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    土地市場變化快 開發(fā)商:我買的不是地王是預(yù)期(2)
2010年03月25日 09:41 來源:北京青年報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  “遠(yuǎn)洋拿得望京地塊有其特殊性。這塊地一面靠著北小河,一面對著望京公園,而且靠近中央別墅區(qū)。遠(yuǎn)洋很有可能將其打造成一個五環(huán)內(nèi)的低密度住宅項(xiàng)目,品質(zhì)會比周邊項(xiàng)目高出很多。所以大家不能光看樓面地價,還要看到其他潛在因素。”北京易居研究院副院長牟增彬表示。

  北京市國土局副局長曾贊榮也表達(dá)了同樣的觀點(diǎn),他認(rèn)為大望京1號地的條件比較特殊,被拍出高價也只是個案。曾贊榮指出,大望京1號地周邊的環(huán)境很好,一半都是綠地,并且下面有地鐵站,市場對其預(yù)期較高。他同時還表示,目前北京市地價水平確已處在歷史高位,未來會通過大量增加土地供應(yīng)來平抑地價,提醒開發(fā)企業(yè)應(yīng)理性拿地。

  市場證明,兩會過后北京土地交易再度升溫,樓面單價紀(jì)錄一日內(nèi)兩度被刷新,業(yè)界認(rèn)為這顯示出開發(fā)商對于樓市走向的樂觀判斷。但是在大望京4、5號地得主方——保利地產(chǎn)北京公司營銷總監(jiān)陳艷萍看來,土地市場的冷熱與否,主要取決于政府推出的地塊質(zhì)量和市場對該地塊所處區(qū)域的認(rèn)可程度,是一個市場供需關(guān)系,不能依此簡單評定開發(fā)商對市場的判斷。

  陳艷萍在接受采訪時表示,保利地產(chǎn)以50.4億拿下大望京4、5號地的成交價,是相對理性的成交價格,符合拍賣前保利地產(chǎn)對該宗地價格的評估。而之所以和望京1號地的差價如此之大,陳艷萍認(rèn)為是由于兩塊地的適建產(chǎn)品及將來可能的定位和客群有較大差異:望京4、5號地有比較大面積的公建混合住宅用地和托幼用地,而望京1號地大部分是住宅用地,甚至部分可用于建設(shè)低密度住宅。

  “兩塊地的價格差異是完全的市場行為!睂τ谠摰貕K將來的建設(shè)產(chǎn)品和規(guī)劃,陳艷萍表示目前還在初步設(shè)想階段,更加準(zhǔn)確和細(xì)致的規(guī)劃要等待時日,項(xiàng)目正式推向市場預(yù)計將在明年下半年。

  ●觀點(diǎn)碰撞●

  混合用地不如純住宅“吃香” 能蓋多少房直接決定土地價值

  華業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳云峰在分析望京這兩塊土地成交差異時,對陳艷萍的觀點(diǎn)表示了認(rèn)同,他同時認(rèn)為,大望京村4-5號地,畢竟地塊總量大,占用資金比較多,一般開發(fā)商沒有實(shí)力,遠(yuǎn)洋之前拿到大望京村1號地已經(jīng)付出了40.8億的代價,包括中信地產(chǎn)此前以52.4億元取得亦莊“地王”,這兩大保利地產(chǎn)的最大競爭對手均已“大出血”,因此在后續(xù)土地的競爭力上也有所減弱,因此3月17日未出地王也在情理之中。

  “大望京1號地絕大部分可建成住宅進(jìn)行銷售,這是該地塊創(chuàng)出高價的重要原因,2.75萬元/平方米放在眼下市場上確實(shí)很高,可是一兩年之后呢,從近年北京房價上升的曲線圖來看,每一塊高價地的出現(xiàn)最終都被市場證明是一樁成功的買賣,開發(fā)商最終都能從土地增值帶來的房價高漲中收獲巨大紅利,賺得盆滿缽滿,無論如何,只要多蓋房,面包收益一定是遠(yuǎn)貴過面粉的!蹦承袠I(yè)資深人士坦言,混合用地不如住宅“吃香”,恐怕正是影響開發(fā)商“味蕾”的關(guān)鍵因素。綜合用地在開發(fā)商眼中的地位,顯然不如住宅,于是,即便是比遠(yuǎn)洋更為“兇猛”的保利地產(chǎn),在比鄰遠(yuǎn)洋“望京地王”的地塊上,也只“執(zhí)著”地給出了近18000元/平方米的單價。

  中國土地研究學(xué)會副秘書長莊澄一表示,住宅的規(guī)劃面積越大,開發(fā)商們爭奪的也就越激烈,土地的價格也就越高,這樣的地王是“爭”出來的,而對于混合用地,則是“讓”出來的,兩塊望京土地拍賣的前后對比恰恰充分說明了這一點(diǎn)!澳苌w多少房,蓋什么樣的房,直接決定著土地價值”,這一番話,發(fā)人深省。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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