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    任志強(qiáng):重點(diǎn)城市頻出“地王”只是媒體熱議表象
2009年11月12日 14:37 來(lái)源:證券日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  “房地產(chǎn)調(diào)整比預(yù)期來(lái)得快,去得也快!卑凑站G城中國(guó)總裁壽柏年的說(shuō)法,“2009年的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)很幸運(yùn)。”可以說(shuō),在去年下半年至今的此輪房地產(chǎn)V型震蕩中,綠城的命運(yùn)起伏頗具代表性。

  2008年底,整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)處于寒冬谷底,過(guò)往以“舍得以高價(jià)拿地”聞名的綠城資金鏈幾近斷裂,瀕臨清盤的邊緣。千鈞一發(fā)之際,政策緊急出手。隨著包括降低首付比例、下調(diào)利率、減免稅費(fèi)等一系列刺激消費(fèi)的政策措施出臺(tái),今年以來(lái),樓市銷售顯著回暖。“天量信貸”如久旱甘霖,讓不少處于類似綠城境地的房地產(chǎn)企業(yè)安然脫險(xiǎn),甚至起死回生。

  如果說(shuō),遏制樓市價(jià)格俯沖是政策制定者的初衷,那么,今年年中“地王”現(xiàn)象頻出,是否政策猛藥所帶來(lái)的“副作用”,也值得認(rèn)真思量。

  兩只手推動(dòng)國(guó)企當(dāng)“地王”

  一些國(guó)有企業(yè)出于資金保值和分享新一輪房地產(chǎn)上漲收益的考慮,涉足土地市場(chǎng)。在實(shí)際的操作中,部分企業(yè)將自有資金用于資本投資,而將信貸資金用于維持生產(chǎn),這個(gè)現(xiàn)象值得多加思量。

  2009年二季度以來(lái),全國(guó)各地爭(zhēng)搶“地王”的大戲頻頻上演。銷售市場(chǎng)回暖和信貸放松的合力作用,催生了開發(fā)商拿地的熱情。

  而在一季度,雖然政策刺激樓市出現(xiàn)了“小陽(yáng)春”,但彼時(shí),開發(fā)商多在觀望,土地交易市場(chǎng)依然低迷。

  “地王”大戲的真正上演,是由一家名不見經(jīng)傳的地產(chǎn)新玩家揭幕的。6月底,在北京廣渠路15號(hào)地的競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng),中化集團(tuán)下屬的香港上市的方興地產(chǎn)以40.6億元天價(jià),創(chuàng)造了北京新的單價(jià)“地王”記錄,樓面地價(jià)高達(dá)1.6萬(wàn)元/平方米。此后,各地“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)不斷升溫。

  在深圳,招商華僑城投資公司以5.3億總價(jià)拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地,樓面價(jià)達(dá)1.89萬(wàn)元/平方米,刷新紀(jì)錄成為深圳新“地王”。上海的爭(zhēng)奪更為激烈。7月份,金地集團(tuán)以總價(jià)30.48億元取得青浦趙巷10號(hào)地塊,但這個(gè)“上海地王”紀(jì)錄很快被刷新。中國(guó)海外發(fā)展隨后在上海長(zhǎng)風(fēng)兩幅地塊的拍賣中一舉奪魁,以總價(jià)70.06億元、平均樓面地價(jià)2.24萬(wàn)元/平方米,刷新今年“上海地王”總價(jià)紀(jì)錄,更成為今年的“中國(guó)地王”。

  盡管土地市場(chǎng)此種爭(zhēng)奪似曾相識(shí),但歷史應(yīng)不會(huì)簡(jiǎn)單地重演。與上一輪房地產(chǎn)泡沫期相比,此時(shí)的競(jìng)爭(zhēng)已“物是人非”。國(guó)有企業(yè)成為地王之戰(zhàn)的主角,是一個(gè)新的看點(diǎn)。

  克而瑞中國(guó)研究中心提供的報(bào)告顯示,上半年各月成交總價(jià)排行前十的地塊中,六成的高價(jià)地塊由具備國(guó)資背景企業(yè)獲得。而在下半年,保利、招商、中海、中冶等國(guó)資背景的企業(yè)在南京、深圳、上海等地,接二連三地將“地王”總價(jià)或單價(jià)推向更高點(diǎn)。

  與此相對(duì)應(yīng)的是,更多的傳統(tǒng)房地產(chǎn)民企以及上市公司卻普遍謹(jǐn)慎。

  房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科明確表示,在購(gòu)地方面將避免拼“地王”。總裁郁亮說(shuō),萬(wàn)科目前完全可以發(fā)揮戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢(shì),避免與人“血拼”。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹更提醒業(yè)界,不要好了傷疤忘了痛,記吃不記打。

  房地產(chǎn)行業(yè)人士普遍認(rèn)為,信貸及貨幣政策的雙寬松為國(guó)有企業(yè)提供了充足的流動(dòng)性,由于實(shí)體經(jīng)濟(jì)回暖的基礎(chǔ)尚未夯實(shí),一些國(guó)有企業(yè)出于資金保值和分享新一輪房地產(chǎn)上漲收益的考慮,涉足土地市場(chǎng)。

而在投資界人士看來(lái),雖然監(jiān)管部門對(duì)信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)有嚴(yán)格的監(jiān)管規(guī)定,但在實(shí)際的操作中,多數(shù)企業(yè)往往將自有資金用于資本投資,而將信貸資金用于維持生產(chǎn),信貸資金實(shí)際上變相進(jìn)入了股市、樓市。

    市場(chǎng)存在的巨額利潤(rùn),政策上的操作空間,這兩只“手”成為推動(dòng)國(guó)企或者國(guó)企背景的資本競(jìng)相參與房地產(chǎn)逐鹿。

    一位業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為,與2007年“地王”潮背景類似的是,2009年頻生新“地王”的另一個(gè)原因,是房地產(chǎn)開發(fā)商上市潮重啟。

    會(huì)不會(huì)再次“燙手”?

     2007年上半年,伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)“偏熱”甚至“過(guò)熱”運(yùn)行以及人民幣持續(xù)升值預(yù)期,房地產(chǎn)開發(fā)商集體陷入瘋狂,催生了一個(gè)個(gè)“地王”。隨后,很多大型開發(fā)商要么被高價(jià)的“地王”套牢,要么運(yùn)用不同手段減輕“地王”帶來(lái)的資金壓力。而更多的中小開發(fā)商,則只能以不惜損失定金的代價(jià)堅(jiān)決退地。

    京、滬、深等中心城市“地王”頻出,不僅僅是土地市場(chǎng)回暖的重要標(biāo)志;“地王”對(duì)于其周邊區(qū)域樓價(jià)的拉動(dòng),或許也將顯著改變市場(chǎng)的預(yù)期。

    有專家認(rèn)為,今年雖然出現(xiàn)了很多“地王”,但是平均房?jī)r(jià)并沒(méi)有超過(guò)前一個(gè)高位,而且僅在資金面的支撐下,房?jī)r(jià)創(chuàng)新高的可能性不是很大。

    回顧歷史,往往能反思當(dāng)前,并展望將來(lái)。2007年上半年,伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)“偏熱”甚至“過(guò)熱”運(yùn)行以及人民幣持續(xù)升值預(yù)期,股市、樓市攜手走高。在普遍的良好預(yù)期下,房地產(chǎn)開發(fā)商集體陷入瘋狂,從資本市場(chǎng)融資或者大舉舉債爭(zhēng)奪土地資源,從而催生了一個(gè)個(gè)“地王”。

    不過(guò),在內(nèi)有調(diào)控政策降溫、外受國(guó)際金融危機(jī)沖擊的雙重作用下,房地產(chǎn)市場(chǎng)隨即迎來(lái)“拐點(diǎn)”,土地市場(chǎng)也同步滑向“冰點(diǎn)”的深淵。業(yè)內(nèi)一般將2007年8月國(guó)務(wù)院出臺(tái)24號(hào)文(即《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》),視為上一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的標(biāo)志性事件。這輪調(diào)控政策的手段,是通過(guò)提高二次購(gòu)房首付比例及貸款利率,從而極大地抑制了購(gòu)房需求。

    此后,隨著美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)全球金融風(fēng)暴,國(guó)內(nèi)通貨膨脹急劇惡化,宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,眾多投資和投機(jī)資本從廣州、深圳等市場(chǎng)撤離。

    在這個(gè)火與冰的交替過(guò)程中,蘇寧環(huán)球的感觸可能跟浙江綠城同樣深刻。2007年8月,蘇寧環(huán)球以44.04億元獲得上海南京路163號(hào)地塊,樓面價(jià)格高達(dá)66930元/平方米,成為那時(shí)候中國(guó)的“單價(jià)地王”。不過(guò),樓市和土地市場(chǎng)很快轉(zhuǎn)向,各界預(yù)期日益悲觀。隨后,蘇寧環(huán)球以政府修建地鐵工程,需更改該項(xiàng)目規(guī)劃為由,與上海黃浦區(qū)房地局解除了土地出讓合同,黃浦區(qū)政府同意將其已經(jīng)繳納的土地出讓金全額退還。

    然而,并不是所有的開發(fā)商都如蘇寧環(huán)球般幸運(yùn)。很多大型開發(fā)商要么被高價(jià)的“地王”套牢,要么運(yùn)用不同手段減輕“地王”帶來(lái)的資金壓力。而更多的中小開發(fā)商,則只能以不惜損失定金的代價(jià)堅(jiān)決退地。

    政策懸念:如何找到新平衡?

    圍繞房地產(chǎn)政策走向,學(xué)界和房地產(chǎn)界存在爭(zhēng)議,需要中央政府慎重抉擇,把握新的平衡。一種認(rèn)識(shí)是,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已泡沫積聚,應(yīng)提前防范其對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的沖擊;另一種認(rèn)識(shí)是,每一輪經(jīng)濟(jì)從低迷走向回升時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)總會(huì)有好的表現(xiàn),不能認(rèn)為新一輪“地王”出現(xiàn)等于房地產(chǎn)市場(chǎng)有大的問(wèn)題。
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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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