小區(qū)業(yè)委會(huì)任期未滿，前不久突然提前換屆，新業(yè)委會(huì)宣告誕生。然而，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，新老業(yè)委會(huì)竟然同時(shí)持有備案證及圖章。晨報(bào)上周推出“業(yè)委會(huì)內(nèi)幕調(diào)查系列報(bào)道”后，引發(fā)高度關(guān)注，上百名讀者致電晨報(bào)社區(qū)專線，反映所在小區(qū)業(yè)委會(huì)暗藏的積弊。有讀者反映，個(gè)別小區(qū)甚至存在兩個(gè)業(yè)委會(huì)并存的怪現(xiàn)象，還有不少小區(qū)的業(yè)委會(huì)則是“過(guò)期”多年仍然不肯“退位”，導(dǎo)致小區(qū)許多問(wèn)題遲遲難獲解決。

　　《物權(quán)法》賦予的“陽(yáng)光訴訟”權(quán)，讓各種深藏的業(yè)委會(huì)內(nèi)幕浮出水面。開(kāi)發(fā)商、物業(yè)及業(yè)主的利益在社區(qū)內(nèi)博弈，讓部分小區(qū)業(yè)委會(huì)從誕生起就先天不足，由此衍生出重重問(wèn)題：“不作為”導(dǎo)致業(yè)委會(huì)形同虛設(shè)，業(yè)主大會(huì)長(zhǎng)期“冬眠”；“濫用權(quán)”謀取個(gè)人私利，甚至違規(guī)使用維修基金；而“有心無(wú)力”的業(yè)委會(huì)，最終在自治之路上敗下陣來(lái)。社區(qū)問(wèn)題研究專家表示，“問(wèn)題”業(yè)委會(huì)遭遇自治瓶頸，只有建立健全的機(jī)制才能為其長(zhǎng)期運(yùn)行保駕護(hù)航。

　　晨報(bào)今天將詳解“問(wèn)題”業(yè)委會(huì)的幾大怪狀，回答讀者反映最為集中的問(wèn)題。同時(shí)，專業(yè)人士將向業(yè)主支招，指導(dǎo)如何維護(hù)自己的權(quán)益。

　　怪狀業(yè)委會(huì)“火速”成立

　　現(xiàn)狀：陸先生居住的小區(qū)業(yè)主大會(huì)籌備已近3年，但直到近期才選出業(yè)委會(huì)。期間，小區(qū)內(nèi)多次發(fā)生張貼“小字報(bào)”、發(fā)送匿名信等事件，部分內(nèi)容直指候選的業(yè)委會(huì)成員，一時(shí)間弄得普通業(yè)主難辨是非。而部分小區(qū)業(yè)主則在完全不知情的情況下，業(yè)主大會(huì)火速召開(kāi)，業(yè)委會(huì)成員也被選出。如此“高效”的緣由竟是要去申報(bào)優(yōu)秀小區(qū)。

　　政策：根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》，業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到50%以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的，應(yīng)當(dāng)召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主委員會(huì)。

　　支招：中華全國(guó)律師協(xié)會(huì)民委會(huì)委員宋安成律師表示，業(yè)委會(huì)的成立難具有普遍性，但原因很復(fù)雜，解決的關(guān)鍵是讓小區(qū)的業(yè)主真正關(guān)心小區(qū)事務(wù)，保證成立后的業(yè)委會(huì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。業(yè)主如果認(rèn)為業(yè)委會(huì)成立中有問(wèn)題，可以向房地部門要求查詢業(yè)委會(huì)成立過(guò)程的資料，核實(shí)選票的真實(shí)性，如認(rèn)為備案證有問(wèn)題，可以提出行政復(fù)議或訴訟，要求撤銷。

　　維修基金使用無(wú)法監(jiān)督

　　現(xiàn)狀：業(yè)主劉先生發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)和物業(yè)的許多舉措保持“高度一致”，業(yè)委會(huì)不監(jiān)督維修基金的使用，任憑物業(yè)公司漫天開(kāi)價(jià)，而在查賬中他卻發(fā)現(xiàn)，小區(qū)道路入住不到一年竟然就翻修，還在保修期內(nèi)卻已動(dòng)用維修基金的本金。與劉先生一樣，滬上多個(gè)小區(qū)業(yè)主都曾發(fā)現(xiàn)，維修基金在不知情的情況下已被批準(zhǔn)開(kāi)始使用，而業(yè)主查賬則十分艱難。

　　政策：根據(jù)《上海市商品住宅維修基金管理辦法》，業(yè)委會(huì)或者其委托的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)每月與開(kāi)戶銀行核對(duì)維修基金賬目，并將包括維修基金繳納、使用和結(jié)存的金額；發(fā)生物業(yè)維修、更新的項(xiàng)目和費(fèi)用以及按戶分?jǐn)偟惹闆r每半年向全體業(yè)主公布一次。

　　支招：若業(yè)主對(duì)公布的維修基金賬目情況有異議，可以要求業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)提供有關(guān)的費(fèi)用清單、發(fā)票原件和按戶分?jǐn)傎M(fèi)用清單進(jìn)行核對(duì)。同時(shí)，業(yè)主可向區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門投訴，相關(guān)部門在受理后應(yīng)進(jìn)行調(diào)查、核實(shí)，并自受理之日起30日內(nèi)答復(fù)投訴人。若業(yè)主對(duì)投訴答復(fù)有異議，可以向市房地局申請(qǐng)復(fù)核。

　　業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開(kāi)隨意

　　現(xiàn)狀：閔行一小區(qū)首屆業(yè)委會(huì)已成立兩年多了，但至今尚未召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)，事關(guān)全體業(yè)主今后整體利益的《管理規(guī)約》和《議事規(guī)則》兩個(gè)草案從未在業(yè)主大會(huì)上進(jìn)行詳細(xì)的詮釋和溝通。隨后，小區(qū)700多名業(yè)主簽名要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)并重選業(yè)委會(huì)，卻至今仍無(wú)結(jié)果。在晨報(bào)接到的大量業(yè)主來(lái)電中，小區(qū)不按時(shí)或者從未召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的例子屢見(jiàn)不鮮。

　　政策：根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。

　　支招：業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)委會(huì)不依照有關(guān)規(guī)定履行召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的職責(zé)，可以向業(yè)主委員會(huì)提出召開(kāi)業(yè)主大會(huì)的要求。也可向房地產(chǎn)管理部門反映，經(jīng)房地產(chǎn)管理部門責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期改正后仍未履行的，房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處可以組織業(yè)主推薦產(chǎn)生召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議的籌備組成員，組織業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議。對(duì)于拒絕履行有關(guān)職責(zé)的業(yè)主委員會(huì)，20%以上業(yè)主可以要求召開(kāi)業(yè)主大會(huì)罷免和改選業(yè)委會(huì)。

　　換屆時(shí)業(yè)委會(huì)瞬間癱瘓

　　現(xiàn)狀：新老物業(yè)交接時(shí)，小區(qū)矛盾集中暴發(fā)，難以承受壓力的業(yè)委會(huì)9人組中，7人同時(shí)辭職，致使業(yè)委會(huì)瞬間癱瘓。隨后，小區(qū)開(kāi)始增補(bǔ)業(yè)委會(huì)委員，按照事先敲定的規(guī)則，增補(bǔ)過(guò)程中實(shí)行差額選舉，然而，結(jié)果卻顯示“特殊”候選人全軍覆沒(méi)，既定的規(guī)則被當(dāng)場(chǎng)“翻盤”，新任業(yè)委會(huì)在即將成立的最后時(shí)刻功虧一簣。而3年多過(guò)去了，該小區(qū)業(yè)委會(huì)始終處于斷層階段。而還有不少小區(qū)的業(yè)委會(huì)則是“過(guò)期”多年仍然不肯“退位”。

　　政策：《加強(qiáng)住宅物業(yè)業(yè)主大會(huì)建設(shè)的若干規(guī)定》規(guī)定，改選業(yè)委會(huì)應(yīng)在其任期屆滿的2個(gè)月前書(shū)面報(bào)告區(qū)房地部門，區(qū)(縣)房地產(chǎn)管理部門和街道辦事處應(yīng)當(dāng)參照業(yè)主大會(huì)籌備組產(chǎn)生方法組織業(yè)主推薦產(chǎn)生換屆改選小組。

　　支招：小區(qū)業(yè)主可以組織起來(lái)，召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)，在房地產(chǎn)主管部門的指導(dǎo)下，選舉出新的業(yè)委會(huì)成員，而對(duì)于房地局不作為的，可提起行政訴訟或復(fù)議。同時(shí)，業(yè)主也能依據(jù)《物權(quán)法》，對(duì)不作為的業(yè)委會(huì)進(jìn)行訴訟，保證其正常運(yùn)行。

　　剖析

　　不規(guī)范還是因?yàn)槔�益作�?/strong>