“你是分行派下來調(diào)查我們支行房貸情況的嗎？”

　　——這是《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者在對住房貸款政策進(jìn)行調(diào)查時從某家銀行客戶經(jīng)理處得到的答復(fù)，而這也成為接近年末時房貸市場那種微妙狀態(tài)的一種真實寫照。

　　近期，實施了一年的房地產(chǎn)信貸和稅費優(yōu)惠政策要調(diào)整的各種猜測和傳言甚囂塵上，首套房貸將取消7折利率優(yōu)惠的消息更是鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，而市場上二套房貸收緊的風(fēng)聲也愈演愈烈。

　　房貸優(yōu)惠政策真的要從綠燈轉(zhuǎn)成紅燈了嗎？7折利率優(yōu)惠是否會在今年走到盡頭？而各銀行的信貸員是否又會因此而拉客戶搶搭末班車而沖這個調(diào)整期的“黃燈”？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》近日就此問題在北京、上海和深圳三地進(jìn)行了實地調(diào)查。采訪中記者發(fā)現(xiàn)，盡管出于上有政策、下有政策的應(yīng)對之術(shù)，不少銀行在執(zhí)行層面上仍有著相當(dāng)大的靈活度，然而不可否認(rèn)的是，從各地二套房貸近期的轉(zhuǎn)變來看，收緊的信號的確是越來越明顯。

　　北京

　　部分銀行二套房貸已執(zhí)行1.1倍利率

　　2009年北京的第一場雪比以往來得更早了一些。而2009年的房貸優(yōu)惠政策或許也正像這個天氣的變化，在冬天來臨之時可能會漸行漸遠(yuǎn)。

　　在利率優(yōu)惠政策的執(zhí)行期臨近結(jié)束之時，個人住房貸款收緊預(yù)期的背后，并非政策變動下一紙明確的條文，監(jiān)管層嚴(yán)控風(fēng)險的要求和商業(yè)銀行出于自身經(jīng)營收縮放貸規(guī)模才是真正的推手。

　　記者實地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京多家銀行仍執(zhí)行首套房首付2成、利率7折的優(yōu)惠政策；而在二套房方面，各家商業(yè)銀行在利率方面仍會根據(jù)客戶情況給予幅度不等的優(yōu)惠，但首付4成儼然成為各家銀行的“硬杠杠”。 每經(jīng)實習(xí)記者 張瑋 發(fā)自北京

　　首套房：7折利率在延續(xù)

　　2008年12月，國務(wù)院辦公廳出臺 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，為鼓勵普通商品住房消費施行一系列包括下浮房貸利率在內(nèi)的優(yōu)惠政策，政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日。在房貸7折利率優(yōu)惠倒計時之際，關(guān)于該政策到年底是否取消的爭議充斥坊間，政策調(diào)整與否牽動市場神經(jīng)。

　　近日，有報道稱南京招行本月9日起首套房貸優(yōu)惠利率上調(diào)至8折，雖然該“傳言”最終以招行總行出來辟謠澄清而收場，但空穴來風(fēng)的背后，呈現(xiàn)出房貸優(yōu)惠政策將收緊的市場預(yù)期不斷升溫的事實。

　　記者以購房者身份走訪朝陽區(qū)多家銀行營業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行咨詢后發(fā)現(xiàn)，銀行并未接到相關(guān)的政策變動通知，絕大多數(shù)銀行在首套房的執(zhí)行政策方面并無調(diào)整，基準(zhǔn)利率7折優(yōu)惠的政策仍在延續(xù)，少數(shù)銀行的調(diào)整也只是出于銀行自身運(yùn)營的業(yè)務(wù)需要。

　　記者走訪了包括中國銀行、交通銀行、招商銀行、民生銀行、華夏銀行在內(nèi)朝陽區(qū)多家銀行的網(wǎng)點，銀行相關(guān)工作人員均表示，目前還執(zhí)行的是首套房首付2成、利率下浮30%的政策。

　　“我們最近也聽說了房貸優(yōu)惠政策可能要調(diào)整，但目前還沒有收到上面的通知，至少現(xiàn)在首套房利率還是按基準(zhǔn)利率打7折來辦理�！闭猩蹄y行萬達(dá)廣場支行房貸負(fù)責(zé)人表示。

　　然而，不同于上述各家銀行按部就班地執(zhí)行原有政策，國有銀行建行首套房利率雖然也主打“7折牌”，但該行首套房首付成數(shù)卻成為記者走訪調(diào)查的多家銀行中的“異類”。

　　“得先與開發(fā)商協(xié)商才能確定利率的優(yōu)惠情況�！苯ㄔO(shè)銀行朝陽支行相關(guān)工作人員告訴記者，該行目前首套房利率可以較基準(zhǔn)利率下浮30%，但首付最低需4成。

　　早在10月份記者以購房者身份做二套房房貸調(diào)查時，房產(chǎn)中介我愛我家的業(yè)務(wù)人員就告訴記者，建議不要在建行做房貸業(yè)務(wù)，“利率優(yōu)惠得太少，審核也更加復(fù)雜�！彼�表示，近兩個月來，很多地產(chǎn)中介因嫌“無利可圖”都與建行中斷房貸業(yè)務(wù)。

　　在記者調(diào)查的城商行中，今年6月份剛?cè)腭v北京的盛京銀行在對首套房的政策方面則是首付3成、利率8.5折，“并不是因為信貸收縮等原因，我們一直執(zhí)行的就是這樣的標(biāo)準(zhǔn)。”盛京銀行北京分行負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示。

　　記者致電位于金融大街的浙商銀行北京分行，作為剛“進(jìn)京”不久的城商行，該行相關(guān)工作人員表示，目前該行個人房貸業(yè)務(wù)還未開始做。

　　二套房：堅守首付4成

　　相比一套房仍在延續(xù)7折利率優(yōu)惠政策而言，各家銀行二套房房貸在堅守首付4成的同時，利率標(biāo)準(zhǔn)卻顯得參差不齊。據(jù)悉，今年下半年以后，“首付4成”應(yīng)監(jiān)管要求被嚴(yán)格執(zhí)行，但利率優(yōu)惠仍有可操作空間。

　　在進(jìn)行二套房貸調(diào)查的過徎中，記者發(fā)現(xiàn)各家商業(yè)銀行在二套房利率方面一般會針對不同客戶給予幅度不等的優(yōu)惠，比如在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打8.5折甚至更低，有的甚至可以和首套住房一樣享受利率7折優(yōu)惠。

　　值得注意的是，相比上半年，絕大多數(shù)銀行近期普遍拉長了貸款審批時間，對二套房貸款的受理、審批都更加嚴(yán)格，條件審核也較之前更加謹(jǐn)慎，放款速度也大大放緩，部分銀行二套房貸的利率優(yōu)惠政策僅向優(yōu)質(zhì)客戶開放。

　　“二套房首付是4成，這個肯定是底限了，利率方面基本上與基準(zhǔn)利率一致，浮動不是很大�！比A夏銀行光華支行個人客戶部高級客戶經(jīng)理向記者表示。

　　記者在中國銀行某網(wǎng)點進(jìn)行咨詢時發(fā)現(xiàn)，該行二套房貸在首付4成的前提下，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍�！皟蓚�月前就變?yōu)?.1倍了，上面的政策說是要控制投資。”該網(wǎng)點個貸經(jīng)理表示。

　　“購買第二套住房，首付款比例不得低于40%，第二套房不可享受利率7折優(yōu)惠，最低不得低于基準(zhǔn)利率上浮10%。”記者致電交通銀行服務(wù)熱線咨詢二套房貸時，該工作人員流利地答道。

　　同時，記者向交通銀行東單支行某客戶經(jīng)理咨詢時，該經(jīng)理明確表示，第二套住房如果是改善性住房，可以按照一套房的優(yōu)惠政策走，即首付兩成、利率打7折。據(jù)悉，目前各家銀行對二套房的認(rèn)同標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，在政策執(zhí)行方面也是“五花八門”。

　　今年上半年，在商業(yè)銀行天量信貸投放的同時，全國個人住房貸款同比增長亦高達(dá)150%。2009年6月，中國銀監(jiān)會在《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險管理的通知》中強(qiáng)調(diào)，除國辦131號文中規(guī)定的“改善型住房”可參照首套房目前兩成首付、7折利率執(zhí)行外，其余所有貸款均將執(zhí)行4成首付規(guī)定，商業(yè)銀行不得以任何手段變相降低首付款的比例。

　　市場：搶搭“末班車”并不多見

　　盡管市場關(guān)于收緊房貸的預(yù)期與日俱增，更有報道指出“末班車效應(yīng)”凸顯，引發(fā)市場刮起一陣“搶購潮”。但記者通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于利率政策還處在優(yōu)惠期，市場上爭相搶購住房的“末班車效應(yīng)”并不多見。

　　“不少原本打算持幣觀望的客戶聽到風(fēng)聲后會通過銀行進(jìn)行咨詢，不過目前我行還沒有出現(xiàn)搶購、搶貸的現(xiàn)象，近期房貸業(yè)務(wù)仍算正常�！闭猩蹄y行某房貸負(fù)責(zé)人接受采訪時表示。

　　一家城商行高層人士告訴記者，市場上對政策調(diào)整預(yù)期可能會有小幅度的反應(yīng)，但利率優(yōu)惠降低幾個點對客戶影響并不太大，“購房者可以通過拉長還貸總期限，從而攤薄每月還款額�！彼�認(rèn)為，銀行在年底收縮信貸規(guī)模屬于業(yè)務(wù)展開的正常范圍，客戶也不可能因利率小幅調(diào)整對住房進(jìn)行爭相搶購。

　　經(jīng)歷了上半年的信貸狂飆，很多銀行到年中或3季度已經(jīng)完成全年指標(biāo)，銀行進(jìn)入3季度以后放貸明顯放緩，銀行主動收縮房貸，把年末作為信貸規(guī)模的控制期似乎已成為銀行業(yè)房貸變化的規(guī)律。監(jiān)管部門對銀行資本充足率、撥備覆蓋率要求的提高也令一些銀行不得不控制貸款節(jié)奏。

　　一家國有銀行高級經(jīng)理在接受記者采訪時表示，監(jiān)管層關(guān)于房地產(chǎn)的貸款政策正在醞釀之中，目前還沒有出臺，出于年底控制信貸規(guī)模增長的需要，房貸優(yōu)惠政策收緊多半還是出于銀行自身的調(diào)整，并且將是一個漸進(jìn)的過程。