(jì)有1200億元資金，但現(xiàn)在國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)行情低于2007年的大牛市，同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)有了第一次“金融危機(jī)經(jīng)驗(yàn)”，故可以斷定開(kāi)發(fā)企業(yè)不可能攻守同盟，一定有企業(yè)率先“逃跑”。因此，他預(yù)計(jì)2010年2月春節(jié)前后，樓市將進(jìn)入“價(jià)跌量跌”的行情。

　　本報(bào)記者 魯歡 趙麗萍 實(shí)習(xí)生 齊志峰